一般的に築年数が20年以上経過している物件は、設備の減価償却は終了してしまっているため、資産価値はほとんどないと言っても過言ではありません。
そのため、現況のままで貸し出してもなかなか客付けさせることができないため、家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
しかし、付加価値が高くなるリノベーションを行うことで、早期成約が可能となるばかりではなく家賃値上げもしやすくなることから、収益性を高めることが期待できます。
一方でリノベーションは多額の費用が発生することから、抵抗を感じる貸主は多いと思われます。
本投稿は、賃貸リノベーションを行う際に費用を抑えるコツについて、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"リノベーション費用を抑える上で重要なポイント”
１．予算を決める
リノベーションを行うことによって、資産価値が向上し家賃値上げがしやすくなります。ただしどれだけ頑張ったとしてもリノベーション後の家賃を新築物件並みに設定することは非常に難しいです。
仮に室内のデザイン性が新築物件より優れていたとしても、建物全体の資産価値の部分では新築物件の方が数段上になってしまうため、「同じ家賃帯であれば築年数が浅い方」を選んでしまう可能性は高くなります。
そのため、リノベーションを行う際には
従前家賃と比べて何％値上げするか
リノベーション費用をしっかりと定めておく
リノベーション費用を何年で回収し利益はどのくらい出るのか？
をあらかじめ想定しておくことが重要となります。
２．優先順位を決める
リノベーション予算を決めた上で見積もりを出したら「予算オーバー」になることはよくあることです。
予算オーバーになった場合、リノベーションする箇所の優先順位を決めると、予算内に収まる可能性が高くなります。
弊社物件では2018年からリノベーションを行っていますが、家賃値上げ目的のフルリノベーション部屋の他に、一部のみリノベーションを行い家賃据置するタイプの部屋も用意しています。
▶家賃据置リノベーション詳細に関しては、プレスリリースをご覧下さい。
家賃据置部屋に関しては、優先順位を明確に決めています。
弊社の場合は「リノベーションしないと客付けの際にマイナスになる部分」は優先順位を上位に設定しています。
退去後の室内状況によって多少の差異は発生しますが、キッチン／和室／室内の床に関してはリノベーションを行い、上記以外は現況のままとしています。（壁紙に関しては交換が必要箇所以外は現況のまま）
３．再利用できるものは残す
費用をかければリノベーション部屋のクオリティーはとても高くなりますが、家賃値上げには限度があります。
それならば再利用できるものは、そのまま活用したほうがコストを抑えることができます。
弊社リノベーション物件では当初各部屋のドアは特注の無垢材を採用していました。ドアひとつ変えるだけで5万円程度かかり5つ交換するとなると、25万円近くなってしまいます。
一時期リノベーション費用が300万円を超えてしまったことから、メインバンクの融資担当者から「もう少しコストを抑えてくれませんか？」と忠告を受けました。
そこでドア部分に関しては既存のものを再利用して募集した所、客付けに特に影響を受けないことが分かったため、現在ではドア部分は既存のものを使用しています。
４．発注方法を見直す
リノベーションを行うとなるとそれなりの費用が発生してしまいます。
ただしリノベーション工事を発注する際、発注方法を見直すことで同じリノベーションであっても支払額が全く異なってきます。
管理会社経由の場合
管理会社が所謂「元請け」的な立場となり、施工業者に工事依頼やスケジュール調整などを行います。ただし管理会社では自分達の取り分＝マージンを上乗せした金額を貸主に請求するため、実際かかった費用と比べて割高となってしまいます。
オーナー発注の場合
一方オーナーが直接施工会社に発注をかけることで中間マージンが発生しないため、費用を抑える効果が期待できます。
ただし管理会社を挟まないことから、場合によっては管理会社のメンツをつぶすことになるため工事をする際には事前に管理会社の了解を得てから行った方がベストです。
またオーナー発注の場合、元請けとなる業者さんとの連絡を密にしないと、工事の進捗状況を把握することができないため、最低限のリノベーション知識を持っていないと、オーナー発注は難しいかもしれません。
５．公的資金を活用する
リノベーションを行うとなると費用が嵩んでしまうため、金融機関に融資を依頼することになります。
長期間入居してもらえれば、入居中にリノベーション費用を回収することができ、その後は全て利益となるものの、やはり貸主的には余分な利息はできたら払いたくはないものです。
そこでおススメなのが公的融資。
公的融資の中には低金利設定＋利子補給がついているものもあるため、余分な金利を払いたくはないと考えている貸主にとっては使い勝手がいい融資制度と言えます。
弊社物件がある山梨県甲府市の公的融資の場合、金利自体は2.2％ですが年1回利子補給（1.2％）があるため、実質金利は1.0％となります。
▶甲府市の公的融資制度に関しては、こちらをご覧下さい。
例えば融資金額が200万円と仮定し、金利が2.3％と1.0％で7年返済で比較すると…
総支払額と利息合計が倍以上違っていることが、一目瞭然でお分かりになると思います。
公的融資制度は貸主にとって使いやすい融資制度ですが、弊社メインバンク融資担当者の説明では、本融資制度の存在を知らない人の方が多いとのことです。
市区町村によって融資内容は異なるため、詳細に関しては各市区町村役場までお問い合わせください。
６．まとめ
今回は賃貸物件におけるリノベーション費用を抑えるコツについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションするとなると費用が高額になるため、貸主の中には躊躇する方もいるはずです。
ただ工夫次第でリノベーション費用は抑えられ、仮にリノベーション費用を抑えたとしても現状家賃で早期客付けは十分期待できる、費用対効果は十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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