空室対策リノベーション成功事例紹介
築年数が経過した賃貸アパートでは、原状回復や家賃の値下げを行っても、思うように空室が埋まらないことがあります。
そのような状況で、空室対策の選択肢となるのが、入居者ニーズに合わせて間取りや設備、内装を見直すリノベーションです。
弊社では、1993年築のファミリー向け賃貸アパート3棟20戸を所有しています。2017年には入居率が77％まで低下しましたが、翌年から空室対策リノベーションに取り組み、2020年以降は入居率95％以上を維持しています。
実際のリノベーションでは、家賃を10％引き上げながら15日で成約した事例や、工事範囲を限定しながら3日で成約した事例があります。
本記事では、弊社が実際に行った空室対策リノベーションの成功事例2件を紹介し、施工内容・工事費・家賃の変化・成約までの期間を具体的に解説します。
さらに、なぜ早期成約につながったのか、リノベーションが賃貸経営にどのような効果をもたらしたのかについても、実体験をもとにお伝えします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
競合物件との差別化を意識し、入居者ニーズに合わせてキッチン・洗面台・間取りなどを改善したことで、早期成約につながった。
フルリノベーションでは家賃10％アップ、セカンドラインでは工事範囲を限定しながら家賃2,000円アップを実現した。
リノベーションと独自集客を組み合わせた取り組みにより、入居率と年間家賃収入が改善し、金融機関からの評価向上にもつながった。
１．リノベーションのメリット
本題に入る前に空室対策リノベーションについて簡単に説明します。一般的に空室対策目的でリノベーションすると以下3点のメリットが期待できます。
空室リスクを減らす
家賃値上げができる
資産価値の目減りを抑えられる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
空室リスクを減らす
築年数が経過すると室内設備の老朽化が目立ち、間取りもライフスタイルと合わなくなることがあります。その結果、表装リフォームを強化しても古さが隠し切れず、空室が増える可能性が高くなります。
しかし、入居ターゲットのニーズに合わせて内装・設備・間取りをリノベーションすることで、次のような改善が期待できます。
古さを感じさせる内装や設備を改善し、室内の印象を高める
キッチンや洗面台などの機能性・利便性を向上させる
デザインを統一し、魅力的な居住空間をつくる
現在のライフスタイルに合った間取りへ変更する
こうした改善により、競合物件との差別化が図られ、従前よりも早期成約につながる可能性があります。ただし、その効果は工事内容や募集家賃、周辺の賃貸市場によって異なります。
家賃値上げができる
築年数が経過した賃貸物件では、設備の老朽化や競合物件との比較によって競争力が低下し、従前より高い家賃で募集することが難しくなる傾向にあります。
しかし、リノベーションによって室内の機能性やデザイン性を高め、競合物件との差別化を図ることができれば、再募集時の家賃値上げも十分に検討できるでしょう。
特に重要なのは、入居ターゲットが重視する間取りや設備を改善し、周辺の競合物件にはない魅力を生み出すことです。こうした付加価値が入居希望者に評価されれば、周辺相場より高い家賃でも選ばれる可能性が高まります。
ただし、リノベーション費用をそのまま家賃に転嫁できるわけではありません。周辺相場や入居ターゲットのニーズを踏まえ、想定できる募集家賃から工事予算を逆算することが重要です。
資産価値の目減りを抑えられる
築年数が経過した賃貸物件では、設備の老朽化や室内のデザイン性の低下などによって、競争力が徐々に失われていきます。
しかし、リノベーションによって現在の入居者ニーズに合った間取りや設備に改善することで、同じ築年数で原状回復のみを行っている物件との差別化を図れます。
その結果、室内の付加価値が入居希望者から評価されれば、周辺の家賃相場が下落した場合でも、家賃の値下げ幅を抑えられる可能性があるでしょう。
また、耐久性の高い内装材や使いやすい設備を採用すれば、次回の退去時にも室内の魅力を維持しやすくなり、再募集時の競争力確保にもつながります。
ただし、リノベーションを行えば、必ずしも家賃の下落を防げるわけではありません。施工後も適切な維持管理を行い、競合物件や入居者ニーズの変化に合わせて改善を続けることが重要です。
▶築古アパートのリノベーションアイデアについては、関連記事「【賃貸空室対策に効果的】築古アパートのリノベーションアイデア」をご覧ください。
