賃貸物件設備の減価償却は概ね20年で終了してしまいます。そのため築20年以上経過すると見た目以上に古さが目立ってしまうため客付けに苦戦する物件が増加し、また近年は空室率が悪化しているため「適正家賃」に合わせても空室が埋まらない物件もあります。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県。賃貸単体の空室率は約3割で1990年～2000年にかけて施工された物件が多いのが特徴です。
弊社物件は昨年築30年を超え、エリア内にある競合物件は1990年代に施工された物件が多いため価格競争になりがちになっていますが…
一般的な物件と比べ弊社物件の空室期間はとても短く、今年は4月に1件退去が発生したものの翌日には入居申込が入りました。
弊社物件が結果を出すことができているのは…
差積化戦略を強化
独自集客を強化
内見時暮らし方の提案
以上3つを徹底しているからです。本投稿は弊社の空室対策リノベーションはなぜ早期に結果が出せるかその理由についてお伝えいたします。
差積化戦略を強化
築年数が経過すると物件資産価値が低下するため空室が目立ってしまいます。そのため多くの物件で空室対策を強化するために…
借主に人気が高い設備を増強
リノベーションを行う
広告料を増額／客付けが強い仲介会社に訪問営業
などを行いますが、上記空室対策は競合物件も行っているため差別化の価値は下がってしまい効果を最大化させることができません。
弊社物件では築年数が経過しているため2018年から空き室をリノベーションしていますが、弊社が行っているリノベーションは自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションです。
一般的なリノベーション部屋はコストを抑えるために…
設備は既製品を導入
内装は量産クロス（一部アクセントクロス）をメイン
となっているため同質化しやすくなり、その結果時間の経過と共に価値が下落し価格競争の温床となってしまいます。
一方弊社リノベーションは競合他社物件が真似できない「自然素材」の材料を可能な限り使用し、また弊社オリジナルのカフェスタイルキッチン／洗面台など導入することで確固たるリノベーションブランドを築くことができます。
その結果従前と比べ入居率／成約期間／家賃収入を大幅に改善させることができ、また差積化を徹底したことでリノベーション資産価値の目減りを最小限に抑えることができるため…
契約更新時の家賃値下げ要求回避
長期入居に繋げられる
ようになりました。
独自集客を強化
部屋探しされる方は主要賃貸検索サイト（SUUMO／at－home／HOME'S)を利用しているため、物件募集する際は、上記サイトに掲載しなければ客付けは厳しくなります。
ただ上記サイトは希望条件を入力することができるため、条件に1つでも合致させることができなければその時点で成約対象外となってしまいます。
賃貸物件を最も利用している10代後半～40代は調べ物をする際、Google（Yahoo!）検索の他にSNS検索も行っています。SNS検索する理由は「リアルな本音と時短検索」を求めているからです。
そこで弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年から物件独自の公式サイトを開設。カフェスタイルに特化したリノベーションを行ったことで「映える」写真をホームページ／SNS媒体に掲載でき、また築年数／家賃帯で判断されることがないため、従前と比べると反響数UPさせることに成功。
その結果従前と比べると成約期間を大幅に短縮させることに成功しました。
内見時暮らし方の提案を行う
築年数が古い物件は新築物件と比べ室内機能性（断熱／湿気／防音）が低下しているため、不満に感じている借主はとても多く、不満を解消できない借主の中には引越しを検討していることがリクシル住宅研究所のリリースで分かっています。
リノベーション物件は築年数が20年以上経過している場合が多いため、入居促進を図るためには競合リノベーション物件より居住性が優れていることを証明しなければなりません。
弊社物件では上級グレードの部屋のみ自然素材の漆喰を施工しています。漆喰を施工することで…
調湿効果
消臭効果
吸音効果
抗菌対策
など室内機能性を改善させる効果があり、内見時室内機能性のメリット＋実際入居している借主の声を直接伝えることで、競合リノベーション物件との差別化＋入居後の生活イメージがより鮮明となるため内見当日に入居申込される方がとても多く、早期客付けに結び付けることができています。
弊社が行っている空室対策リノベーションは、成約ターゲットが確実に気に入る差積化リノベーションを推進し、内見時は実際入居している借主の声を直接伝えることで入居後の生活イメージをより鮮明させることができます。
また独自集客を強化することで、物件情報を周知させることができますが、競合リノベーション物件ではまずこのような空室対策は行わない（発想すらない）ないため、弊社空室対策リノベーションを実践して頂ければ、確実に効果は期待できると確信いたします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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