弊社の空室対策リノベーションはなぜ早期に結果を出すことができるのか？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年11月12日
- 読了時間: 9分
賃貸物件の設備は20年で減価償却が終了します。そのため築20年以上の物件は見た目以上に古さが目立ちがちになるため、入居者確保が難しくなります。また近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態で借り手有利な状況となっています。
そのため適正家賃以下で募集しても、空室がなかなか埋まらず、収益の向上が難しいと感じる貸主は一定数いるのではないでしょうか？
弊社物件がある山梨県の賃貸空室率は、全国平均よりも高い約25％で、1990年～2000年にかけて建築された物件が多いのが特徴です。
弊社物件は築30年を超え、エリア内にある競合物件は客付け強化のため広告料増額や価格競争が激化していますが…
一般的な物件と比べ弊社物件の空室期間は非常に短くなっています。これは2018年から空き室を順次行っているリノベーションが功を奏し、特に2020年以降は、空室期間の大幅に短縮することに成功しています。
2025年度の繁忙期の客付けに関しては、1月と2月にそれぞれ1件ずつ退去がありましたが、1件は退去3日後で次の借主が決まり、もう1件は入居中に申込が入りました。弊社がリノベーションで早期に結果を出すことができているのは…
差積化戦略を強化
独自集客を強化
内見時暮らし方の提案
の3つを徹底しているからです。本投稿は弊社の空室対策リノベーションはなぜ早期に結果が出せるかその理由について解説します。
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差積化戦略を強化
築年数が経過すると物件資産価値が低下し空室が目立つようになります。このため多くの物件では以下のような空室対策を強化しています。
借主に人気が高い設備を増強し、物件競争力を高め反響数増加を目指す
見た目や機能性を向上させるために、設備や内装リフォームを行う
広告料を増額／客付けが強い仲介会社に訪問営業することで、紹介率を増やす
しかしこれらの対策は競合物件も行っているため、時間の経過と共に差別化の価値は下がり、効果を最大化することが難しくなります。
弊社では自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、居心地の良い空間を提供しています。このアプローチにより、競合物件が真似できない独自の価値を創出しています。
一般的なリノベーション物件では、費用を抑えるために…
設備は既製品を設置
壁紙は量産タイプ（一部アクセントクロス）
を選ぶケースが多いため同質化しやすくなります。その結果時間の経過と共に価値が下落し価格競争に巻き込まれる原因となります。
一方弊社リノベーションは競合他社物件が真似できない「自然素材」を最大限に活用し、オリジナルのカフェスタイルキッチンや造作洗面台を導入することで確固たるブランドイメージを確立することに成功しています。
2000年以前に建てられたファミリー向けアパートには、和室が設置されていることがあります。しかし、ライフスタイルの変化により洋式での生活が当たり前になったこと、和室があると退去時に表替え費用を借主が負担しなくてはならない点から、和室がある物件は避けられる傾向が強くなっています。
そのため多くの管理会社では客付け強化のため、和室を洋室に変更するリフォーム提案を行っています。しかし多くの物件では押入をクローゼットに改修していないため、和室感が残ったままとなります。
さらに洋室にリフォームしただけでは成約に繋げることはできません。
一方、弊社物件でももともと和室が設定されていますが、洋室に変更するのではなく、あえて和室を活かす選択を取っています。リノベーションを機に、デザイン性と高くモダンな印象を兼ね備えた琉球畳を採用し、空間全体に独自の魅力を加えています。
一般的な畳は異なり縁がない琉球畳は、部屋を広く見せる効果が期待できるだけでなく、和紙を原材料にしているため日焼けがしにくい特徴があります。このため、退去時の表替えは原則不要になり、借主の負担がなくなります。
実際に内見された借主の多くは、琉球畳が敷かれた和室に抵抗を感じることはなく、中には入居の決め手になることもあります。
和室と洋室の魅力を融合させた「和洋折衷賃貸アパート」という新たなブランドを確立することにより、競合物件との明確な差別化を図ることに成功しています。
▶賃貸物件における和室の可能性については、過去記事をご覧下さい。
その結果、従前と比べ入居率が大幅に向上し、成約期間の短縮、家賃収入を大きく増加させることに成功しました。また差積化を徹底したことで、リノベーションによる資産価値の目減りを最小限に抑えることができ、以下のようなメリットを実現してます。
契約更新時の家賃値下げ要求を回避できる
長期入居に繋げられ、満室を維持しやすくなる
再募集時、家賃値上げしても早期客付けが可能になる
独自集客を強化
