賃貸経営は借主さえ見つけることができれば安定的な家賃収入を得ることができますが、近年の賃貸市場は物件供給数が多いため、空室対策しても客付けがうまくいかないことがあります。
部屋探しの多様化が進み近年では築年数だけで物件判断されることは少なくなっています。そのため築年数が古い物件を所有している貸主の中で、客付けがうまくいかない場合もしかすると空室対策に問題があるのかもしれません。
弊社物件は築年数が古いため2018年からリノベーションを行っていますが、2020年以降増収増益＋満室を継続させることに成功しています。
本投稿は弊社空室対策リノベーション成功事例を紹介します。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションのメリット
本題に入る前に空室対策リノベーションについて簡単に説明します。一般的に空室対策リノベーションすると以下3点のメリットが期待できます。
空室リスクを減らす
家賃値上げができる
資産価値の目減りを抑えられる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
空室リスクを減らす
築年数が経過すると室内機能性が大幅に低下し、築年数以上に古さが目立ってしまうため空室が発生しやしくなります。
しかしリノベーションを行うことで内装や設備が一新するため、築年数の古さは感じられず、また新築物件より家賃が安いため従前と比べ空室リスクを減らす効果があります。
家賃値上げができる
リノベーションを行うと同築年の物件と比べ資産価値が向上しているので、リノベーションを機に家賃値上げすることができます。
借地借家法上貸主も正当事由があれば入居期間中家賃値上げは可能ですが、借主が拒否すれば値上げはできません。
リノベーションは貸主が唯一できる家賃値上げと言っても過言ではありません。
資産価値の目減りを抑えられる
リノベーションすると資産価値が向上するため家賃値上げができますが、実は価値自体も目減りを抑えることができるため、原状回復の物件と比べると契約更新時家賃値下げ要求を回避させることができます。
つまりリノベーションを行うことで安定した家賃収入を得ることが期待できます。
２．弊社空室対策リノベーション成功事例
ここで弊社物件で行った空室対策リノベーション成功事例を紹介します。
CASE1：フルリノベーションを行い家賃10％値上げに成功！
【Before】
リノベーション前はリフォームはしているものの室内全体に統一感が全くなく、またフローリングの色が濃いためか室内全体が暗い印象でした。
【After】
リノベーション後白を基調としたシンプルデザインにしたことで、室内がとても明るくなりまた開放感も感じられます。
キッチンは弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを設置。無垢材を使用した温かみがあるキッチンは生活感が一切感じられずまた機能性も向上したため、女性の借主から高い評価を頂いています。
キッチンの魅力を高めるために、アクセント目的でペンダントライトを設置しています。
またリノベーションを機に洗面台／浴室もリニューアル。洗面台は無垢材を使用した完全オーダーメイド。おしゃれなタイルを貼付することで洗面台の魅力を引き立てています。浴室は浴槽以外すべて一新しているため古さは一切感じられません。
CASE２：リノベーション個所を抑えたセカンドライン
【Before】
弊社は3棟物件を所有していますがそのうち1棟8戸の元々の間取りは３DKでした。
ライフスタイルの変化により部屋数の多さよりリビング空間を重視される方が多くなったため、退去の度にDK→LDKに間取り変更を続けていましたが、昨年退去されたこちらの部屋は10年入居されていたため間取りがDKのままでした。
【After】
こちらの部屋は家賃据置目的（セカンドライン）で行ったリノベーションのため、フルリノベーションと比べるとリノベーション個所を限定し原則既存設備を有効活用することでリノベーションコストを抑えています。
そのためフルリノベーションと比べるとクオリティーは明らかに劣ってしまいます。ただ集客上重要となるカフェスタイルキッチンは標準にし更に家賃帯もリーズナブルになっていることから、セカンドラインを募集すると早ければ退去後数日で入居申込が入ります。
３．弊社空室対策リノベーションはなぜ成功したのか？
募集時期によって多少前後するものの一般的な賃貸空室期間は4～5か月と言われていますが、弊社物件の場合空室期間を大幅に短縮させることに成功しているため、早期に家賃収入を得ることができています。
弊社空室対策リノベーションが成功しているのは…
競合リノベーション物件には真似できない差積化リノベーションを推進
映えるリノベーション＋独自集客することで、訴求効果を最大化させることに成功している
内見時暮らし方の説明＋借主の声を伝えている
からです。これらは競合リノベーション物件ではまず真似できないため、内見に繋げることができれば約8割の確率で入居に繋げることができています。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
４．弊社空室対策リノベーションの効果
弊社空室対策リノベーションは「差積化リノベーション」を意識しているため、リノベーション後の物件価値を最大化させることに成功しています。その結果…
募集時期関わらず客付けが可能になる
収益性を伸ばすことに成功
リノベーション費用を固定化することができる
メディアから注目されブランディングUP
メインバンクからの格付けが高くなり、借入金利減額／好条件の借換
することができました。
▶弊社空室対策リノベーション効果の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は弊社空室対策リノベーション成功事例を紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策リノベーションで一番重要なのは競合物件との差別化です。たった1つでもいいので競合他社との差別化を図れないと時間の経過と共に差別化の価値は下落し価格競争の温床となってしまいます。
ただ大多数のリノベーション物件はこのことを把握していないため、恐らく時間の経過と共に空室が目立つor家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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