▶築古物件を早期成約につなげるリノベーションのポイントについては、関連記事「【空室対策リノベーション事例】築古物件を一瞬で客付けさせた3つのポイントとは？」をご覧ください。
２．空室対策リノベーション成功事例
ここでは弊社物件で行った空室対策リノベーション成功事例を紹介します。
CASE1：フルリノベーションを行い家賃10％値上げに成功！
【Before】
リノベーション前の内装は統一感が欠け、さまざまな色が使われていたため、レイアウトが難しい部屋となっていました。さらにダークブラウン系のフローリングが施されていたため、角部屋なのに室内が暗く、見た目でも重たい印象を与えていました。
【After】
温かみが感じられるおしゃれなキッチン 賃貸リノベーションでは珍しいペンダントライト 完全オーダーメイドの洗面台 浴室リノベーション
リノベーション後は白を基調としたシンプルデザインにすることで、室内が明るくなり開放感あふれる空間へと生まれ変わりました。その結果、レイアウトが非常にしやすい部屋となりました。
キッチンリニューアル
新たに設置したキッチンは、弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンです。
既存キッチンをリメイクし、無垢材の扉を使用することで、温かみのあるデザインに仕上げました。さらにカウンターを新設し、作業スペースや収納スペースを確保するとともに、対面で料理ができるようにすることで、使い勝手を高めています。
このキッチンは、デザイン性と使いやすさの両面で女性の入居者から好評を得ており、入居を決める際の重要なポイントのひとつとなっています。
ペンダントライトの設置
カフェスタイルキッチンの魅力をさらに高めるため、アクセントとしてペンダントライトとダウンライトを採用しました。
照明の配置を工夫することで、キッチン周辺に立体感が生まれ、洗練されたカフェのような空間を演出しています。
壁材に漆喰を施工
弊社では、室内のデザイン性と居住性を高めるため、リノベーションを機に居住スペースの一部に自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰は独特の質感があり、白を基調としたカフェスタイルの室内デザインと相性がよいことから採用しました。
また、漆喰には調湿性などが期待されますが、その効果は施工面積や室内環境によって異なります。
実際に漆喰を施工した部屋の入居者からは、室内の雰囲気や住み心地について好意的な意見が寄せられています。こうした入居者の声も、次のリノベーションに生かしています。
洗面台と浴室をリニューアル
洗面台には無垢材を使用したオーダーメイドの造作洗面台を採用し、アクセントタイルを組み合わせることで、デザイン性と使いやすさの両立を図りました。
浴室については、既存設備を活用しながら内装用フィルムの施工と水栓交換を行いました。浴室全体を交換せずに、清潔感のある明るい空間へと改善しています。
リノベーション概要
家賃：60,000円▶66,000円
リノベーション費用：約220万円
間取り：２LDK
成約期間：15日
▶カフェスタイルキッチンのリニューアル方法や施工ポイントについては、関連記事「弊社アパートの人気No.1リノベーションルームを大公開！キッチン編」をご覧ください。
▶洗面台のリニューアル方法や施工ポイントについては、関連記事「弊社アパートの人気No.1リノベーションルームを大公開！洗面台編」をご覧ください。
▶壁材を活用した室内のデザイン改善については、関連記事「弊社アパートの人気No.1リノベーションルームを大公開！壁材編」をご覧ください。
▶浴室のリニューアル方法や施工ポイントについては、関連記事「弊社アパートの人気No.1リノベーションルームを大公開！浴室編」をご覧ください。
CASE２：リノベーション箇所を抑えたセカンドライン
【Before】
弊社は3棟物件を所有しており、そのうち1棟8戸の元々の間取りは３DKでした。
ライフスタイルの変化に伴い、部屋数よりリビング空間を重視される方が多くなったため、このままでは客付けが難しい状況でした。そこで退去の度にDK→LDKに間取り変更を実施してきました。
2023年5月に退去となったこちらの部屋は入居期間が10年だったため、間取りは３DKのままでした。
【After】
コストを抑えるためカウンターは既製品 洗面台は既製品導入 浴室は水栓のみ交換
こちらの部屋では、フルリノベーションよりも施工範囲を限定した「セカンドラインリノベーション」を実施しました。
セカンドラインは、既存設備を有効活用して施工費を抑えながら、従前と同じ家賃での早期成約を目指して開発した弊社独自のリノベーションです。
