空室対策するなら一般媒介契約の方がいい？
更新日：5月11日
賃貸物件の空室を一日でも早く埋めるためには、部屋探ししている人に物件情報を周知させることが重要となります。
賃貸における媒介契約には2つあります。
一般的に募集間口が広くなる一般媒介契約にした方が、空室対策上優位になると言われています。
ただし一般媒介契約には様々なデメリットがあり、場合によっては入居後トラブルを誘発させてしまう可能性が高くなります。
一般媒介契約におけるデメリットとして、次の２つを挙げることができます。
入居審査がバラバラになる
賃貸借契約の内容が異なる
それぞれの理由についてみていきましょう。
入居審査がバラバラになる
専任媒介契約の場合、入居審査は窓口になっている仲介会社（一般的には管理会社が運営している直営の仲介会社）の方針で行われます。そのため審査基準はほぼ統一されているのが特徴です。
一方一般媒介契約では、客付けに成功した仲介会社独自による入居審査が行われることから、入居審査に大きな差異が発生してしまいます。
入居審査時において「滞納歴がある」「属性に問題がある」「家賃支払い能力に問題」であっても、仲介会社によっては審査を通すことも考えられえるため、借主の質が低下することが予想されます。
契約内容がバラバラになる
専任媒介契約では、他社仲介会社で契約したとしても元請け仲介会社指定の賃貸借契約書で契約手続きを行うため、どの部屋であっても契約内容は統一されています。
一方一般媒介契約では、客付けした仲介会社独自の賃貸借契約となるため、仲介会社が異なれば契約内容も変わってきます。例えば下記のような問題が発生してしまいます。
画鋲使用について
室内にポスターやカレンダーを掲示する際「画鋲を使用」することに関しては、通常の範囲内として認められるケースが多いです。しかし仲介会社によっては「賃貸借契約の特約事項」において画鋲使用を禁止しているケースがあります。
退去精算について
借主が退去する際には原状回復に戻さなくてはなりません。
借主が故意過失によって発生させてしまった汚損や破損に関しては、精算を行わなければなりませんが、仲介会社が異なれば修繕単価も異なることからトラブルになる可能性が出てきてしまいます。
空室対策で重要なこととは？
空室対策で重要なことは顧客が創造できるような部屋になっているかどうかです。
正直なところ媒介契約が一般／専任どちらかであったとしても、室内クオリティーがしっかりしていない部屋は、例え募集間口が多くても早期成約に繋げることは難しいのが正直なところです。
上図はエリア内ある競合他社物件と弊社物件の募集状況を比較したものです。
間取り／築年数はほぼ同じ（競合他社物件の方が弊社物件より5年程度若い）にも関わらず、競合他社物件では1年以上空室状態が続いています。一方弊社物件では数日前に1件退去になりましたがすぐに入居申込が入りました。
まとめ
弊社物件はリノベーションを行っているものの、家賃は相場より高くさらに仲介と管理が一体型の管理会社に委託していることから、専任媒介契約となっています。
昨年4月～5月にかけて3件退去が発生したものの、他社仲介会社からの紹介ですぐに3件成約となりました。
つまり空室対策として一般媒介契約にする必要性がなく、むしろ募集部屋のクオリティーを高めることが空室対策として最も重要なことだと弊社では考えています。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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