近年の賃貸市場は物件供給数飽和状態にあり、空室率が悪化傾向にあります。そのため不動産投資を成功させるためには、築年数関わらず空室対策を強化する必要があります。
ただ一部の貸主や空室対策コンサルタントは…
募集中の部屋の家賃を相場並みに設定すればいい
空室期間が長期化したら家賃値下げして賃貸サイト上の反響を上げる
募集条件を緩和／広告料増額すればいい
と指摘します。しかし賃貸空室率が悪化すれば競争力が低下した物件は確実に客付けで不利になります。イノベーションを行わなければ負のスパイラルに陥りやすくなるため積極的な対策が必要になります。
賃貸空室率が是国ワースト3位の山梨県に、築年数30年を超える物件を所有する弊社では、2018年から空き室を随時リノベーションを行い2年後から毎年増収増益を達成していますが…
家賃相場より家賃値上げして募集する
募集中家賃値下げはしない
条件緩和は絶対にしない
と先程紹介した空室対策とは真逆ですが確実に結果を残すことができています。
弊社物件は、収益性の確保＋顧客満足度を高める物件管理を目指しています。その結果長期入居する借主が多く平均入居年数は約6年～7年で、更新時の家賃値下げは行ってはいません。これによりため安定した家賃収入を得ることができています。
本投稿は、空室対策の本質として長期入居が重要についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．家賃値下げは収益性をマイナスにする
空室対策として適正賃料を意識する貸主／コンサルタントの方は非常に多いのですが、適正賃料に固執した空室対策続けると、収益の低下や借主属性の悪化を招くことになります。このようなアプローチがなぜ避けなければならないのか、その理由を解説いたします。
家賃相場設定にすると収益が低下する
余程の好エリアではない限り、築年数が1年経過するごとに家賃は1％下落すると言われています。
近年の賃貸市場は全国的に物件供給数が需要を上回っており、特に競争力が低下した物件は家賃相場に合わせた募集しても早期客付けが難しいのが現状です。
空室期間長期化を避けるため家賃値下げを繰り返してしまうと、客付けができても収益性は低下してしまいます。
多くの貸主はアパートローンを借入て賃貸経営を行っているため、物件稼働率低下や家賃値下げが続けば損益分岐点は必然的に高くなります。その結果キャッシュフローは確実に悪化し、負のスパイラルに陥りやすくなります。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
安易な家賃値下げは管理上のリスクを増やす
安易な家賃値下げは貸主の家賃収益低下をもたらすだけではなく、「借主の質の低下によるトラブル」が発生しやすくなります。
特に騒音トラブルが原因によって退去が発生すると、再募集時にその内容を告知しなければならないため、物件紹介が難しくなってしまいます。
▶借主トラブルの詳細は、こちらをご覧下さい。
２．空室対策＝顧客満足度を高めること
多くの空室対策コンサルタントは、空室対策は「客付けまで」と考えていますが、賃貸に入居した方の約7割は入居したことを後悔しているというデーターがあります。後悔の理由としては…
騒音トラブル
設備がイマイチ
住民や大家の質が悪い
が挙げられています。
つまりこれらのトラブルを可能な限り抑えなければ、客付けできても長期入居は非常に難しくなるため物件稼働率が低下し、安定した家賃収入も厳しくなります。
空室対策の本質は長期入居してもらうことであり、顧客満足度を高めることが重要です
先程もお伝えしましたが、弊社物件は2018年からリノベーションを行っていますが、家賃相場と比べると1万円以上高い家賃設定となっています。2020年以降ほぼ満室状態が続いているのは、顧客満足度を高める賃貸経営を行っているからです。
それでは弊社代表が行っている顧客満足度を高める対策をお伝えいたします。
顧客が喜んでくれる部屋を提供する
弊社物件では、成約ターゲットとなる20～30代女性に特化した「カフェスタイル」リノベーションを展開しています。
本格的なカフェスタイルキッチンを導入し、また一部部屋には室内機能性を改善する漆喰を施工しています。そのため借主からは「以前の部屋と比べて暮らしやすい」「友達に羨ましいと言われた」と高い評価を頂いております。
借主は弊社物件の家賃は相場以上であることを理解しており、納得して頂いていると推察しています。これは物件稼働率を見て頂けば一目瞭然です。
弊社物件がある山梨県甲府市の平均稼働率は約70％と言われていますが、弊社物件稼働率はそれを上回り、特に2021年以降は90％台後半を維持しています。
これは弊社リノベーション部屋に対する借主の満足度が高いことを示す証拠と言えるでしょう。
▶借主の声に関しては、過去記事をご覧下さい。
借主が喜ぶ賃貸管理を行う
賃貸設備は時間と共に劣化し不具合や故障が発生しやすくなります。
経年劣化による設備不良は、契約上貸主が対応しなければなりません。対応に時間がかかれば借主不満度は高くなり、場合によっては退去のきっかけを作ってしまいます。
弊社物件では設備不良が発生した際には早急に対応できるように、管理会社／協力会社と連携を強化しています。具体的には設備交換が必要な場合で、10万円以下で対応できる場合は、オーナー決裁を不要としてすぐに対応するよう指示を出しています。
また共益費を「見える化」するために、弊社代表は降雪時に物件の雪かきを率先して行っています。
基本的に雪かきは借主の対応となりますが、貸主である私が自ら行うことで顧客満足度が高まり長期入居へつながりやすくなります。
基本的に雪かきは借主対応となりますが、オーナー自ら雪かきをすることで、顧客満足度は確実に高くなり、長期入居に持って行くことが容易となります。
▶上記詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
３．まとめ
今回は空室対策の本質＝長期入居が重要であることについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今後賃貸空室率はさらに悪化することが予想されます。
適正賃料に設定しても物件自体のクオリティーが低ければ、広告料を増額しても客付けは難しくなり、入居後の借主アフタフォローが徹底されていなにと長期入居も難しくなります。
弊社リノベーション物件は家賃相場より1万円以上高い設定となっていますが、満室状態が継続している／長期入居者が多いことを踏まえると、空室対策の本質は顧客満足度を高めることが重要であると思われます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
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