不動産投資は借主さえ見つければ安定した家賃収入を得ることができるため、他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、借り手側が有利となっています。そのため客付け／長期入居に繋げるためには借主の要求を受け入れた方がいいと言われています。
ただ借主からの無茶な要求までも受け入れてしまうと、物件自体が「カスタマーマイオピア」になってしまいます。
カスタマーマイオピアになると、今後借主からの要求がエスカレートし物件管理に支障をきたしてしまう可能性が高くなり、安定的な賃貸経営を行うことが難しくなります。
本投稿はカスタマーマイオピアからの脱却がどうして賃貸経営に必要なのか、その理由についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．カスタマーマイオピアの危険性とは？
どの様な業種でも同じことが言えますが、集客する際「顧客の要望を可能な限り対応」すれば信頼度が高くなるため早期に結果を出すことができます。
しかし顧客の要望をすべて受け入れてしまうと、エスカレートしてしまい収拾がつかなくなってしまいます。
先程もお伝えした通り賃貸市場は借り手有利となっています。
そのため入居時／更新時に家賃値下げ要求が発生するケースが多く、貸主／管理会社側は顧客離れを防ぐために「家賃値下げ要求」を吞んでしまいがちになります。
顧客要望を受け入れれば他の借主も同様の対応を取らざるを得なくなるなるため、物件自体がカスタマーマイオピアとなり適切な物件管理ができなくなってしまいます。
その結果管理トラブル増加／家賃収益低下が発生しやすくなるため、安定した賃貸経営を行うことが難しくなります。
２．カスタマーマイオピアからの脱却方法
物件全体がカスタマーマイオピアになってしまうと、安定した賃貸経営を継続することが難しくなります。カスタマーマイオピアを防ぐ唯一の方法は、バリュープロポジション戦略です。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪く、約3割は空室と言われています。エリア内にある競合物件は築年数が古い物件が多く原状回復のみで募集しているため、価格競争が激化。そのためカスタマーマイオピアになりやすい状態となっています。
弊社物件も築年数が古いのですが、客付けのために家賃値下げを安易に認めてしまうとカスタマーマイオピア物件になる可能性大＋キャッシュフローが悪化すると考え、弊社物件では「価値を提供」しようと考え女性客に人気が高いカフェスタイルに特化した弊社オリジナルリノベーションを2018年から随時展開しています。
無垢材を用いたオリジナルキッチン
オーダーメイドの洗面台
自然素材の漆喰を室内に施工
など競合他社が真似することができず弊社独自の価値を提供することができたため、収益性を大幅に改善させることができました。
物件の価値を高めたことで借主の質も高くなったため家賃値下げ要求はリノベーション事業開始後一度も発生していません。
▶弊社リノベーション部屋の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回はカスタマーマイオピアからの脱却がどうして賃貸経営に必要なのかお伝えしてきました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
カスタマーマイオピア通りの賃貸経営をしていると借主の力が強くなり無茶な要求を受けやすくなる。
カスタマーマイオピアからの脱却を図るためには、物件の質を高め借主の質をよくする。
弊社物件ではバリュープロポジション戦略を行うため、2018年から差別化リノベーションを展開していますが、徹底した差別化を図ることで家賃値下げしても顧客が納得して入居してくれるため、楽に集客することができています。
また差別化リノベーションを展開したことによって、借主が物件のファンになってくれて、一部の借主は友達に弊社物件を紹介してくれたとのことでした。
リノベーションで顧客がロイヤルカスタマーになれば、カスタマーマイオピアになる可能性は低くなるため安定した賃貸経営を行うことができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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