不動産投資は他の投資と比べてリスクが少なく、安定した家賃収入を得ることができるた副業感覚で取り組むことが可能です。高稼働率を維持できれば、毎月の家賃収入は期待できます。
また面倒な賃貸管理は管理会社との「管理委託契約」を結ぶことで、煩わしい業務から解放されるため不動産投資はチャレンジしやすい投資と言えます。
しかし大手管理会社の管理担当は「不動産投資は思っている以上に甘くない」と考えています。実際不動産投資に以下4つのリスクが存在します
今後は確実に人口減少が発生し、賃貸を借りる人が少なくなる
サブリース契約はサブリース会社（管理会社）が借地借家法上借主の立場となり家賃減額請求をされると拒否できない。（貸主の立場が弱くなる）
建物の老朽化と共に、修繕費が必然的に多くなる＝利幅の減少
家賃は必ず下落する＝収益が悪化する
物件稼働率低下により物件を売却される貸主は増えている一方で、不動産投資に成功している貸主もいます。成功している貸主は今回紹介する内容を実践することで、安定した家賃収入を得ています。
本投稿は不動産投資に成功している人の特徴について、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．不動産投資に成功している人の特徴とは？
不動産投資に成功している人は、他人任せにせず積極的に対応し取引先との連携を非常に大切にしています。
成功者の特徴をまとめると、以下の4つが挙げられます。
積極的に設備投資している
金融機関に積極的に相談している
管理会社からの相談には積極的に対応している
仲介担当者からの評価が高い
それではそれぞれの対応を見ていきましょう。
１）積極的に設備投資している
物件資産価値は築年数の経過と共に下落します。そのため築年数が古くなると機能性し「家賃維持」「早期客付け」が難しくなり、家賃収益が悪化することがあります。
しかし適切な設備投資を行うことで資産価値が高めることができ、その結果家賃維持or家賃値上げしても稼働率を向上させることが可能です。
弊社物件は設備投資に積極的だったため、これまで客付けに苦戦することはあまりありませんでした。しかし2017年の繁忙期従来の空室対策が通用せず客付けに失敗しました。
同年を機にリフォームからリノベーションへと方針を変更し、翌年から本格的にリノベーションを展開しました。2年後から増収増益を実現し満室達成しやすい物件となり、弊社空室対策は多くの不動産系メディアから注目されるようになりました。
▶メディア取材に関してはこちらをご覧下さい。
2）金融機関に積極的に相談している
不動産投資に成功している貸主は、融資担当者との連携を強化するために、定期的に訪問し状況説明を行っています。
例えは「メディアからの取材があった」「満室達成できた」といった貸主／物件の価値が高まる情報を伝えることで、金融機関内での評価が高くなります。その結果経営的に困難な状況に直面した際も積極的な支援を受けることが可能になります。
突発的なトラブルが発生した際、金融機関によって「対応」が180度変わることがあります。都市銀行／地方銀行は「営利組織」であるためめ、クライアントの業績が低下すると態度が硬化し新規融資が難しくなる傾向があります。
一方信用金庫／信用組合は地域の発展や相互扶助を目的とした非営利組織なため、業績が低下しても「将来性」を考慮した上で柔軟な対応をしてくれます。このため不動産投資を行う上では頼りになる金融機関と言えるでしょう。
▶銀行と信用金庫の違いについては、過去記事をご覧下さい。
３）管理会社からの相談には積極的に対応している
室内設備は概ね５～10年周期で経年劣化が発生するため借主から設備不具合の連絡があった場合、基本的に交換しなくてはなりません。
2020年に民法が大幅に改正され、建物設備について「一定の期間内に設備交換」を行わないと借主は家賃減額請求ができるようになりました。このため管理会社は借主とのトラブルを避けるために早期解決を図りたいと考えています。
集金管理物件では設備交換する際貸主決裁が必要ですが、不動産投資に成功している貸主は設備投資の理解度が高いため、設備交換に対して拒否することはありません。
４）仲介担当者からの評価が高い
不動産投資に成功している貸主は、「どうすれば仲介会社から物件紹介してくれるのか」先読みしています。そのため貸主の中には、仲介会社との関係構築や信頼を得るために…
仲介担当者にある程度の権限を与えている
難しい交渉が入った場合は、貸主電話OK
しているケースもあります。客付けしやすい部屋＋クロージングがしやすい環境が整って入れば、どの仲介会社でも客付けが容易になりその結果物件評価をも高まります。貸主はこれらの要素を重視することが重要です。
２．まとめ
今回は不動産投資に成功している人の特徴についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸市場は今後空室率がさらに悪化することが予想され競争が激化します。そのため従来の空室対策では通用しなくなり、物件によっては淘汰されることもあるでしょう。
不動産投資で成功したいのであれば、一経営者の立場として管理会社と協力し対応することが重要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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