弊社の空室対策リノベーションはなぜ早期に結果を出すことができるのか？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2 日前
- 読了時間: 7分
賃貸物件の設備は20年で減価償却が終了します。そのため築20年以上の物件は見た目以上に古さが目立ち入居者確保が難しくなります。また近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態で借り手有利な状況となっています。
そのため年数が経過した物件は適正家賃以下で募集しても、空室が埋まりにくくなっているのが現状です。
弊社物件がある山梨県の賃貸空室率は、全国平均よりも高い約25％で、1990年～2000年にかけて建築された物件が多いのが特徴です。
弊社物件は築30年を超え、エリア内にある競合物件は客付け強化のため広告料増額や価格競争が激化していますが…
一般的な物件と比べ弊社物件の空室期間は非常に短くなっています。これは2018年から空き室を順次行っているリノベーションが功を奏し、特に2020年以降は、空室期間の大幅に短縮することに成功しています。
2025年度の繁忙期の客付けに関しては、1月と2月にそれぞれ1件ずつ退去がありましたが、1件は退去3日後で次の借主が決まり、もう1件は入居中に申込が入りました。弊社がリノベーションで早期に結果を出すことができているのは…
差積化戦略を強化
独自集客を強化
内見時暮らし方の提案
の3つを徹底しているからです。本投稿は弊社の空室対策リノベーションはなぜ早期に結果が出せるかその理由について解説します。
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差積化戦略を強化
築年数が経過すると物件資産価値が低下し空室が目立つようになります。このため多くの物件では以下のような空室対策を強化しています。
借主に人気が高い設備を増強し、物件競争力を高め反響数増加を目指す
見た目や機能性を向上させるために、設備や内装リフォームを行う
広告料を増額／客付けが強い仲介会社に訪問営業することで、紹介率を増やす
しかしこれらの対策は競合物件も行っているため、時間の経過と共に差別化の価値は下がり、効果を最大化することが難しくなります。
弊社では自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、居心地の良い空間を提供しています。このアプローチにより、競合物件が真似できない独自の価値を創出しています。
一般的なリノベーション物件では、費用を抑えるために…
設備は既製品を設置
壁紙は量産タイプ（一部アクセントクロス）
を使用するケースが多いため同質化しやすくなります。その結果時間の経過と共に価値が下落し価格競争に魔子込まれるリスクが高まります。
一方弊社リノベーションは競合他社物件が真似できない「自然素材」を最大限に活用し、オリジナルのカフェスタイルキッチンや造作洗面台を導入することで確固たるブランドイメージを確立することに成功しています。
これにより入居する方に唯一無二の魅力を提供し、心地よい快適な空間を実現しています。
その結果、従前と比べ入居率が大幅に向上し、成約期間の短縮、家賃収入を大きく増加させることに成功しました。また差積化を徹底したことで、リノベーションによる資産価値の目減りを最小限に抑えることができ、以下のようなメリットを実現してます。
契約更新時の家賃値下げ要求を回避できる
長期入居に繋げられ、満室を維持しやすくなる
再募集時、家賃値上げしても早期客付けが可能になる
独自集客を強化
部屋探しされる方は主要賃貸検索サイト（SUUMO／at－home／HOME'S)を利用しています。これらのサイトに物件情報を掲載することは客付けの基本となります。
しかし内見者の希望条件に1つでも合致しない物件は、その時点で成約対象外となってしまいます。
特に築年数が古くなると、競争力がどうしても低下するので選ばれにくくなり、貸主にとって集客面での悩みに繋がることが少なくありません。
一方で賃貸物件を最も利用している10代後半～30代は情報収集の際、Googleなどの検索エンジンに加えSNS検索も行っています。この世代は「リアルな本音と時短検索」を求めているため、SNSを積極的に活用することで反響数を増やすことが期待できます。
そこで弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年から物件独自の公式サイトを開設しました。リノベーション後の写真や物件の魅力、周辺情報をホームページやSNS媒体に掲載することで、従前と比べ反響数を増加させることに成功しました。
独自集客を強化した結果、築年数の古さや家賃帯で検索に不利になることはなくなり、相場や募集時期の影響を受けにくくなりました。
そのため成約期間を大幅に短縮することができ、成約者の約8割以上は弊社公式サイトからの問い合わせ～内見をきっかけに契約に至っています。このことから、独自集客が早期顧客獲得に繋がっていると言えます。
内見時暮らし方の提案を行う
築年数が古い物件は新築物件と比べ室内機能性が低下していることが多く、特に断熱性、湿気対策、防音性能に不満を持つ借主はとても多いです。リクシル住宅研究所のリリースによると、室内機能性の不満を解消できない借主の中には引越しを検討されている方がいるとのことです。
リノベーション物件は築20年越えが多いため、入居促進にはリノベーションを通じて居住性を高めることがポイントになります。
弊社物件では一部部屋のみ自然素材の漆喰を施工しています。漆喰を施工すると…
調湿効果
消臭効果
吸音効果
抗菌対策
など室内機能性を改善させる効果があります。
▶漆喰に関しては、過去記事をご覧下さい。
内見時室内機能性のメリットと実際入居している借主の声を直接伝えることで、入居後の生活をより具体的にイメージしやすくなります。
実際弊社代表が、内見同行した際、漆喰効果について丁寧に説明したことが、入居の決め手のひとつになった事例もありました。
つまり内見時に「暮らし方の説明」をしっかりと説明することが、成約率の向上に繋がると考えられます。
まとめ
弊社の空室対策リノベーションは、成約ターゲットのニーズに応える差積化リノベーションを推進しています。内見時は実際入居している借主の声を直接伝えることで、入居後の生活イメージをより具体的に描くことができます。
また独自集客を強化することで、物件情報を周知させることができ早期客付けに結び付けていますが、競合リノベーション物件ではまずこのような空室対策は行わない（発想すらない）ないため、弊社空室対策リノベーションを実践して頂ければ、確実に効果は期待できると自信を持っております。
▶リノベーション関連記事に関しては、過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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