【絶対NG】賃貸リノベーションでやってはいけないポイント7選
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月26日
- 読了時間: 9分
更新日：9月15日
築年数が古く、資産価値が低下した物件でも、リノベーションを施せばデザイン性や機能性が向上します。それにより、従前と比べて反響率や収益率の改善が期待できるでしょう。
ただし、リノベーションを施したからといって、全ての物件が成功するわけではありません。失敗するケースでは、今回紹介する「避けるべきポイント」を実践している可能性が高いです。これからリノベーションを検討する貸主は、これらのポイントを事前に把握し、参考にすることをおススメします。
本投稿は賃貸リノベーションでやってはいけないポイントについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸リノベーションでやってはいけないポイント7選
リノベーションは費用がかかるものですが、適切に実施することで、入居率や収益性を大幅に向上させることができるため、非常に高い費用対効果が期待できます。
一方で、誤ったリノベーションを行うと、期待した効果を得られないだけでなく「空室期間が長くなる」「客付けできても家賃を下げざるを得ない」といった不利な状況を招く可能性があります。
リノベーション効果が期待できない物件には、以下のような特徴があります。
部屋全体のデザインに統一感がない
キッチン交換がされていない
内装が既存のまま変更されていない
間取り変更されていない
防音対策していない
浴室リノベーションが行われていない
賃貸検索サイトに掲載されている写真クオリティーが低い
これらのポイントをそれぞれ詳しく見ていきましょう。
１）部屋全体のデザインに統一感がない
部屋探しされる方は、現在使用している家具や今後購入予定の家具が部屋とマッチするか、さらにその空間で落ち着いた暮らしが送れるかどうかを、イメージしながら内見を行う傾向があります。
またリノベーション物件は、女性の方が興味を持つ傾向があるため、室内全体の統一感を意識したデザインが求められます。これが不足していると、十分な反響を得るのは難しくなる可能性があります。
そのためリノベーションを手掛ける際には、室内の配色を2～3色に絞り、白を基調とした内装にすることで統一感を出すことができます。このような調和の取れたデザインは、内見者の良い印象を与え、早期成約につながる可能性が高まります。
逆に室内配色を3色以上にしたり、奇抜なアクセントクロスを取り入れたりすると、家具やインテリアとの相性が悪くなりやすく、視覚的に疲れやすい空間になってしまいます。その結果、内見者から敬遠される可能性があるため、注意が必要です。
２）キッチン交換がされていない
クックパッドの調べによると、物件選びの際に部屋探しの条件について多少の妥協があったとしても、キッチンの充実度を優先する人は多いという結果が示されています。
このことから、キッチンの機能性やデザイン性が部屋探しにおいて重要な要素であることがわかります。
特に築年数が古い物件においては、設置されているキッチンが、最新モデルと比べ機能性が大幅に低下しています。こうした状況を改善する手段として、リノベーションを機にキッチン交換を取り入れることが有効です。
最新のキッチンを導入することで、日々の料理や家事の利便性が飛躍的に向上し、それに伴い物件の魅力も高まります。結果として、入居希望者が増える可能性が高まるだけでなく、家賃の値上げを検討する余地も生まれるほど、貸主にとっては多くのメリットが期待できます。
反対に、キッチンが古いままだと機能性が低いだけではなく、見た目においても物件全体が時代遅れで古臭い印象を与えてしまう可能性があります。そのようなケースでは、内見者に悪い第一印象を与えることになり、それが原因で物件を敬遠される恐れがあります。
結果として空室率が高まりやすくなるため、物件価値を保つ上でキッチンの改修は重要なポイントといえるでしょう。
３）内装が既存のまま変更されていない
通常、経年劣化や自然損耗が目立たない場合、室内内装は張り替えを行わず、再利用されることが多いのが現状です。
しかし築年数が古い物件には、ダークブラウン系の合板フローリングが採用されていることが多いため室内空間が暗く感じられます。
賃貸物件を最も利用している20～30代の若年層は、明るい空間を好む傾向が強いため、内装が暗く感じられると内見時の物件イメージが悪くなり、結果的に成約率の低下を招く恐れがあります。
こうした状況に対応するには、リノベーションを検討する際、壁材や床材を白系の明るい色に変更することが非常に有効です。このような変更を施すことで、従前と比べて室内の明るさが劇的に改善されるだけでなく、清潔感や開放感といったポジティブな印象を強く与えることが可能になります。
