賃貸オーナー必見!賃貸募集時に敷金は設定すべきものなのか?

更新日:9月13日


賃貸物件において、敷金設定がされている場合、おおよそ1~2か月分となっております。

敷金は「担保金」みたいなもので、原則としては「退去時において、家賃滞納や借主責任による故意過失による破損や汚損」があった場合には、敷金から充当されるものの、近年では「退去費用を抑えるべく、入居期間中はきれいに使用している方が多く」なったことから、敷金が設定されていても、原則としては返還されることが多いです。


なお、室内クリーニングを退去時に行う際においては、敷金から重用される可能性が高くなるので、その場合には「敷金から支払われた残金」のみが返還されます。


敷金が設定されてあると、契約前に支払う初期費用が高くなるため、事実上有名無実化となりつつある敷金を設定しても、意味合いが薄れてきていますが、やはり敷金は設定しておいた方が無難なのでしょうか?


 

目 次

1.民法改正で、原状回復に関する規定が明確に

2.保証会社の利用で敷金は有名無実化

3.ペット可能物件では敷金設定が必要に

4.まとめ

 

1.民法改正で、原状回復に関する規定が明確に

民法改正で、原状回復に関する規定が明確に

賃貸物件は「退去される際には、入居時と同じ状態」に戻す義務があります。ただ100%の状態で元に戻すことは、事実上不可能となってしまいます。


そこで、入居期間中において「通常損耗や経年劣化で発生したもの」に関しては、通常使用の範囲内であることから、原状回復義務=貸主となっているものの、独立行政法人国民生活センターの調べによると、本来ならば貸主責任となるものまで、借主に請求している事例が後を絶ちません。


同センターに寄せられた相談内容を一部抜粋すると…

  • 6か月居住した賃貸アパートを退去。玄関の壁紙のわずかな傷で、全面張替え費用を請求された。

  • 賃貸マンションを退去した所、高額なハウスクリーニング費用を請求された

原状回復に関する法的な規定に関しては、今まで明文化されていませんでしたが、2020年に行われた民法大改正によって、原状回復に関する規定が追加されました。これによって、退去時における原状回復の責任度合いが、より明確になりました。


第621条(賃借人の原状回復義務)                   賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃借物が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、その限りではない。


2.保証会社の利用で敷金は有名無実化

保証会社の利用で敷金は有名無実化

敷金の役割を簡単に言うと、「借主責任による原状回復費用」「家賃を保証する」ことです。今から10年以上前の賃貸市場では、連帯保証人をつけることを「入居条件」にしていましたが、物件によっては「敷金設定」もしていたところも多かったです。


ただ、近年では「家賃保証会社の利用」が急激に増加し、全賃貸物件の約8割以上は利用していると言われています。家賃保証会社を利用することによって、万が一「家賃滞納」「夜逃げ」「退去時における原状回復支払いを拒否」「更新料の支払い拒否」などをしても、管理会社が保証会社に対して「代位弁済請求」をすることで、保証会社が一時的に立替て支払ってくれます。


一部のみは上限設定がされているものの、それ以外の部分は、全額補償対象となっていることから、もし仮に「家賃滞納を連続して3か月続いた」場合において、契約時に預け入れた敷金が1か月の場合、敷金は没収となるものの、家賃2か月分に関しては「本人もしくは連帯保証人」に請求することになるものの、全額返金されるかどうかは未知数です。


しかし、保証会社を利用することで、上記のような不安も一気に解決することができ、更に家賃を連続して3か月以上滞納してしまうと、保証会社では「不動産明け渡し訴訟」に踏み切りますが、訴訟費用も全額保証会社負担で対応してくれることから、今の時代では「敷金は有名無実化」のような状態となっています。



3.ペット可能物件では敷金設定が必要に

ペット可能物件では敷金設定が必要に

数的には多くはありませんが、一部の物件では「ペット飼育OK」のところもあります。

賃貸でペット飼育(犬や猫)をしてしまうと、気を付けていたとしても「壁紙や床の破損や汚損」がどうしても多くなってしまい、退去費用が高額になってしまうケースもあり得ます。


基本的に、退去費用支払いは「分割は認められていない」ので、退去費用が高額になってしまうと、お客様負担が大きくなってしまい、場合によっては支払いがきつくなってしまう可能性が出てきます。


そのため、退去時における負担軽減をはかるため、ペット可物件においては「敷金を多め」に設定しても、お客様自身が把握していることもあるので、客付けに悪影響が出てしまうことは、まずないといっても過言ではありません。



4.まとめ

いかがだったでしょうか?


賃貸物件において、敷金を設定していたとしても、今の時代は「家賃保証会社を利用することが多く、事実上保証会社を利用することで、敷金+連帯保証人の役割を担ってくれている」ことから、ペット可物件以外であれば、敷金を設定しなくても、十分対応することができます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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