資産価値が低下した築年数が古い物件をリノベーションすると、デザイン性や機能性が高くなります。そのため従前と比べ反響率／収益率を改善させることが期待できます。
ただリノベーションしたからといって全ての物件が成功するわけではありません。リノベーションで失敗する物件は今回紹介する「やってはいけない」ことをしている可能性が高いです。今後リノベーションを展開予定の貸主は、ぜひ押さえておいた方がいいと思います。
本投稿は賃貸リノベーションでやってはいけないポイントについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションでやってはいけないポイント7選
費用が掛かってしまうリノベーションですが、対応することで入居率や収益性を大幅に改善できるため費用対効果が高い対策であることは間違いありません。
しかし間違ったリノベーションをしてしまうと、リノベーション効果を享受できないばかりか「空室期間が長期化」「客付けできても家賃を下げないといけない」状態になってしまいます。
リノベーション効果がない物件の特徴は以下の7つを挙げることができます。
・統一感がない部屋
・キッチン交換していない
・内装がそのまま
・間取り変更されていない
・防音対策していない
・浴室リノベーションされていない
・写真掲載がダメ
それではそれぞれの特徴を見ていきましょう。
１）統一感がない部屋
部屋探しされる方は「自分達が現在使っている／今後購入予定の家具が部屋とマッチするか？」「落ち着いた暮らしはできるか」想像しながら内見されます。
そのためリノベーションする際は室内に使用する色を2～3色程度し、白を基調とした内装にすると統一感が出るため内見時の印象が高くなり早期客付けが期待できます。
一方で室内に3色以上の色を使っている／奇抜なアクセントクロスを使用していると、家具との相性が悪く、また疲れにくい部屋となってしまうことから敬遠されてしまいます。
２）キッチン交換していない
クックパッドの調べによると、部屋探しの基準を多少妥協してもキッチンの充実度を優先する人は多いとのことです。
築年数が古い物件に設置されているキッチンは、最新のキッチンと比べ機能性が大幅に低下しています。そのためリノベーションを機にキッチン交換することで利便性が高くなるため、入居促進／家賃値上げがしやすくなります。
しかしごくわずかではありますが、リノベーション物件を謳っているのにキッチンが新調されていない所があります。
キッチンが新調されていないと機能性はもちろんですが、キッチン全体が古臭いイメージが残ってしまいます。そのため内見者から評価されなくなるため敬遠されてしまいます。
３）内装がそのまま
リノベーションを行う際、原則内装はすべて変更します。ただ自然損耗が殆どない場合はそのまま使うこともあります。
築年数が経過した物件の床材は茶系のフローリングが多いです。自然損耗や経年劣化がなければそのまま使えますが、茶系のフローリングでは室内の明光性を最大化させることが難しくなり、明るめの部屋を希望されている方にとってはマイナスとなってしまいます。
ただ床材を白系にすることで従前と比べ明光性は180度変わりますので、内見時の印象が格段に良くなります。
４）間取り変更されていない
昔は間取りが多い部屋が人気が高かったため、築年数が古い物件の中には「DK」の間取りになっているところが多いです。
ただ近年はライフスタイルの変化によりリビングで寛ぎたい方が多いため、DKの間取りのままでは反響数を伸ばすことが難しくなります。
５）防音対策していない
築年数／構造躯体関係なくどの物件でも生活音問題は発生してしまいます。特に上階からの（足音）生活音は柱などに伝わってしまうため、階下に響きやすくなります。
生活音トラブルが発生するとと長期入居に繋げられなくなり、また騒音問題で退去となると告知義務対象物件となり客付けがしにくくなります。
上階からの生活音を最小限にするには、リノベーションを機に吸音効果が期待できるクッションフロアを施工するのが一番効果的です。
しかし多くのリノベーション物件では「耐久性」が期待できるフロアタイルを採用することが多いですが、フロアタイルは吸音効果は一切ないため問題解決を図ることはできません。
６）浴室リノベーションされていない
原則としてリノベーションを行う際は、フルリノベーションを行った上で家賃値上げすることが多いです。ただ予算の関係でフルリノベーションができない場合は、キッチンを含めた一部のみリノベーションを行い家賃は据え置く事があります。
この場合浴室はリノベーションせず、古さが目立ってしまう水栓や鏡だけを交換することが多いですが、家賃値上げしたと思われる一部リノベーション部屋では、浴室リノベーションがされていないことがあります。
家賃値上げしたリノベーション部屋で浴室がリノベーションされていないと家賃が高いイメージが先行してしまうため客付けが難しくなります。
７）写真掲載がダメ
部屋探しされる方は基本的に賃貸検索サイトを利用しています。リノベーション物件は他の物件と比べるとデザイン性が優れているため、反響数を伸ばすことが期待できます。
ただごく一部のリノベーション物件では「掲載写真が少ない」「明らかに同一部屋の写真を使いまわしている」「扉などが床に放置されている状態で写真撮影がされている」ことがあります。
写真撮影に力を入れていない物件は、部屋探しされている方にとっては満足できる部屋とは言えないため他の物件に流れる可能性が高くなります。
２．やってはいけないリノベーションするとどうなる？
先程紹介した「賃貸リノベーションでやってはいけないポイント7選」は、顧客の立場に立っていない部屋となるためリノベーション効果を発揮できないばかりか、逆効果になる可能性が高くなります。
具体的には…
・早期客付けが難しくなり、客付けできたとしても家賃値下げを余儀なくされる
・利便性や機能性が向上していないため、長期入居に繋げにくくなる
ため稼働率が悪くなりキャッシュフローの悪化を招いてしまいます。
正しい知識を持ったリノベーションを行えば早期客付けは十分期待できますが、間違ったリノベーションをしてしまうと物件価値までも悪化させてしまいます。
３．まとめ
今回は賃貸リノベーションでやってはいけないポイントについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションすることで室内機能性や利便性を改善させることができるため、早期客付け／長期入居が期待でき安定した家賃収入を得ることができます。
ただ貸主の間違った主観で行った顧客無視したリノベーションは、たとえ家賃帯が安くても反響数を伸ばすことが難しく、また仲介会社側も客付けは難しいと判断するため、早期成約は難しくなります。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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