近年の賃貸市場は物件供給数飽和状態により空室率が悪化傾向となっています。そのため不動産投資を成功させるためには、築年数関わらず空室対策を強化しなければなりません。
このような話をすると…
募集中の部屋の家賃を相場並みに設定すればいい
空室期間が長期化したら家賃値下げして賃貸サイト上の反響を上げる
募集条件を緩和／広告料増額すればいい
と指摘する貸主／空室対策コンサルタントがいますが、物件資産価値を高める対策を講じない物件は競争力が低下するため負のスパイラルに陥りやすくなります。
日本一空室率が悪い山梨県で築年数30年目を超える物件を所有する弊社では、2018年からリノベーション事業をを行っています。その結果2020年以降は増収増益＋満室経営を実現させることに成功しましたが、弊社物件は
家賃相場より家賃値上げして募集する
空室期間が長期化しないため家賃値下げはしない
条件緩和は絶対にしない
と先程紹介した空室対策とは真逆となっています。
弊社物件の基本コンセプトは、収益性の確保＋顧客満足度を高める物件管理を目指しています。その結果弊社物件は長期入居される借主が多い（平均入居年数は約6年～7年／更新時の家賃値下げなし）ため安定した家賃収入を得ることができています。
本投稿は、空室対策の本質＝長期入居が重要であることについてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．家賃値下げは収益性をマイナスにする
空室対策として適正賃料を意識する貸主／コンサルタントの方は非常に多いのですが、適正賃料を意識した空室対策をし続けてしまうと…
収益の低下
借主属性の悪化
をもたらしてしまいます。それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
家賃相場設定にすると収益が低下する
余程の好エリアではない限り、築年数が1年経過するたびに家賃は1％下落すると言われています。
近年の賃貸市場は物件需要より供給数の方が多いエリアため、昔と比べると家賃相場に合わせた募集をしても客付けがうまくいかない物件が多くなってきています。
更に家賃値下げを繰り返してしまうと、客付けができても収益性は低下します。そのため損益分岐点が高くなりキャッシュフローが悪化→負のスパイラルに陥ってしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
安易な家賃値下げは管理上のリスクを増やす
安易な家賃値下げは貸主の家賃収益低下をもたらすだけではなく、「借主の質の低下によるトラブル」が発生しやすくなります。
トラブルが多い物件は仲介会社担当者にとっても客付けが難しくなってしまうため、紹介しにくくなってしまいます。
▶借主トラブルの詳細は、こちらをご覧下さい。
２．空室対策＝顧客満足度を高めること
多くの空室対策コンサルタントは、空室対策＝客付けさえすればいいと考えています。
ただ賃貸に入居した方の約7割は入居したことを後悔しているとのデーターがあり、後悔した理由の上位3つには…
騒音トラブル
設備がイマイチ
住民や大家の質が悪い
が挙げられています。
つまり上記問題を可能な限り抑えた賃貸経営を行わなければ、客付けができたとしても長期入居は難しくなるため安定した家賃収入を得ることはできません。
空室対策の本質は長期入居してもらうことで弊社が考える長期入居とは、顧客満足度を高めることです。
先程もお伝えした通り弊社物件は2018年からリノベーションを行い、リノベーションを機に家賃値上げを行っていますが、家賃相場と比べると1万円以上高い家賃設定となっています。
家賃相場より高い設定にしている弊社物件が現在満室になっているのは、顧客満足度を高める賃貸経営を行っているからです。
顧客が喜んでくれる部屋を提供する
弊社物件では、成約ターゲットとなる20～30代女性が気に入る「カフェスタイル」に特化したリノベーション部屋を提供しています。
本格的なカフェスタイルキッチン／漆喰を施工しているため、家賃が相場以上でも「納得」した上で入居してくれます。
さらに入居後の暮らしに関して一部の借主に聞いてみた所「以前の部屋と比べて暮らしやすい」「友達に羨ましいと言われた」と喜んでいます。
弊社物件がある山梨県甲府市の平均稼働率は約70％と言われていますが、弊社物件稼働率は平均より高く特に2021年以降は90％台後半を維持することができています。そのため弊社リノベーション部屋に対して満足して頂けていると推察できます。
▶借主の声に関しては、過去記事をご覧下さい。
借主が喜ぶ賃貸管理を行う
賃貸設備は時間と共に劣化するため不具合や故障が発生しやすくなります。
経年劣化による設備不良は、契約上貸主側が対応しなければなりません。ただ対応に時間がかかれば借主は不満に感じてしまい、場合によっては退去するきっかけを作ってしまいます。
弊社物件では設備不良が発生した際には早急に対応できるように、管理会社／協力会社と連携を強化しています。そのため弊社物件においては設備交換に必要な費用が概算で10万円以下であれば、オーナー決裁を不要としてすぐに対応するように指示を出しています。
また共益費を「見える化」させる一環として、弊社代表は降雪が発生した際には物件の雪かきを行っています。
基本的に雪かきは借主対応となりますが、オーナー自ら雪かきをすることで、顧客満足度は確実に高くなり、長期入居に持って行くことが容易となります。
▶上記詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
３．まとめ
今回は空室対策の本質＝長期入居が重要であることについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今後空室率はさらに悪化するため、適正賃料に設定しても物件自体のクオリティーが低ければ広告料を増額しても客付けは難しくなり、また入居後の借主アフタフォローが徹底していないと長期入居は難しくなります。
弊社リノベーション物件の家賃は相場と比べ最大1万円以上高い設定となっていますが、満室状態が継続している／長期入居者が多いことを踏まえると、空室対策の本質はやはり顧客満足度を高くすることが重要であると思われます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
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