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賃貸アパート老朽化問題。どう解決するか?


不動産投資は他の投資と比べるとリスクは少ないと言われています。しかし築年数の経過はどの物件でも老朽化問題が同等に発生し貸主を悩まさせてしまいます。



賃貸アパート老朽化問題の解決方法は様々ありますが、部屋探しの多様化が進んでいることを踏まえると建て替えを急ぐのではなく建物を維持した方がトータル的には貸主にとってプラスになる可能性が高くなります。



本投稿は賃貸アパートの老朽化問題の解決方法についてお伝えいたします。






 

▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】





1.賃貸アパート老朽化問題について



賃貸アパートの老朽化問題について


賃貸アパートが経年劣化により老朽化が進むと以下のような問題が発生しやすくなります。



  • 空室率悪化

  • 大規模修繕

  • 修繕費増加



それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。


空室率悪化


賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落します。そのため築年数が古くなると空室率が悪化し、家賃値下げ/広告費増額などを行わないと客付けが難しくなります。



家賃値下げして客付けできても収益は悪化してしまうため、貸主によってはキャッシュフローが悪くなる可能性が出てきます。


大規模修繕


アパートの外壁は雨風/日射の影響を受けるため少しずつ劣化していきます。外壁劣化を放置するとクラックが発生しそこから雨水が侵入すると構造躯体に影響が出て、建物寿命が短くなる可能性が出てきます。



さらにアパートの場合、外壁と外壁をつなぐ「コーキング」が打設されていますが、こちらも経年劣化の影響でクラックが入りやすくなります。



そのため外壁塗装+コーキング打ち直しは10年に1度の割合で対応しなければならないため、費用が高額になってしまいます。


修繕費増加


建物老朽化が進むと、目視できない部分が劣化し思わぬトラブルが発生することがあります。



例えば水道管劣化による漏水/屋根の劣化による雨漏り/洗面脱衣所の床材劣化など様々問題が発生しやすくなるため、築年数が浅い時期と比べると修繕費は確実に増加します。



2.賃貸アパート老朽化問題。解決方法


賃貸アパート老朽化問題。解決方法


アパートが老朽化すると修繕費などの支出が大きくなるため、実入りがあまり実感できなくなってしまいます。



一般的に築年数が30年を超えるとアパートローンが完済するため、貸主の多くは老朽化したアパートの出口戦略を考えます。出口戦略は様々ありますがよく行われている解決方法は「物件売却」「建替え」のどちらかです。



物件売却


近年では不動産投資の人気が高くなっています。そのため中古物件を購入したい方結構多くいるため物件売却することで…



  • 現金化できる

  • アパートローンが完済できる(場合によっては残債が残る可能性もある)

  • 売却した資金で新しい土地で賃貸経営ができる



などのメリットが生まれます。ただし物件売却した場合「譲渡所得税」「住民税」が発生/買い手が見つからない時もあるため、その点は注意が必要です。



建替え


物件エリア内の賃貸需要がある一方で、空室率悪化/修繕費の増加による支出が目立った場合は、建替えを選択肢に入れた方がトータル的にメリットが大きくなります。



建替えすることによって、家賃収入が一気に増加するため従前と比べキャッシュが改善する可能性が出てきます。



ただし建替えする場合、以下の点に注意しなければなりません。


  • 解体費用

  • 新築費用

  • 立ち退き費用



建替えで特に問題になるのが「立ち退き費用」です。建替えによる契約終了は、借家権上認められていますが借主側は住替えを余儀なくされるため、貸主側は立ち退き費用を支払うことになります。



相場は家賃6か月分と言われていますが、借主が駄々をこねて退去に応じない場合は、不動産明け渡し訴訟を起こす必要があるため建替えする際は、余裕を持って借主側に通知することが重要です。




3.賃貸アパート老朽化問題。新しい解決方法


賃貸アパートの老朽化問題。新しい解決方法


賃貸アパートの老朽化が進むと「売却」「建替え」のイメージが先行してしまいがちですが、実は「建物を維持」していった方が、長期的な視点で見た時貸主にとってプラスが大きくなります。



その理由について解説します。


部屋探しの多様化


築年数が経過すると確かに空室率は悪化します。ただ近年では部屋探しの多様化が進みリノベーションをしっかり行えば「築年数」で物件判断する方は少なくなっています。



また最近の部屋探しの傾向としてデザイン性が優れている部屋に入居したいと考えている方が多くなってきています。



リノベーション物件は新築物件をターゲットとしているため、デザイン性を強化すれば早期客付けはもちろん家賃値上げもできるため、従前と比べると安定した家賃収入を得ることができます。





キャッシュの安定化


少なくとも築年数が35年を過ぎれば、アパートローンは完済するはずです。



ローンが完済すれば家賃収入丸ごと貸主の利益となるためキャッシュが安定します。将来建替えを行う際の頭金としての活用/投資資産形成などができるため、修繕費が掛かったとしても建物維持していった方がメリットが大きくなります。





4.まとめ



賃貸アパートの老朽化問題の解決方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。






資材価格の高騰により新築物件の価格は昔と比べると比較にならないぐらい高騰しています。またかぼちゃの馬車事件以来、金融機関は不動産投資融資に対して厳しく対応しています。



そのため老朽化により建て替えを検討する際には、ある程度建物を維持し資金を集めておいた方が、融資が下りやすくなるばかりか毎月のアパートローン支払いも楽になるため、出口戦略については慎重に検討したほうがいいと思います。



今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


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空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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