客付け仲介会社を増やせば、空室は埋まるの？

部屋探しされている方は主要賃貸検索サイトと言われている…

のいずれかを利用することが多いため、物件募集する際は仲介会社に同サイトに物件掲載と募集をお願いすることになります。

一般的に貸主が広告料を設定すれば、他社仲介会社も積極的に物件紹介を行うため、募集間口が広がり早期成約が期待できると言われています。しかし…

客付け仲介会社を増やしても、物件自体に魅力がなければ客付けは難しくなります。

その理由を解説いたします。

理由①：訴求力がなければ反響は得られにくい

at-homeが発表したリリースによると、インターネットで物件を探す際「水回り写真」を必ず確認したいと考えている方は約6割いることが明らかになっています。また部屋探しされる方は平均3件内見していると言われています。

つまり水回りに魅力がなければ、賃貸検索サイトからの反響は低下し、また内見があっても物件自体に競争力がないため、募集間口を広げても成約率は低下してしまいます。

理由②：部屋探しの多様化

最近の部屋探しの傾向としては賃貸検索サイトを利用して、希望条件に合致した3件程度の部屋を内見することが一般的ですが、部屋探しされる方の仲介会社を訪れる件数は年々減少しています。

仲介会社への訪問件数が少なくなれば、広告料付き物件を紹介する機会が減り、また広告料を設定しても、顧客が求める物件に類似していなければ、紹介しても成約に繋げることはできません。

そのため以前と比べると広告料を設定しても、費用対効果を実感することが難しくなっています。

理由③：賃貸検索サイトから削除される

仲介会社が賃貸検索サイトに物件情報を掲載する際、掲載料は仲介会社が負担することになります。

広告料の相場と仲介手数料は家賃1か月分であるため、空室期間が2か月以上続くと掲載に対する費用対効果は薄れてしまいます。

そのため広告料付き物件でも同サイト反響が少なく、空室が長期化した場合には、仲介会社の判断で一方的に掲載が中止されることがあります。また反響があった場合でも、制約が見込まれる物件を確実に埋めるための「当て馬物件」として扱われる可能性もあります。

仲介会社は成約報酬となる仲介手数料収入を1件でも多く獲得したいと考えています。そのため成約に繋がると判断した物件では、広告料が設定されていなくても積極的に紹介します。

それでは仲介担当者が積極的に紹介したい物件とは、どのような物件なのでしょうか？

築年数関係なく物件クオリティーが高い部屋です。

近年では築年数だけで物件判断されることは少なくなっています。そのため築年数が古くてもリノベーションがしっかりと行われていれば、早期客付けは十分可能になります。

弊社物件では2018年からリノベーションを行っていますが、リノベーションを機に家賃値上げを行い、エリア内の家賃相場と比べると最大1万円以上高い家賃設定にしています。

家賃相場より高い設定にすると、賃貸検索サイトでの反響が得にくくなる懸念がありますが、同年に物件公式サイトを開設しているため、集客に苦戦することなく、本執筆時の2025年６月11日現在満室状態が続いています。

最近では他社仲介会社から紹介を受けることが多くなりました。2022年度は3月～5月に3件退去が発生しましたが、退去後2か月以内に全て埋まり、これら3件は全て他社仲介会社からの紹介によるものでした。

弊社物件は大手管理会社に管理委託しているため、契約形態は「専任媒介」となっています。一般的に専任媒介では一般媒介と比べ募集間口が狭くなるため、集客力が劣ると言われています。

しかし専任媒介であっても魅力的な物件を提供することで、客付け仲介会社を増やさなくても、必然的に反響数は増加します。

つまり空室を早期に埋めたいなら、物件クオリティーを向上させることが最も効果的と言えます。

つまり、空室を早期に埋めたいのであれば、物件のクオリティを向上させることが最も効果的であると言えるでしょう。

今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。

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取締役　長田穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント

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