その成果として、内見者からの評価が大きく向上し、入居促進効果が期待できます。リニューアルされた明るい内装は、賃貸市場で競争力を持つ物件へと生まれ変わる重要な要素となり得ます。
４）間取り変更されていない
かつては部屋数の多い間取りが人気を集めていた時代があり、その影響で築年数が古い物件にはDKの間取りが多く見られることがあります。
しかし最近では、ライフスタイルの変化に伴いリビングでゆったりと過ごしたいと考える方が増えているため、従来のDKのままでは物件への関心を集めるのが難しくなってきています。
この問題を解決する手段として、キッチンとダイニングの間にある間仕切壁を撤去することで、広々としたLDK空間が生まれます。
DKからLDKへの間取り変更を行う際には、室内内装を全て一新する必要があるため、一定の費用がかかります。
しかしLDKの需要は非常に高いため、改修することで反響数の向上や成約率の改善が期待でき、結果的には費用対効果の高い投資になると言えるでしょう。
５）防音対策していない
築年数や構造躯体関係なく、どの物件でも生活音の問題が発生する可能性があります。特に上階からの足音などの生活音は柱を伝わり、階下に響きやす水傾向があります。
生活音トラブルが発生すると長期入居が難しくなり、最悪の場合、騒音問題を理由に退去となる可能性があります。このようなことがあると、告知義務の対象物件となり、次の入居者を見つけることが難しくなる可能性が高くなります。
上階からの生活音を最小限にするためには、リノベーションの際に吸音効果が期待できるクッションフロアを施工するのが効果的です。
ただし最近のリノベーション物件では「耐久性」を重視する理由から、フロアタイルを採用することが多いです。しかし、フロアタイルには吸音効果は一切ないため、問題解決にはつながりません。
６）浴室リノベーションが行われていない
通常、リノベーションを行う際には、家賃値上げを目的とするケースが多いため、フルリノベーションを行うことが一般的です。
特に浴室に関しては、システムバスへの交換か大規模な改修を実施するケースが目立ちます。ただし、一部のリノベーション物件では予算を抑えるために、経年劣化が目立つ水栓や鏡など、部分的な交換に留まる場合もあります。
このような部分的な浴室改修は、コスト削減には効果的ですが、浴室全体の古さを完全に解消するには不十分です。その結果、浴室の古さが目立ち「家賃が割高」というイメージが大きくなるため、成約率が低下するリスクが高まります。
物権の第一印象に大きな役割を果たす浴室改善は、入居希望者の好感度や物件競争力に直結しており、どのような改修を行うかが、その成否を左右すると言えるでしょう。
７）賃貸検索サイトに掲載されている写真クオリティーが低い
部屋探しされる方は基本的に賃貸検索サイトを利用しています。その中でも、リノベーション物件はデザイン性や機能性が優れているため、原状回復しか行っていない物件と比べ、反響数が伸びやすい傾向にあります。
ただし、一部のリノベーション物件では「掲載写真が少ない」「明らかに同一部屋の写真を使いまわしている」「扉などが床に放置されている状態で撮影がされている」といった問題が見られることがあります。
こうした写真撮影に十分な配慮がされていない物件は、部屋探しされている方にとって魅力的とは言えず、結果として他の物件に流れてしまう可能性が高くなります。
２．やってはいけないリノベーションするとどうなる？
先程紹介した「賃貸リノベーションでやってはいけないポイント7選」に該当する問題は、物件が顧客目線に立っていない仕上がりになるため、リノベーション効果を最大化できないどころか、むしろ逆効果を生む可能性が高くなります。
具体的には、以下のような結果を招く恐れがあります。
・早期客付けが難しくなり、客付けできたとしても家賃値下げを余儀なくされる
・利便性や機能性が改善されないことで、長期入居が期待しにくくなる
これらの問題により物件の稼働率が低下しやすくなり、場合によってはキャッシュフローが悪化するリスクが高まります。
３．まとめ
今回は賃貸リノベーションでやってはいけないポイントについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションを行うことで室内機能性や利便性が向上し、早期客付けや長期入居が期待できるため、安定した家賃収入を得ることが可能です。
ただし貸主が自身の主観のみで、顧客のニーズを無視してリノベーションを行ってしまうと、たとえ適正家賃で募集しても反響数の増加は難しくなります。
さらに仲介会社も脚付けが難しいと判断されるため、早期成約が困難になる可能性があります。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
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