賃貸経営は借主さえ見つけることができれば安定した家賃収入を得られますが、近年の賃貸市場は物件供給数が多いため、空室対策しても客付けがうまくいかないことがあります。
部屋探しの多様化が進み近年では築年数だけで物件判断されることは少なくなっています。そのため築年数が古い物件を所有している貸主の中で、客付けがうまくいかない場合空室対策に問題がある可能性も考えられます。
弊社物件は築年数が古いため2018年からリノベーションを行っていますが、2020年以降増収増益＋満室状態をほぼ継続しています。
本投稿は弊社空室対策リノベーション成功事例を紹介します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションのメリット
本題に入る前に空室対策リノベーションについて簡単に説明します。一般的に空室対策目的でリノベーションすると以下3点のメリットが期待できます。
空室リスクを減らす
家賃値上げができる
資産価値の目減りを抑えられる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
空室リスクを減らす
築年数が経過すると室内設備の機能性が大幅に低下し、表装リフォームを強化しても古さが目立ち空室が発生しやしくなります。
しかし内装や設備を一新するリノベーションを行うことで、築年数の古さは感じさせず、また新築物件より家賃が安いため従前と比べ空室リスクを減らす効果があります。
家賃値上げができる
リノベーションを行うと同築年の物件と比べ資産価値が向上するため、リノベーションを機に家賃値上げが可能になります。
借地借家法上貸主も正当事由があれば入居期間中に家賃値上げはできますが、借主が拒否すれば実現できません。
リノベーションは貸主が唯一行える家賃値上げ手段と言っても過言ではありません。
資産価値の目減りを抑えられる
リノベーションすると資産価値が向上し家賃値上げが可能になりますが、実はリノベーション価値の目減りを抑えることができるため、原状回復の物件と比べて契約更新時の家賃値下げ要求を回避できます。
つまりリノベーションを行うことで安定した家賃収入を得ることが期待できます。
２．空室対策リノベーション成功事例
ここで弊社物件で行った空室対策リノベーション成功事例を紹介します。
CASE1：フルリノベーションを行い家賃10％値上げに成功！
【Before】
リノベーション前は統一感が全くなく、また明るめの色を採用していますがダークブラウン系のフローリングが施工されていたため、室内が暗く感じられました。
【After】
リノベーション後白を基調としたシンプルデザインにすることで、室内がとても明るくなり開放感も感じられます。
キッチンは弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを設置。無垢材を使用した温かみがあるデザインは生活感が一切感じられず機能性も向上しているため、女性の借主から高い評価を得ています。
キッチンの魅力を高めるため、アクセント目的でペンダントライトを設置しています。
またリノベーションを機に洗面台／浴室もリニューアル。洗面台は無垢材を使用した完全オーダーメイド。おしゃれなタイルを貼付することで魅力を引き立てています。浴室は浴槽以外すべて一新しているため古さを感じさせません。
CASE２：リノベーション個所を抑えたセカンドライン
【Before】
弊社は3棟物件を所有していますがそのうち1棟8戸の元々の間取りは３DKでした。
ライフスタイルの変化により部屋数よりリビング空間を重視される方が多くなったため、退去の度にDK→LDKに間取り変更を続けていましたが、2023年5月に退去となったこちらの部屋は入居期間が10年だったため、間取りは依然として３DKのままでした。
【After】
こちらの部屋は家賃据置を目的（セカンドライン）としたリノベーションのため、フルリノベーションと比べてリノベーション個所を限定し原則既存設備を有効活用することでリノベーションコストを大幅に抑えています。
そのためフルリノベーションと比べるとクオリティーは明らかに劣ります。
ただ集客上重要となるカフェスタイルキッチンは標準にし更に家賃帯もリーズナブルに設定しているため、セカンドラインで募集すると早ければ退去後数日で入居申込が入ります。
※インフレによる建築部材＆人件費が高騰に伴い、2024年度工事分からフルリノベーション及びセカンドライン共家賃を2,000円アップで募集しています。
３．空室対策リノベーションはなぜ成功したのか？
募集時期によって多少前後するものの一般的な賃貸空室期間は4～5か月と言われています。しかし弊社物件では空室期間を大幅に短縮することに成功しており、早期に家賃収入を得ることができています。
弊社空室対策リノベーションが成功しているワケとは…
競合リノベーション物件には真似できない差積化リノベーションを推進
映えるリノベーション＋独自集客することで、訴求効果を最大化させることに成功している
内見時暮らし方の説明＋借主の声を伝えている
からです。これらは競合リノベーション物件ではまず真似できないため、内見に繋げることができれば約8割の確率で入居に繋げることができています。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
４．空室対策リノベーションの効果
弊社空室対策リノベーションは「差積化リノベーション」を意識しているため、リノベーション後の物件価値を最大化することに成功しています。その結果…
募集時期関わらず客付けが可能になる
収益性を伸ばすことに成功
リノベーション費用を固定化することができる
メディアから注目されブランディングUP
メインバンクからの格付けが高くなり、借入金利減額／好条件の借換
することができました。
▶弊社空室対策リノベーション効果の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は弊社空室対策リノベーション成功事例を紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策リノベーションで一番重要なのは競合物件との差別化です。たった1つでもいいので競合他社との差別化を図れないと時間の経過と共に差別化の価値は下落し価格競争の温床となってしまいます。
大多数のリノベーション物件はこの点を把握していないため、時間の経過と共に空室が目立つもしくは家賃値下げを余儀なくされてしまうでしょう。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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