賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

賃貸物件は、築年数が経過すればするほど「設備的にも劣ってくる」ので、今までの家賃のままでは「貸し出す」ことが難しくなってしまいます。 さらに昨今では、賃貸物件の供給数が「飽和状態」になっているエリアが多いため、家賃を値下げしても、それだけでは埋まらなくなってきています。今後日本の人口は減少傾向が続く事から、今までのような空室対策では、部屋が埋まりにくくなってしまうと言っても過言ではありません。 築年数が仮に古くなったとしても、適切な対応をとることによって、築浅物件には負けない「収益物件」を作ることは可能ですが、ただ収益物件を作るためには、今までの様な原状回復程度の「リフォーム」ではなく、費用は掛かってしまいますが「リノベーション」を行うことによって、家賃値上げをすることは十分可能となります。 １．水回り部分は、必ず交換 築年数が経過した物件が、どうしてお部屋探しをされている方から「敬遠される」のかというと、水回りが交換されてないことによって、利便性が期待できないからです。 例えば、最新型のエアコンと20年前のエアコンとでは、同じエアコンであったと

不動産賃貸経営を行うにあたり、退去に伴う空室は、避けては通れないもの。 ただ、しっかりと空室対策を講じていれば、家賃を下げなくても、早期に部屋が埋まるものですが、その一方で対策をしているのに「空室期間が長期化」になっている物件も、残念ながらあり得てしまいます。 どうして空室対策をしているのに、部屋が埋まらないのかというと、様々な原因はあるものの、恐らく空室対策が適切ではない＝間違っている可能性が高いと言っても過言ではありません。 では、100％間違っている空室対策とはいったい、どのようなことをしている物件なのかについて、お伝えさせてもらいます 目　次 １．家賃を下げれば、部屋が埋まると信じている ２．広告料を増額すれば、何とかなると思っている ３．お客様をだますホームステージング ４．設備投資に消極的 ５．まとめ １．家賃を下げれば、部屋が埋まると信じている お部屋探しをされているお客様にとって、毎月支払われる家賃は、恐らく家庭内における「支出」の中でも、最もウエイトを占めている部分であるので、家賃はできたら安いほうがいいに決まっています。 賃貸

どのようなモノでも同じことが言えますが、モノが誕生すると「その時点からすでに劣化」が始まってしまいます。これは賃貸物件にも同じようなことがいうことができ、築年数が1年を経過することに「家賃は１％下落」していくと言われていることから、どうしても年数が経過すればするほど「現在の家賃を維持」することは、非常に難しくなってしまいます。 ただ上記は、あくまでも一般論を言っていることであり、当然ながらしっかりと対策を講じていれば、家賃下落スピードを緩和又はストップさせることは十分に可能。 弊社所有物件は、日本一空室率が悪い「山梨県」にあり、しかも「築29年目、和室アリの２LDK」という間取りであるため、一般的は「資産価値が殆どない」ような物件といった感じになっていますが、ただ弊社所有物件においては、自分がオーナーに就任した2007年以降「一度も家賃値下げ」は行っておらず、むしろ2018年以降に行った「フル・リノベーション」した部屋においては、最大でリノベ前と比べると10％以上家賃値上げを行っていますが、このことが原因で稼働率が悪くなったことは一度もありません

不動産賃貸経営を行っているオーナー様にとって、一番問題となるものと言えば、やはり空室だと思います。 一括借り上げではない「集金スタイル」の物件では、空室部屋が埋まらない限り「その部屋の家賃は一切入ってこない」ため、空室数が多ければ多いほど、経営を圧迫させてしまうことになります。 ご退去後、室内状況に応じて「リフォーム」等の修繕を行わなければならない可能性は、当然出てきますが、物件を所有しているオーナー様としたら、可能な限り早期に修繕を完了させて、仲介会社に成約を急ぐように、はっぱをかけると思いますが、実は現在の賃貸集客と一昔前の賃貸集客とでは、集客方法そのものが180度変わっているのですが、空室部屋がなかなか埋まらない賃貸オーナー様は、その事実をご存知でない（担当者からの指摘があっても受け入れたくはない）ので、部屋が埋まりにくくなっているのが現状です。 では、賃貸オーナー様が間違っている認識とは、一体どのようなものがあるのでしょうか？ 目　次 １．お客様目線に立ったリフォームをしていない ２．家賃を下げれば成約できると本気で思っている ３．広告料

