【築古お悩み別】古さを快適にする賃貸リノベアイデア
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 7月8日
- 読了時間: 10分
物件の築年数が経過するとともに、資産価値の低下は避けられません。この影響で空室が増加し、客付けのために家賃を値下げせざるを得ない状況が増えることもしばしばです。
さらに近年は賃貸物件の供給が飽和状態にあるため、競争はますます激化しています。特に築年数が古い物件が早期に空室解消を目指す場合、他社物件との差別化は不可欠となります。
このような背景の中で、リノベーションはひとつの有効な解決策として注目されています。リノベーションは単に資産価値を高めるだけではなく、競合物件との差別化を実現し、早期客付けと収益アップの道を切り開く手段でもあります。
しかしながら、築年数が古い物件の場合、新築物件と比べ室内機能性が大幅に低下しています。そのためリノベーションを成功させるためには、室内機能性を徹底的に改善することが重要です。これにより、内見時に物件の魅力をしっかりとアピールでき、競争力を高めることが可能になります。
逆にこの部分が不足していると、せっかくリノベーションしても期待した結果が得られず、客付けの面で不利に陥る可能性が高まります。
築年数という弱点をカバーし、物件の魅力を最大限引き出すためにも、計画的かつ効果的なリノベーション対策がカギとなるでしょう。
本投稿は築年数が古い物件の古さを快適にするための、リノベーションアイデアを紹介します。
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【本記事でお伝えする結論】
１．築古物件リノベーション検討時期は？
冒頭でもお伝えした通り、物件資産価値は築年数の経過と共に低下します。この影響によりエリア内の家賃相場も下降傾向を示し、特に築10年目と20年目以降にはその傾向は顕著となります。
エリアによっては家賃相場が1万円以上も下がるケースが見られます。こうした現象は、設備の老朽化やデザインの古さ、また現代のライフスタイルとの不一致によって、物件に古臭い印象を与えることが主な原因となっています。
特に築20年を超えると設備の減価償却が終了し、機能性や利便性の低下が目立つようになります。そのため表装リフォームを行っても、古い設備が際立てしまうため、競争力の高い物件にすることが難しくなります。
また近年の賃貸市場では、借り手有利な状況が続いていることから、築年数が古い物件を選ぶ方は減少傾向にあり、成約までのハードルが高くなっているのが現状です。
したがって築20年以上で、表装リフォームを行っただけではなかなか借り手がつかなくなった時が、リノベーションを本格的に検討するタイミングと言えるでしょう。
弊社物件は1993年築のファミリータイプで、これまで競合物件に対抗するために表装リフォームを強化してきたため、客付けに苦戦することはありませんでした。
しかし築24年目を迎えた2017年の繁忙期、今までの空室対策が全く通用せず客付けに失敗してしまいました。この経験をきっかけに、従来のリフォームでは限界があると判断し、大胆にリンオベーションへと舵を切る決断をしました。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
２．築古物件のお悩みとは？
築年数が古い物件は、競争力の低下により、客付けのために家賃値下げを余儀なくされるケースも少なくありません。この状況の背景には、物件設備の老朽化が大きく影響しています。
その中でも特に重要なポイントとして、以下３点が挙げられます。
キッチン設備
室内機能性
収納
それではそれぞれの問題点について、詳しく見ていきましょう。
１）キッチン
賃貸物件を選ぶ際、キッチンはその重要度から欠かせないポイントと言えるでしょう。クックパッドが2020年に年に発表したリリースによると、部屋探しされる方の半数以上は…
希望条件を妥協しても充実したキッチン環境がある物件を選ぶ
ことが明らかになっています。これには納得できる理由があります。
キッチンは単なる料理の場である以上に、家庭生活の中心のとなるスペース。日々の料理や家族団らんの場として、多くの家庭で欠かせない存在となっています。
このため、築年数が20年以上経過した物件の場合、どれほど家賃を値下げしてもキッチン環境が充実していないと、新しい借主を引きつけるのが難しくなります。賃貸物件においてキッチン環境の魅力付けは、もはや貸主や管理会社担当者にとって、避けては通れない課題となっていると言えるでしょう。
２）室内機能性
リノベーションを検討する物件は、築年数が20年以上であることが多いため、室内機能性を向上させることが非常に重要なポイントになります。
住まいの快適さを保つためには、特に断熱性や湿気対策、防音性能の改善が不可欠です。これらの要素が劣化すると、居住者の生活に直接的な影響を与え、住環境を損ねる可能性があります。
実際に、リクシル住宅研究所が発表したリリースによると、賃貸物件に入居している約8割が、断熱性や湿気、防音性能に不満を抱いていることが明らかになっています。そのうちの約3割は住み替えを検討しています。
