賃貸トラブルが多い物件は、空室が一向に無くなりません。

更新日：2月23日

賃貸物件では様々なトラブルが発生します。

トラブルを大別すると「設備」「借主」に分けることができます。設備に関するトラブルは設備交換を行えば大抵は解決できます。しかし借主トラブルは感情が入りやすいため、問題解決に時間がかかることがあります。

トラブルが長期化しどちらかが退去してしまうと、場合によっては仲介担当者から忌避されてしまう可能性があり空室期間が長期化してしまうこともあります。

本投稿は賃貸トラブルが発生してしまう理由と対処方法についてお伝えいたします。

▼目　次

【本記事でお伝えする結論】

"賃貸トラブル回避させる重要なポイント”

１．トラブルが発生する物件の特徴とは？

借主によるトラブルが発生すると、貸主的には「防ぎようもない問題」とあまり問題視しない方が多いです。

ただ借主トラブルが発生している物件には共通点があり

家賃値下げ集客を頻繁に行っている
入居審査が甘い

とトラブル発生率が高くなってしまいます。それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。

家賃値下げ集客を行っている

家賃値下げを行うと反響率が高くなるため、入居促進効果が期待できます。

一方家賃値下げを行うと質の悪い借主が入居しやすくなります。問題行動を起こす借主は自分達が行っている行為が悪いことであることを認識していません。そのため管理会社が注意しても行動を改めようとしない借主は一定数います。

入居審査が甘い

近年では家賃滞納リスク軽減のため、契約時に保証会社を利用する物件が多くなってきています。ただ仲介会社（管理会社）が提携している保証会社によって審査基準が大きく異なるため、物件によって入居審査が甘くなる可能性があります。

審査に厳しい物件では

家賃支払い能力がない
滞納歴が過去にある
内見時の印象が悪い

と判断すると、入居を断ることがあります。

しかし客付けをとにかく最優先で行っている物件では、審査的にグレーであっても積極的に入居させてしまいます。

その結果借主の質が悪くなり、家賃滞納や借主トラブルが発生しやすくなります。

２．仲介会社から忌避される

賃貸で退去が発生するのは致し方がない事ですが、退去理由が「借主トラブルによるもの」であると告知義務対象物件となってしまいます。

基本的に告知義務が対象なるのは「自死や多死」などです。

ただし騒音トラブルなどが原因で退去になっても、上記対象として加えられてしまいます。

▶騒音トラブルの告知義務に関する詳細は、こちらをご覧下さい。

入居したら隣室から騒音が…契約時に“隣人問題”の告知義務はない? 弁護士に聞いた

告知義務対象物件になると、内見時に必ず仲介担当者は事実を伝えることになるため、客付けは難しくなります。トラブルが多い物件を仲介担当者が積極的に紹介することはないため、空室が埋まりにくくなってしまいます。

３．トラブル回避方法

家賃滞納／借主トラブルが発生している物件は、当然ながら部屋が埋まりにくいため空室率が悪化してしまいます。空室率が悪くなるとキャッシュフローが悪くなってしまいます。トラブルを改善するためには、「管理の質と借主の質を上げる」しか方法はありません。

それぞれの対策について詳しく見ていきましょう。

１）管理の質を上げる

入居審査が緩い／家賃値下げを頻繁に行っている物件は、トラブル発生率が高くなります。

実際に弊社物件エリア内にある競合他社物件は、家賃が相場以下に設定しるものの空室が目立ち、借主トラブルが発生しています。

トラブルを100％なくすことはできませんが、可能な限り抑えることは十分できます。

家賃値下げはしない

家賃値下げを安易にしてしまうと、質の悪い借主が入居してきやすくなります。入居後問題行動を起こしたとしても、借家権の問題があるため簡単に退去させることはできません。トラブルを回避するためには家賃値下げをしないで物件価値を高めることが重要です。

弊社物件では築年数が経過していることから、2018年から値上げを目的とした差別化リノベーションを展開しています。値上げすると集客に影響が出てしまう懸念がありますが、顧客が求めているリノベーションを展開することで物件価値を認めてくれるため影響は全くありません。

逆に家賃値上げをしたことで借主の質がさらに良くなり、その結果弊社物件においては借主トラブルはここ数年全く発生していません。

▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開

入居審査は強化する

弊社物件で実際にあった事例ですが、ある方が入居申込を行った際家賃保証会社審査で家賃滞納歴がわかりました。

滞納額が少額だったため入居を許可しました。

ただ入居後契約者本人が仕事を辞めてしまったことから家賃入金が遅れ気味となり、保証会社から次月滞納した場合不動産明け渡し訴訟を起こすと報告を受けました。

管理会社担当と弊社代表はすぐに借主にその事実を伝え、少額でもいいから家賃を支払うようにお願いした所、ある時トラックを借りてきて引越しを行いました。

たまたま弊社代表が物件清掃を行っていたため、借主に聞いてみた所「管理会社にはすでに退去連絡を行った」と話していました。ただ担当者からは「そのような連絡は受けていない」とのことでした。

安易に入居許可を出してしまったことで、結果的にトラブルを発生させてしまったことを踏まえると、家賃滞納歴がある方に対しては入居審査を厳しくした方がいいと思いました。

２）借主の質を上げる

トラブル発生率を抑えるためには、借主の質を上げることも重要です。

借主の質を高めることができれば、長期入居してもらえる可能性が高く、安定的な賃貸経営を行うことができます。

物件価値を高める

築年数が経過している物件では、設備故障や家賃値下げなどを行っているため、借主の質が悪くなりトラブルが発生しやすくなります。トラブルが発生するような物件は空室が埋まりにくくなるため、収益性が低下してしまいます。

弊社物件では築年数が経過しているため、近年では空き部屋を随時リノベーションを展開しています。競合他社との差別化を目的としたものであることから、物件資産価値を高めることに成功し、その結果家賃値上げしても安定的な集客を行うことができました。

弊社物件の平均入居年数は約6年で、10年以上入居している借主は1割以上いることを踏まえると、物件資産価値を高めることの重要性が理解できると思います。

４．まとめ

今回は賃貸トラブルが多い物件は空室が一向に無くならないことについてお伝えしてきました。

賃貸トラブルが多発してしまうと、空室率の悪化と共に客付けもしにくくなってしまうことから、収益性が一気に低下してしまいます。

今後少子高齢化の影響によって、賃貸空室率はさらに増加し2050年には40％台にまで上昇してしまいます。トラブルが多発しているような物件は空室率悪化に伴い淘汰されてしまう恐れが出てしまうため、早急な対応が求められます。

私たち有限会社山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。

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