2022年2月ロシアがウクライナに一方的に軍事侵攻を開始後、原油価格が高騰しその結果世界中でインフレ状態が続いています。
またインフレが発生すると急激に円安を引き起こし、物価上昇に歯止めがかからなくなるためインフレはさらに悪化してしまいます。
インフレ状態が続けば賃貸経営上マイナスになる可能性が出てくるため、貸主の中には「家賃値上げもやむを得ない」と考える方もいるはずです。
そこで本投稿はインフレによる物価上昇を理由に契約更新時家賃値上げはできるかついてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．インフレと賃貸業界
インフレの影響は賃貸業界にも波及しています。例えばリフォーム／リノベーションの際最も利用する壁紙は製造メーカーが値上げを実施したため、単価も上昇しています。
弊社のケースでは、量産クロス単価は今まで1,150円でしたが、今では1,500円となっています。値上げ前の1000番クロスの平米単価が1,500円でしたので、量産クロス張替えがいかに高くなったか理解することができます。
コストが高くなれば当然ながら家賃転嫁しなければ家賃収益にも影響が出てしまいます。しかし家賃値上げしてしまうと賃貸検索サイトの反響数に影響が出てしまうため思い切って値上げすることができないのが正直なところです。
２．物価上昇を理由に家賃値上げはできる？
一般的にインフレ状態が続くと、企業努力では対応することが難しくなるためやむなく値上げを行いますが入居中に貸主が借主に家賃値上げを行うことができるのでしょうか？
結論から先に申し上げますと、正当事由があれば貸主も家賃値上げ要求することは可能ですが、借主が拒否すれば家賃値上げはできません。
正当事由があれば家賃値上げ請求はできる
借主の法的保護を目的で借地借家法が定められています。そのため貸主が勝手に家賃値上げを要求することはできないものの、正当事由があれば家賃値上げは可能です。
家賃値上げ／値下げに関しては同法32条に記載があります。
建物の借賃が、土地若しくは建物の租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相応となった時は、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
簡潔に言うと物価上昇が原因で土地や建物の固定資産税負担が増える／周辺家賃相場が現況と比べ高くなっている場合は「正当事由」と見做されるため、貸主は借主に対し契約更新時家賃値上げ要求することは可能です。
しかし家賃値上げする際「借主同意」が必須となり、借主が拒否すれば家賃値上げすることはできません。事実上家賃値上げはできないと考えた方がいいのかもしれません。
家賃値上げ要求は退去のきっかけになるかも？
物価高が続いているのに給料は上がっていないため、たとえ貸主が正当事由を理由に家賃値上げを要求してしまうと、借主にとっては「生活しにくい」イメージが強くなってしまいます。
そのため家賃値上げ要求をきっかけに「家賃が安いアパート」に住替え／思い切って中古戸建に住替えされるリスクが高くなってしまいます。
３．リノベーションは家賃値上げが唯一できる
たとえ正当事由があっても借主が拒否すれば入居中の家賃値上げはできません。しかし借主が退去すれば家賃値上げは可能となります。
ただ近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態のため、家賃値上げして募集すると反響が得られにくくなるためかえって逆効果になってしまいます。
しかしリノベーションすることで従前より資産価値が向上するため、家賃値上げはしやすくなりまた新築物件よりデザイン性が優れ家賃もリーズナブルになっていることから、早期客付け＋収益性向上させることが期待できます。
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを行っていますが、家賃相場より最大1万円以上高い家賃設定しているものの、2020年以降満室状態をほぼキープさせることができているため、収益性は毎年右肩上がりになっています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回はインフレによる物価上昇を理由に契約更新時家賃値上げはできるかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸業界は物件供給数が飽和状態のため完全に借り手有利となっています。
そのため正当事由があっても家賃値上げをお願いすることはハードルが高く、またお願いしても拒否／退去のきっかけを作ってしまうため、事実上できないと思った方がいいのかもしれません。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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