開発当初は家賃を据え置いて募集していましたが、近年は物価上昇によって光熱費や原状回復工事の材料費などが高騰したため、2024年以降に再募集する部屋については、数千円程度の家賃値上げを行っています。
▶セカンドラインの概要は、こちらをご覧ください。
既存設備を有効活用
リノベーションでは、キッチンや浴室などの設備交換にまとまった費用がかかります。そのため、既存設備の状態が良好であれば、交換せずに再利用すればコスト削減を図れます。
ただし、既存設備を残すことだけを優先すると、入居希望者にとって魅力的な部屋にならない可能性もあります。
そこで弊社では、入居ターゲットへの訴求力が高いキッチンと和室を優先して改善。カフェスタイルキッチンと琉球畳を採用する一方、その他の設備は状態を確認し、使用可能なものを活用しています。
内装コストの削減
壁紙は築年数や使用状況によって、日焼けや汚れなどの経年劣化が生じます。しかし、施工から年数が経過していても、室内の環境や入居者の使用状況によっては、良好な状態を保っている場合もあります。
セカンドラインでは、壁紙などの内装材についても状態を確認し、張り替える必要がないと判断した部分は、可能な限り再利用する方針です。
弊社の2LDKは約58㎡あり、壁紙を全面的に張り替えると約30万円の費用がかかります。状態の良い部分を再利用することで、施工費を抑えながら室内の印象を改善しています。
リノベーション概要
家賃：60,000円▶62,000円
リノベーション費用：約180万円
間取り：３DK→２LDK
成約期間：３日
▶3DKから2LDKへの間取り変更と早期成約の事例については、関連記事「【空室対策事例】不人気3DKから2LDKリノベーション前に成約」をご覧ください。
▶空室対策リノベーションの考え方や具体的な進め方については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
３．空室対策リノベーションはなぜ成功したのか？
弊社物件では早期成約を実現するために、独自の空室対策リノベーションを展開しています。この取り組みにより、一般的な物件と比べ空室期間を大幅に短縮し、早期に家賃収入を得ることに成功しています。
弊社空室対策リノベーションが成功しているワケを詳しく解説いたします。
差積化リノベーション
弊社では、競合物件との差別化を一度きりの取り組みで終わらせず、独自の魅力を継続的に積み重ねる「差積化」の考え方をリノベーションに取り入れています。
▶差積化の考え方については、参考記事「もう真似されない！差別化を差別化する差積化とは」をご覧ください。
具体的には、自然素材を活用したカフェスタイルのデザインを基本としながら、キッチンや洗面台の使いやすさ、内装材の耐久性、入居者から寄せられた要望などを踏まえ、施工内容や設備の改善を重ねてきました。
こうした取り組みによって、単に設備を新しくするだけでは得られない、物件独自の魅力を育てることを目指しています。実際に弊社物件では、次のような成果や取り組みがあります。
周辺相場より高い家賃で募集しながら、短期間で成約した事例がある
リノベーション後の再募集時に、家賃を引き上げて成約した事例がある
入居者の要望を設備改善や物件管理に反映し、長期入居につながる環境づくりを進めている
このように、リノベーションの価値は、施工直後のデザインや設備だけで決まるものではありません。
入居者ニーズを把握し、改善を積み重ねることで、競合物件との差を維持しながら、長期的な競争力の確保を目指すことが重要です。
映えるリノベーションと独自集客
at－homeが2025年に発表したリリースによると、インターネットで物件を探す際に必ず見たい写真として、「風呂」「トイレ」「キッチン」は、引越し経験者・引越し検討者のいずれも6割以上が回答しています。
この調査結果からも、水回りの写真は、インターネットで賃貸物件を探す際の重要な判断材料のひとつと考えられます。
弊社物件では、白を基調としたカフェスタイルのリノベーションを展開しています。特にキッチンや洗面台には弊社オリジナルの仕様を採用し、競合物件との差別化を図り、また物件専用ホームページやInstagramを活用し、リノベーション後の室内写真を積極的に発信しています。
実際にInstagramでは、水回り写真に女性からの反響が寄せられており、投稿をきっかけに入居申込につながった事例もあります。
このように、入居ターゲットが魅力を感じる部屋づくりと、その魅力を写真で伝える独自集客を組み合わせることが、弊社の空室対策における重要な取り組みとなっています。
入居者の声を伝える
