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【築古お悩み別】古さを快適にするリノベアイデア


築年数が経過すると物件資産価値が低下するため、空室が目立ち客付けのために家賃値下げを余儀なくされてしまいます。



また近年は賃貸物件数が飽和状態となっているため、築年数が古い物件を早期に埋めるには他社物件との差別化は必須となります。



リノベーションは資産価値向上+競合物件との差別化を図ることができるため、早期客付け+収益アップができる唯一の方法です。



ただ築年数が古い物件の室内機能性が新築物件と比べ大幅に低下しています。そのためリノベーションを行う際は室内機能性を向上させる対策を講じないと、内見時訴求力を高めることが難しくなるため、客付けに不利になります。



本投稿は築年数が古い物件の古さを快適にするリノベアイデアを紹介します。


 

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▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】




1.築古物件リノベーション検討時期は?


築古物件リノベーション検討時期は?

冒頭でもお伝えした通り物件資産価値は築年数の経過と共に下落します。そのためエリア内の家賃相場も右肩下がりになります。



一般的に築10年/築20年を超えると物件価値が大幅に下落するためエリアによっては家賃相場が1万円以上下落するところがあります。



特に築20年を超えると設備の減価償却が終了+表装リフォームしても古い設備があることで古臭さが残ってしまうため、家賃値下げしなければ客付けが難しくなってしまいます。



弊社物件は競合物件と比べると表装リフォームを強化していたため、客付けに苦戦することはありませんでした。しかし築24年目を迎えた2017年の繁忙期、今までの空室対策が全く通用せず客付けに失敗し、これを機にリフォームからリノベーションへと舵を切ることになりました。



 

▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。


 

2.築古物件のお悩みとは?


築古物件のお悩みとは?

競争力が低下した築年数が古い物件は客付けのために家賃値下げを余儀なくされてしまいますが、足を引っ張ってしまう理由として、以下の3つを挙げることができます。



  • キッチン

  • 室内機能性

  • 収納



それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。



1)キッチン


キッチンは賃貸物件の顔ともいうべき存在です。クックパッドが2020年に年に発表したリリースによると、部屋探しされる方は



希望条件を妥協しても充実したキッチン環境がある物件を選ぶ



方が過半数以上いることがわかっています。つまり充実したキッチン環境を作らなければ家賃値下げしても客付け自体が難しくなってしまいます。



2)室内機能性


リクシル住宅研究所が発表したリリースによると、賃貸物件に入居している約8割は室内機能性(断熱/湿気/防音)に不満を感じ、そのうち約3割は不満点を解消するため引越しを検討していることが分かったとのことです。



室内機能性低下を理由に住替えしたい方が約3割いることは、リノベーションする際室内機能性を向上させなければ長期入居させることが難しくなってしまいます。



3)収納


部屋探しされる方は多少室内が狭くても「収納力」がある物件を選ぶ傾向です。そのため近年施工された新築物件は居住スペースを若干狭くして大型のクローゼットを標準設定しています。



一方築年数が古い物件はクローゼットが標準になっていないため、洋服を収納する場合「突っ張り棒」を用意しなければなりません。クローゼットと比べると明らかに収納力が弱いため、客付けにも影響が出てしまいます。


3.古さを快適にするリノベアイデア


古さを快適にするリノベアイデア

弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。全20戸中14戸改修済みで原則リノベーションを機に家賃8~10%値上げして募集していますが、リノベーション時前掲を対策したことで2020年以降増収増益+満室継続させることに成功しています。



弊社物件が行った築年数の悩みを解決するリノベーションアイデアを紹介します。


1)カフェスタイルキッチン


カフェスタイルキッチン

弊社物件はファミリータイプですが、ファミリータイプ物件はこれから二人暮らしされる方が多く入居され女性が成約のカギを握っています。



そこでリノベーションを機に女性からの評価が高い「カフェスタイル」に特化したリノベーションを展開し、キッチンは弊社オリジナルキッチンを設置しています。



既存壁付けキッチンをリメイクしたものですが、扉には無垢材を採用しまた調理スペース+収納スペースを強化するためキッチンカウンターを新設しています。



ほどんどの工程が手作業となってしまうため、一般的なシステムキッチン設置と同等の費用は発生してしまいますが、競合物件はまず提供できないため資産価値を最大化させることができ、その結果従前と比べ早期客付けさせることに成功しています。



 

▶カフェスタイルキッチンの詳細は過去記事をご覧下さい。


 

2)自然素材の漆喰


自然素材の漆喰

室内機能性を向上させるため、一部リノベーション部屋には自然素材の漆喰を居住スペース(LDK/和室/洋室)に施工しています。



漆喰を施工すると「調湿効果」「消臭効果」「抗菌効果」など様々な効果が期待できますが、漆喰効果がよくわかるのが夏場の電気代です。



梅雨時~秋口までは室内温度/湿気が高くなるため昼夜問わずエアコンを使用するため電気代が高くなってしまいます。



ただ漆喰を施工すると調湿効果により少ない冷房でも快適に過ごすことができるため、電気代を浮かせることが期待できます。借主に確認したところ「電力会社は同じなのに前の物件と比べると2,000円前後安くなっていた」と驚かれていました。



漆喰は壁紙と比べるとコストは高くなりますが…



  • 顧客満足度が高くなる→長期入居に繋げられる

  • 漆喰施工により資産価値が高くなる→契約更新時家賃値下げ交渉が入りにくくなる

  • 劣化が発生しても補修が可能となるためランニングコストを抑えられる



ため従前と比べると安定した家賃収入を得ることができるようになりました。



 

▶漆喰の詳細/借主の声については過去記事をご覧下さい。



 

3)クローゼット化


クローゼット化

弊社物件は築年数が古いためクローゼット収納は1つもありませんでした。そこでリノベーションを機に一部収納をクローゼットに変更しています。



中央部分にあった棚を撤去しハンガーパイプを取付け、壁紙+床材を施工しただけですが、リフォームすることで収納力が格段に向上したため入居促進効果が期待できます。



 

▶収納リフォームの詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

4.まとめ


今回は築年数が古い物件の古さを快適にするリノベアイデアを紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。





リノベーションすると室内機能性が改善させるため、集客効果が期待できます。ただ利便性が明らかに向上させなければ訴求効果を最大化させることができないため早期客付けが難しくなります。



弊社リノベーションは今回紹介したリノベーションを行ったことで、従前と比べると成約期間を大幅に短縮させることに成功しました。





今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。






 
空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント

あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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