部屋探しされる方は主要賃貸検索サイト（SUUMO／at－home／HOME'S)を利用しています。これらのサイトに物件情報を掲載することは客付けの基本となります。
しかし内見者の希望条件に1つでも合致しない物件は、その時点で成約対象外となってしまいます。
特に築年数が古くなると、競争力がどうしても低下するので選ばれにくくなり、貸主にとって集客面での悩みに繋がることが少なくありません。
一方で賃貸物件を最も利用している10代後半～30代は情報収集の際、Googleなどの検索エンジンに加えSNS検索も行っています。この世代は「リアルな本音と時短検索」を求めているため、SNSを積極的に活用することで反響数を増やすことが可能になります。
そこで弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年から、集客方法を大きく見直し、物件独自の公式webサイトを開設しました。
賃貸検索サイトでは希望条件に1つでも該当しない物件は、成約対象外となりますが、独自集客を行えば、家賃帯や築年数などの条件で検索に漏れることはありません。
リノベーション後の写真や物件の魅力、周辺情報をホームページやSNS媒体に掲載することで、潜在顧客へのアピールが可能となり、従前と比べ反響数を増加させることに成功しました。
独自集客を強化した結果、築年数の古さや家賃帯で検索に不利になることはなくなり、相場や募集時期の影響を受けにくくなりました。
そのため成約期間を大幅に短縮することができ、成約者の約8割以上は弊社公式サイトからの問い合わせ～内見をきっかけに契約に至っています。このことから、独自集客が早期顧客獲得に繋がっていると言えます。
弊社のリノベーションによる成約期間の短縮は、客付けを行う仲介会社に大きな影響を及ぼしています。仲介会社の主な収入源は、成約による仲介手数料ですが、1件につき最大家賃1.1か月分までしか借主に請求できません。
手数料収入の売上を増やすには、自社管理物件だけでなく他社物件も積極的に取り扱い募集に注力しなければなりません。
弊社リノベーション物件は、募集開始から1か月～2か月で成約に至るケースが多く、早期に仲介手数料を得たい仲介会社にとっては「あの物件なら早期成約が期待できる」と判断し、積極的に紹介してくれるようになります。
弊社物件では独自集客を行っているため、借主の約8割は公式webサイトからの問い合わせですが、残りの2割は仲介会社からの紹介です。
弊社リノベーション物件では募集時に広告料を設定しておらず、また客付けに強い仲介会社に訪問営業は一切行っていません。それでも仲介会社が積極的に紹介してもらうことができているのは、リノベーションによる費用対効果が高い事を伺わせている証拠と言えます。
▶仲介手数料と広告料については、過去記事をご覧下さい。
内見時暮らし方の提案を行う
築年数が古い物件は新築物件と比べ室内機能性が低下していることが多く、特に断熱性、湿気対策、防音性能に不満を持つ借主はとても多いです。リクシル住宅研究所の調査にによると、室内機能性の不満を解消できない借主の中には引越しを検討されている方がいるとのことです。
リノベーション物件は築20年越えが多いため、入居促進にはリノベーションを通じて居住性の不安を解消させることがポイントになります。
弊社物件では一部部屋のみ自然素材の漆喰を施工しています。漆喰を施工すると…
調湿効果
消臭効果
吸音効果
抗菌対策
など室内機能性を改善させる効果があります。
▶漆喰に関しては、過去記事をご覧下さい。
内見時室内機能性のメリットと実際入居している借主の声を直接伝えることで、入居後の生活をより具体的にイメージしやすくなります。
実際弊社代表が、内見同行した際、漆喰効果について丁寧に説明したことが、入居の決め手のひとつになった事例もありました。
つまり内見時に「暮らし方の説明」をしっかりと説明することが、成約率の向上に繋がると考えられます。
まとめ
弊社の空室対策リノベーションは、成約ターゲットとなる20～30代女性のニーズに応える差積化リノベーションを推進しています。内見時は実際入居している借主の声を直接伝えることで、入居後の生活イメージをより具体的に描くことができます。
また独自集客を強化することで、物件情報を周知させることができ早期客付けに結び付けていますが、競合リノベーション物件ではまずこのような空室対策は行わない（発想すらない）ないため、弊社空室対策リノベーションを実践して頂ければ、確実に効果は期待できると自信を持っております。
▶リノベーション関連記事に関しては、過去記事をご覧下さい。
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また築年数が古い物件の収益を延ばすために必要な情報について、定期的にブログを更新しています。お役に立てる情報が掲載されていますので、ぜひ一度お読みください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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