実際に入居している借主の体験談を内見者に共有することで、リノベーション物件への信頼感を高めることが期待できます。また、入居者の具体的な感想を伝えることは、内見者が入居後の生活をイメージするうえでも効果的です。
弊社物件では、オーナーである私が一部の入居者にヒアリングを行い、その内容を直接内見者に伝えています。また、管理会社や仲介会社にも情報を共有し、室内写真や設備紹介だけでは伝わりにくい、実際の住み心地や使い勝手を紹介しています。
こうした取り組みは、オーナー自身が入居者の声を把握しているからこそ提供できる、弊社ならではの情報発信です。
弊社のこれまでの募集経験では、内見に至った方の多くが入居を申し込んでおり、その割合は感覚的には8割程度と認識しています。ただし、これは集計データに基づく数値ではなく、日々の募集活動を通じた経験上の目安です。
入居者の声を活用した情報提供は、リノベーションや独自集客とともに、弊社の早期成約を支える重要な取り組みのひとつだと考えています。
▶弊社の空室対策リノベーションが早期成約につながる理由については、関連記事「弊社の空室対策リノベーションはなぜ早期に結果を出すことができるのか？」をご覧ください。
▶リノベーション部屋の住みやすさに関する入居者の評価については、以下の関連記事をご覧ください。
４．空室対策リノベーションの効果
弊社物件では、空室対策として「差積化」を意識したリノベーションを展開した結果、以下のような成果を上げることができました。
入居率と家賃収入が大幅に向上
弊社では2018年から、競合物件との差別化を意識したリノベーションと独自集客の強化に取り組んだ結果、リノベーション実施前と比較して、入居率と年間家賃収入が大幅に改善しています。
2017年に77％まで低下した入居率は、2020年以降95％以上を維持し、直近4年間の平均では約99％となりました。また、年間家賃収入も2017年と比較して約430万円増加しています。
弊社物件がある山梨県の賃貸空室率は25％と全国平均と比べ約4％高く、またエリア内には1990年から2000年にかけて建てられた物件が多いため、価格競争が激化しています。
競争が厳しい環境の中で、目覚ましい成果を出せている背景には、弊社空室対策リノベーションが市場のニーズにしっかり応えている証と言えます。
▶弊社空室対策リノベーション効果の詳細は、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」をご覧ください。
メインバンクからの評価が高くなる
弊社では、空室対策リノベーションと独自集客によって入居率と年間家賃収入が改善したことで、メインバンクからの評価も高まりました。
具体的には、相続時の遺留分支払いのために借り入れた融資について、金利を0.3％引き下げていただきました。
また、過去のリノベーション実績や物件の担保能力などを評価していただき、メインバンクの支店長から、アパートローンを含む大型融資5本を一本化する借り換え提案を直接受けました。
もちろん、金融機関の融資判断は、物件の収益性だけでなく、担保評価や返済能力など複数の要素によって決まります。
しかし弊社の場合、空室対策リノベーションによる収益改善が、メインバンクとの信頼関係を高め、資金調達面でも好影響をもたらしたと考えています。
▶弊社がメインバンクから受けた借り換え提案や資金調達面での効果については、「アパートローンの借り換え」をご覧ください。
５．まとめ
今回は、弊社が実際に行った空室対策リノベーションの成功事例と、早期成約につながった理由、賃貸経営への効果について紹介しました。
築年数が経過した物件でも、入居ターゲットのニーズを把握し、競合物件との差別化を意識したリノベーションを行うことで、家賃を値下げせずに早期成約を目指すことは可能です。
ただし、工事費を多くかければ成功するわけではありません。募集家賃から予算を逆算し、費用をかける部分と既存設備を活用する部分を見極めることが重要です。
さらに、リノベーションの魅力を伝える独自集客や、入居者の声を活用した情報発信を組み合わせることで、より効果的な空室対策につながると考えています。
弊社の実績が、築古物件の空室対策を検討する貸主の参考になれば幸いです。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
弊社が2018年から取り組んできた空室対策リノベーションによる入居率や家賃収入の改善実績については、空室対策リノベーション実績をご覧ください。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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