賃貸経営で競合物件と差をつけるメリットとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月26日
- 読了時間: 7分
近年の賃貸市場は物件供給が過剰な状態にあり、競争が激化しています。築年数が経過した古い物件は物件資産価値が下がりやすく、その結果価格競争に巻き込まれる傾向があります。
一方で、新築や築浅物件であっても早期客付けに失敗しているケースが散見されます。
今後も賃貸市場では需要の低下と、供給数飽和状態が続くことが予想され、全国的に空室率の悪化が進む見込みです。このような状況下で賃貸経営を成功させるためには競合物件との差別化がカギとなります。
弊社物件は築年数が古く、また物件がある山梨県は賃貸空室率が約30％台に達している厳しいエリアですが、競合物件との徹底的な差別化を追求した結果、2020年以降増収増益を達成することに成功しています。
本投稿は賃貸経営で競合物件と差をつけるメリットについて、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．差別化を図る理由とメリット
賃貸市場の空室率は年々の一途を辿っています。この状況の背景には主に以下の要因があります。
まず賃貸物件を主要利用者層である15～64才までの生産年齢人口が、19995年をピークに減少していること。そして節税対策や相続税対策、不動産投資を目的とした新規物件建設が増えたことで、賃貸需要と供給のバランスが完全に逆転している点です。
これにより、約30年前の賃貸市場と比べると、以下のような問題が生じています。
築年数が古い物件は、原状回復だけでは早期客付けは難しい
家賃値下げしても、供給が過剰で効果は限定的
こうした状況を踏まえ、安定した家賃収入を得るのためには「競合物件との差別化」が必要不可欠です。差別化を図ることで得られるメリットとしては、以下のものがあります。
価格競争から離脱できる
値下げしなくても商品が売れる
他社の新規参入を抑制できる
これを賃貸市場でに当てはめると、以下のようになります。
家賃相場を意識せずに集客が可能になる
家賃値下げしなくても、客付けできる
他社物件と差別化されるため、独自性が保たれる
この結果、仮にエリア内の空室率が悪化しても、安定した賃貸経営を維持することが可能です。
２．競合物件とどこで差をつけるべきか？
競争が激化している賃貸市場で生き残るに、競合物件との差別化が欠かせません。しかし実際のところ「競合物件とどう差をつければ良いのか」と悩んでいる貸主は多いのではないでしょうか？
部屋探しされる方は、内見時に「入居後の生活イメージ」を連想させながら見学しています。そのため顧客が理想とする設備や空間に注目することで、自然と競合物件との差別化を図ることができます。
競合物件との差別化を生むポイントは、次の3つです。
設備
デザイン性
集客
それではそれぞれのポイントを、詳しく見ていきましょう。
１）設備
クックパットのリリースによると、部屋探しされている方は、多少の妥協をしてでもキッチン環境が良い物件を選ぶ傾向が強いとのことです。
視点を変えれば、キッチン次第で成約の可否が決まると言っても過言ではありません。そのため競合物件との差別化を図るためにも、充実したキッチン設備を導入することで、物件の魅力が高まり顧客獲得において、有利な立場を確保できるでしょう。
また全国賃貸住宅新聞社では毎年10月に「人気設備ランキング」を発表しています。このランキングに掲載されている設備を導入することで、物件の差別化や反響の増加が期待できますが、部屋探しされる方は物件を総合的に判断する傾向があります。
そのため、人気設備を充実させたとしても、必ずしも客付けにおいて決定的な効果をもたらすとは限りません。
２）デザイン性
部屋探しされる方は「入居後の生活」をイメージしながら内見を行っています。そのため募集部屋が内見者にとって魅力的な室内インテリアでなければ、入居促進に繋げることは難しいでしょう。
mitainaのリリースによると、人気が高いインテリアテイストは以下の通りです。
北欧
シンプルナチュラル
モダン
競合物件は室内全体の印象を高めるために、室内の一面にアクセントクロスを施工するケースが多いです。しかし色やデザインの好みには個人差があり、アクセントクロスだけでは、必ずしも他社物件との差別化に繋がるとは言えません。
また競合物件は顧客が求める室内インテリアを十分に考慮していないケースが見受けられます。そのためリフォームやリノベーション時に、顧客ニーズを意識した対応を行うことで、効果的に差別化を図ることが可能です。
３）集客
賃貸物件を探す方は、賃貸検索サイトを利用するのが一般的です。同サイトでは、自分の希望条件を入力すると、それに合った部屋を簡単に見つけられます。しかし、条件にひとつでも合致しない物件は、その時点で成約対象外となってしまいます。
ただ賃貸物件を最も利用する20～30代は、情報収集の際Google検索だけではなく、SNS検索も活用しています。
SNSを利用する理由としては、リアルな情報を知りたいという欲求や、短時間で必要な情報を得たいというニーズがあるからです。
そこでクオリティーが高い部屋を提供し、その魅力をSNSで「映える」形で投稿すれば、物件情報が広範囲に広まりやすくなります。また競合物件はこのような取り組みをしていない可能性が高いため、集客において他社物件との差別化を図ることができます。
これにより、反響数の増加も期待できるでしょう。
４）事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているものの、これまで表装リフォームや徹底した物件清掃を行ったことで、早期客付けを実現してきました。
しかし2017年の繁忙期、客付けに失敗してしまい、それまでのやり方が通用しなくなっていることを実感しました。そこで大きな方針転換を図り、リフォームからリノベーションへと移行しました。
また物件検索時により有利になるよう、2018年に物件独自のウェブサイトも開設しました。
弊社物件はファミリー向けで、主な入居層は20～30代のカップルや新婚夫婦が多数を占めています。このターゲット層を魅了するために…
無垢材を使用した弊社オリジナルカフェスタイルキッチンを導入
白を基調とした北欧スタイル
としたことで、競合物件との差別化に成功しました。そして物件内見時には「入居後の暮らし」を具体的にイメージできるように工夫し、物件専用のウェブサイトやSNSを活用して、「借主の声」を積極的に配信しました。
また内見時にもその魅力を伝えることで、物件に対する信頼感を高める効果を狙いました。
その結果として、リノベーション前と比べて入居率が大幅に向上し、成約までの期間も大幅に短縮。また家賃収入も増加し、昨年度（2024年）はアパート家賃収入が過去最高を更新しました。
このように、多角的な戦略とターゲット層への的確なアプローチが実を結び、新たな時代に即した運営体制が整ったと言えるでしょう。
３．まとめ
今回は賃貸経営で競合物件と差をつけるメリットについて、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
今後の賃貸市場では空室率のさらなる悪化が予想され、それに伴い競争が一層激化し、二極化が進んでいくでしょう。
そのような状況下で安定した賃貸経営を実現するには、競合する物件との差別化を徹底し、顧客に選ばれる物件を作り上げることが極めて重要になります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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