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賃貸募集時に敷金は設定すべき?


近年の賃貸市場では敷金設定がない物件が多くなってきています。


借主から敷金を預け入れることで、家賃滞納や夜逃げリスク保証/借主責任による破損や汚損費用に充当することができます。そのため敷金を設定することによって賃貸管理上のリスク軽減を図れることができます。



ただ最近の賃貸市場では敷金設定されている物件は一部に限られています。このことから再募集する際、敷金設定したほうがいいのかどうか迷う貸主は多いはずです。



本投稿は賃貸募集時に敷金は設定すべきかについて、お伝えいたします。




 

▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】


"賃貸募集時における敷金設定における重要なポイント”




1.民法改正

民法改正で、原状回復に関する規定が明確に

1)原状回復


借主が退去する際、入居前と同じ状態に戻す義務があります。ただ自然損耗/経年劣化/破損や汚損が発生することがあるため100%元の状態に戻すことは不可能です。



そこで入居期間中に劣化や破損などがあった場合、その原因が借主/貸主どちらにあるのか管理会社(自主管理物件では貸主)立会いのもと退去立ち合いを行います。



ただ原状回復に関するトラブルは非常に多く独立行政法人国民生活センターの調べによると、本来ならば貸主責任となるものを借主請求している事例が後を絶ちません。



 

  • 6か月居住した賃貸アパートを退去。玄関の壁紙のわずかな傷で、全面張替え費用を請求された。

  • 賃貸マンションを退去した所、高額なハウスクリーニング費用を請求された

 


原状回復に関する法的な規定に関して今まで明文化されていませんでした。



しかし2020年に行われた民法大改正によって原状回復に関する規定が追加されました。これによって、退去時における原状回復の責任度合いがより明確になりました。


第621条(賃借人の原状回復義務)                            賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃借物が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、その限りではない。


2)敷 金


民法改正によって敷金が法的に明確化されました。その結果…


  • 名目に関わらず「担保目的」であれば敷金となる

  • 借主の賃料滞納などの債務不履行があった際にその弁済に充てる

  • 契約終了などによる明渡の際、敷金から修繕費などの債務不履行額を差し引いた額は借主に返還


ことになりました。





2.保証会社の利用で敷金は有名無実化

保証会社の利用で敷金は有名無実化

契約時に敷金を預け入れた借主が家賃滞納/夜逃した場合、法律上敷金から相殺することができます。



ただ実際に家賃滞納/夜逃が発生してしまうと、敷金だけでは対応することができなくなる可能性があります。


当然ながら貸主は借主/連帯保証人に対して債権回収を行いますが、債権回収するとなると司法判断=差し押さえを行わなければならず、時間と費用が掛かってしまうだけです。




2000年代に入ると家賃保証会社が急速に普及し、近年では賃貸物件の約8割は家賃保証会社を利用していると言われています。



家賃保証会社を利用することにより



  • 家賃滞納/夜逃が発生しても保証会社が代位弁済してくれる

  • 借主が保証会社に保証料などを支払うことで、保証会社が事実上の連帯保証人となる

  • 家賃滞納長期化による強制退去を行う場合、保証会社が裁判費用を全額負担



してくれることから、敷金は事実上有名無実化状態となっています。



そのため契約時に家賃保証会社を利用することによって、敷金を設定しなくても経営上のリスクを軽減することができ、更に初期費用を抑える効果が期待できるため、入居促進効果が期待できます。



3.ペット可能物件では敷金設定が必要に

ペット可能物件では敷金設定が必要に


家賃保証会社を利用することによって、事実上敷金不要にすることができます。ただしペット可物件では、今まで通り敷金設定しておいた方が無難です。



背景には入居中ペット原因による破損/汚損発生確率が高くなることから、退去費用が一般的な物件と比較すると高額になりやすくなります。また家賃保証会社を利用していたとしても、(代位弁済しても)退去費用は上限設定がされているため、場合によっては貸主負担になってしまう可能性が出てきてしまいます。



このことから確実に退去費用をもらうためにも、ペット可物件においては築年数関係なく敷金設定をしておいた方が安心と言えます。






4.まとめ



今回は賃貸募集時に敷金は設定すべきかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。




家賃保証会社の普及により借主が敷金を預け入れなくても、万が一借主が夜逃げ/家賃滞納しても保証会社が代位弁済してくれるため、敷金は事実上有名無実化となります。



また家賃保証会社を利用することで、借主の信用情報/家賃支払い能力も把握できることから借主の質を高めることも期待できます。



そのため昔と比べると敷金設定に強いこだわりを持つ必要はないと言えます。



今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

空室対策コンサルタント 有限会社 山長
(有)山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

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