こうした背景から、リノベーションを行う際は単なるデザイン変更だけではなく、室内機能性を全体的に向上させる対策が必要不可欠です。
３）収納
レタスクラブが家の収納に関するアンケート調査を行ったところ、一戸建ての注文住宅に住んでいる人の約6割が収納に満足しているのに対し、賃貸アパートやマンションに入居している人は収納に関して不満を抱いている割合が満足している人の3倍以上に達しており、際立った結果が見られました。
こうした状況を受け、近年施工された新築物件では、居住スペースを多少狭くする代わりに大型クローゼットを標準仕様として導入し、収納スペースの充実を図る流れが進んでいます。
これに対して、築年数が古い物件では、クローゼットが標準装備されていないケースが多いため、洋服を収納する際には「突っ張り棒」や「収納ラック」などを用意しなければなりません。
クローゼットと比べると収納力が明らかに劣るため、物件の魅力や成約率にも影響を与える可能性があります。
３．古さを快適にする賃貸リノベアイデア
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションを進めています。全20戸中15戸改修済みで、リノベーションを機に家賃を8～10％値上げして募集しています。
リノベーションの際には、先程紹介した築年数が古い物件ならではの課題に対する工夫を施したことで、2020年以降は増収増益の成果を上げるだけでなく、満室状態の維持にも成功。
これらの改善が住まいとしての魅力を高め、顧客に選ばれる物件へと生まれ変わる原動力となっています。それでは弊社物件が行った「古い物件を快適な空間に変えるためのリノベーションアイデア」について詳しく紹介します。
１）カフェスタイルキッチン
弊社は２LDK～３LDKアパートを3棟所有しています。ファミリー物件はこれから二人暮らしされる方が多く入居され、女性のニーズが成約において重要な要素となります。
そこでリノベーションを行うにあたり、女性からの評価が高い「カフェスタイル」に特化したリノベーションを展開し、キッチンには弊社オリジナルのデザインを採用し、使いやすさと見た目の魅力を両立させました。
具体的には、既存の壁付けキッチンをリメイクし、扉には質感の良い無垢材を使用しています。さらに調理スペースと収納スペースの改善を目的として、キッチンカウンターを新設しています。
無垢材を用いたオリジナルのカフェスタイルキッチンは、競合物件では現実が難しい独自性を保ち、資産価値向上に寄与しています。また新設したカウンターによる機能性の向上により、従前と比べ早期客付けさせることに成功しています。
▶カフェスタイルキッチンの詳細は過去記事をご覧下さい。
２）自然素材の漆喰
室内機能性を向上させるため、一部の部屋に自然素材である漆喰を居住スペース（LDK／和室／洋室）に施工しています。
漆喰には「調湿効果」「消臭効果」「抗菌効果」など多くのメリットがあり、その恩恵が特に実感されるのは夏場の電気代です。
梅雨～秋にかけては室内温度／湿気が上昇し、昼夜を問わずエアコンを使用することで電気代が高くなりがちですが、漆喰による調湿効果により、少ない冷房でも快適な環境が維持できます。
これにより電気代削減が期待でき、実際に借主から「電力会社は同じなのに、前の物件と比べると月々約2,000円ほど安くなった」と驚きの声が寄せられました。
漆喰は壁紙と比べるとコストは高くなりますが…
室内機能性が向上し、その結果長期入居に繋げられる
資産価値の向上によって、契約更新時家賃値下げ交渉が入りにくくなる
劣化しても補修が可能となるため、ランニングコストを抑えられる
ため従前と比べると短期退去者が減り、安定した家賃収入を得ることが可能になりました。
▶漆喰の詳細／借主の声については過去記事をご覧下さい。
３）クローゼット化
以前の収納は中央に棚があるタイプで、クローゼット収納は全くありませんでした。そのためリノベーションを機に一部収納をクローゼットに変更しました。
具体的には、中央にあった棚を撤去しハンガーパイプを取付け、内装をリニューアルしただけですが、リフォームすることで収納力が格段に向上しし、結果的には入居促進に繋げやすくなりました。
▶収納リフォームの詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は築年数が古い物件の古さを快適にするリノベアイデアを紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションを行うことで、室内の機能性が向上し、集客力アップへの期待も膨らみます。ただしその利便性が具体的に改善させない場合、魅力を十分に伝えることができず、早期客付けが難しくなる可能性があります。
実はこのポイントをしっかりと把握できていない貸主も少なくありません。そのためリノベーションを検討する際には、この点を意識しないと、せっかくの投資が思うような成果に繋がらず、結果として失敗に終わるリスクもあります。
賃貸リノベーションを成功させるカギは、多角的な観点から利便性を捉え、それを改善する工夫にあるのです。
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