不動産投資は他の投資と比べリスクが少ないと言われていますが、築年数が経過すると物件資産価値が低下するため「空室が目立つ」「家賃値下げを余儀なくされる」リスクが高くなります。
しかし近年では部屋探しの多様化が進み築年数が古くても「物件資産価値が高まるリノベーション」されていれば、早期客付け＋家賃値下げリスクから解放され安定した家賃収入を得ることが期待できますが、ただ多くの賃貸オーナーは「資産価値向上」させることが不動産投資においてメリットが大きいことを把握していない可能性が高いです。
本投稿は賃貸オーナー向けに物件資産価値を最大化させる方法について弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．物件資産価値について
本題に入る前に物件資産価値についてお伝えいたします。
物件資産価値とは「物件を財産」とした時の価格のことを指し、具体的には「土地価格」「建物価格」のことを言います。
土地価格は基本的に変動しませんが、建物価格は築年数の経過と共に下落するため、家賃を維持させることが難しくなります。家賃相場が下落するのは建物価格の下落と言っても過言ではありません。
しかし大都市圏にある物件は土地価格が高く、建物価格が下落しても物件資産価値は高い状態を維持できるため、地方都市と比べると家賃はあまり値下がりません。
２．物件資産価値を高めるメリット
不動産投資を成功させたいならば物件資産価値を高めることは必須です。物件資産価値を高めると築年数が経過した物件でも以下のメリットが期待できます。
家賃相場の影響が受けにくくなる
早期客付けが期待できる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
家賃相場の影響が受けにくくなる
先程もお伝えした通り建物価値は築年数の経過と共に下落するため、家賃相場も比例して値下がり傾向となります。近年では物件供給数が飽和状態のため地方都市を中心に賃貸空室率は悪化傾向となっています。
エリアによっては家賃相場が値崩れを起こしている可能性があり、適正家賃に設定しても供給数が多いため客付けが難しくなります。
しかし資産価値を向上させると同築年の物件と比べ建物価値自体が高くため、家賃値上げしても家賃相場の影響は受けにくくなります。
早期客付けが期待できる
一般的に築年数が経過すると客付けで苦戦する物件が増えてきますが、資産価値を向上させると同築年の物件と比べ物件全体の利便性が向上するため、従前と比べ早期客付けが期待できます。
早期客付けができれば空室による家賃機会損失を抑えることができるため、安定した家賃収入を得ることができます。
３．物件資産価値を最大化させるリノベーションとは？
築年数が経過した物件の資産価値を最大化させるにはリノベーションが効果的です。弊社物件は築年数が経過しているため2018年から所有物件を随時リノベーションしています。
弊社物件がリノベーションを手掛けるようになったのは表装リフォーム強化しただけでは早期客付けさせることが難しくなったからです。
そこで同年競合物件との差別化を図った「カフェスタイル」に特化したリノベーションを展開しまた家賃相場の影響を回避するため物件公式サイトを開設しました。
自然素材の材料を用いたリノベーションすることで、競合リノベーション物件との徹底的な差別化を図ることができ、また資産価値を最大化させることに成功した結果…
同築年の家賃相場と比べ約1万円以上高い家賃設定が可能
資産価値目減りを抑えられ、家賃キープ＋長期入居に繋げられる
早期客付けができるようになり、早ければ退去数日で入居申込が入る
上記結果を出すこととができ2020年以降増収増益を達成することができました。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸オーナー向けに物件資産価値を最大化させる方法について弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
近年の賃貸市場は空室率が全国的に悪化してます。そのため競争力が低下した築年数が古い物件では価格競争が激化していますが、供給数が多いため家賃値下げしても客付けできない物件は昔と比べ多くなっています。
ただ近年では築年数だけで物件判断されない方が増えてきているため、物件資産価値を高めるリノベーションを行えば家賃相場より高い家賃で貸し出すことができ早期客付けも期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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