築古アパートをリノベーションする際の注意点は？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月29日
- 読了時間: 7分
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落します。そのため時間が経つと空室が目立ち、客付けのために家賃値下げを余儀なくされてしまい収益性が低下いします。
しかし資産価値を向上させる「リノベーション」を行うことで早期客付け／家賃値上げが期待でき、さらに近年では部屋探しの多様化によりリノベーションが施されていれば「築年数の古さ」は部屋探しにおいてあまり重視されなくなっています。
▶リノベーションのメリットについては過去記事をご覧下さい。
近年ではリノベーション物件が増加傾向となっていますが、リノベーションで成功するには今回紹介するポイントをしっかりと理解することが重要です。
本投稿は築古アパートをリノベーションする際の注意点について、弊社事例を交えながらわかりやすく解説いたします。
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▼目 次
リノベーションする際の注意点①：ターゲット戦略
リノベーションする際の注意点②：金融機関借入／融資期間
リノベーションする際の注意点③：リノベーション後の家賃設定
リノベーションする際の注意点④：差別化戦略
【本記事でお伝えする結論】
リノベーションする際の注意点①：ターゲット戦略
リノベーション物件に興味／入居したい方は、室内デザイン性／機能性に期待を寄せています。そのためリノベーションコンセプトと顧客ニーズが一致していないと効果的な訴求が難しくなり、早期客付けが難しくなります。
リノベーションを行う際、ターゲット戦略をしっかりと策定することが求められます。具体的には…
入居者の年齢層
部屋探しの主導権は誰か？
主導権を握っている人はどのようなインテリアに興味を持っているのか？
をペルソナ設定するとリノベーションコンセプトが明確になり、リノベーションで失敗する可能性は低くなります。
リノベーションする際の注意点②：金融機関借入／融資期間
リノベーションは全面改修が基本となるためリフォーム時と比べ倍以上の費用が発生します。そのため多くの場合金融機関からの借入が必要になります。
リノベーションローンは主に公的機関／金融機関で借りることができ、融資条件や特徴をまとめると以下の通りとなります。
日本政策金融公庫は中小企業／個人事業主を対象とした政府系金融機関であり、プロパー融資と比べると「低金利」「融資限度額が多い」のが特徴で、審査に通りやすい点はメリットと言えます。
金利は担保有無／返済期間によって異なりますが、一般的には1～3％台となっています。
プロパー融資
金融機関で提供するリフォームローンには、プロパー融資と保証協会付き融資の2種類があります。
プロパー融資のメリットは担保／保証人が原則不要で審査が早く、借入が容易であることです。しかし金利は政府系金融機関より高く、審査基準が厳しいため、過去の決算状況や稼働率が悪い場合は借入できないこともあります。
▶弊社代表がおススメする融資とは？：保証協会付き融資（公的融資制度）
弊社がおススメする融資は「保証協会付き融資」（公的融資制度）です。この融資は、貸主が信用保証協会に保証料を支払いその保証を受けて、銀行に融資を受ける仕組みです。
保証料支払いが発生する点はデメリットですが、プロパー融資と比べ審査が緩く、返済期間が長めな点はメリットと言えます。
居住地の市区町村役場には「公的融資制度」があります。同融資は保証協会付き融資に属するため保証料の支払いが必要です。しかし…
金融機関のリフォームローンより低金利で、固定金利（プロパー融資は変動金利）
税金滞納がなければ基本融資は下りる
市区町村によっては「利子補給」「保証料」の一部が公費負担
のため利用しやすい融資と言えます。ただし自己資金を準備する必要がある点は唯一のデメリットです。
※なお市区町村によって融資条件は異なります。詳細は各市区町村役場までお問い合わせください。
▶リノベーション融資借入に関しては、過去記事をご覧下さい。
リノベーションする際の注意点③：リノベーション後の家賃設定
築年数が古い物件をリノベーションすることで付加価値が生まれるため…
従前と比べ資産価値が向上する
同築年の物件と比較しても価値が増す
ため、リノベーションを機に家賃値上げができ収益改善が期待できます。
ただし付加価値を高めたとしても、リノベーション後の家賃を新築物件と同等にすることはできません。
これは新築物件の方が資産価値が高いためであり、新築物件と同じ水準に設定すると「オトク感」が失われ敬遠される可能性があるからです。
▶リノベーション家賃設定の詳細は過去記事をご覧下さい。
リノベーションする際の注意点④：差別化戦略
リノベーションを行うことで資産価値が向上し、価格競争から脱却が期待できます。しかし今後は競合となるリノベーション物件が増加する見込みであるため、価格競争から完全に脱却するには「差別化戦略」を行うしか方法はありません。
クックパッドのリリースによると部屋探しされる方は、多少妥協してもキッチンの充実度を重視しており、賃貸物件を最も利用している20～30代は「リアルな本音と時短検索」を求めています。
そのため今後の差別化戦略としては…
顧客が喜ぶ差別化キッチン
SNS媒体を活用した集客
を強化することが重要となります。
弊社リノベーションの集客ターゲットは20～30代女性です。同年代の女性はおしゃれなカフェで寛ぎたい／調べ物をする際Instagramを活用するケースが多いです。
そこで2018年から空き室を随時カフェスタイルに特化した差別化リノベーションを行い、また検索での優位性を高めるためにInstagramを含めた独自集客を展開しました。
その結果2年後から満室状態をほぼ継続し増収増益を達成しました。また昨年度（2024年）はアパート収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社差別化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
まとめ
今回は築古アパートをリノベーションする際の注意点についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションを行うと資産価値が向上し、収益性の向上が期待されます。しかし近年の賃貸市場は供給過多の状態にあり、借り手にとっては有利な状況です。
そのためリノベーションを行う際はターゲット戦略を明確にしないと、顧客に訴求しないため客付けが難しくなってしまいます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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