不動産賃貸経営を円滑にさせるためには、オーナー様の右腕になってもらう「管理会社」の協力が必要不可欠。管理会社に管理委託することによって、設備や入居者トラブル対応といった「賃貸管理」全般を一気に引き受けてくれるだけではなく、募集が決まってしまった場合においても、自社で仲介会社を持っている場合には、積極的に客付けをするよう、アプローチをかけます。 ただ、管理会社というより担当者の賃貸管理及び仲介における「スキル」がない場合、賃貸経営が悪くなってしまう懸念は、どうしても発生してしまうと言われています。実際に管理会社を変えたことによって、入居率が改善した事例もあり得ることから、もし現在アパートの空室率が中々改善しない場合「管理会社を変えたほうがいいのでは？」と考えるオーナー様もいると思います。 賃貸空室率日本一悪い山梨県に物件があり、家賃相場を一切無視した集客に成功している弊社の見解は、賃貸空室率が改善されないのは「管理会社のスキルの問題」だけではないと推測します。 （１）空室率増加は、やむを得ない状態 日本の人口は、地方都市を中心として「年々減少傾向」

不動産賃貸業界は、毎年1月～3月が最大の繁忙期を迎えます。 この時期に空室部屋が埋まらないと、場合によっては「空室期間が長期化」する可能性も、決して珍しい事ではありません。 不動産賃貸業界も、繁忙期は「様々な入居キャンペーン」を展開して、一人でも多くの方に入居してもらうように、対策を講じているものの、募集をしていても「反響が得られずに、空室が埋まらない物件」は、必ずと言ってもいいほど、あり得る話。 このような話をしてしまうと、「これはあくまでも物件を管理している管理会社が、しっかりと対応しないからだ」と、つい決めつけてしまいがちになってしまうのですが、では本当に繁忙期に部屋が埋まらないのは「管理会社の責任」と決めつけていいものなのでしょうか？ 目　次 １．需要と供給のバランスの崩壊している ２．賃貸サイトに掲載しても、反響が得られない ３．同質化がさらに空室期間を延ばす ４．仲介担当者が勧められる物件になっているか？ ５．広告料を出せば大丈夫という考え方 ６．まとめ １．需要と供給のバランスの崩壊している 不動産賃貸物件の供給数は、全国的に見ても

近年においては、賃貸物件数の供給量が「需要」と比べると、明らかに過多状態となっていることから、地方都市を中心として、賃貸の空室率は悪化していますので、募集をする際「原状回復程度」のリフォームのみでは、家賃を値下げしたとしても、部屋が埋まらない可能性は高くなってしまいます。 空室期間を一日でも早く埋めるためには、お部屋探しをされてる方が「求めている」部屋を提供することが、とても重要となってきますが、ただリフォーム費用の捻出に対して、躊躇しているオーナー様にとっては、リフォーム工事をどこまで行えばいいのか、正直懐疑的になってしまいます。 費用を多くかければかけるだけ、良い部屋は作れますが、ただ費用をそれほどかけなくてもある程度のおしゃれな部屋を作ることは十分可能です。 費用をそれほどかけないリフォームを行う場合、必然的に「絶対に行うべき部分」と「妥協しても許される部分」の2つに分けなけえばなりません。特にファミリータイプ物件の場合、女性が喜んでくれるような部屋作りをしないといけないので、この点をしっかりと認識しておかないと、とんでもない部屋になってし

賃貸物件を募集する際、仲介会社にお願いして大手賃貸検索サイトに「物件情報」を載せてもらうようにお願いしますよね？ どうして仲介会社に依頼すのかと言いますと… ・物件情報を掲載してもらうことができるのは、仲介会社しかできないから ・お部屋探しをされている方が、大手賃貸サイトを利用しているから 恐らくこの2点が理由によって、物件掲載をしてもらっていると思います。 物件掲載をしてもらった後は、ひたすら反響（問い合わせ、内見予約など）がくるまで「待機」することになりますが、ただ数週間たっても「反響が思っている以上にない」と、恐らくではありますが、何か理由があって反響が得られにくい状態になっている可能性が出ています。 賃貸検索サイトは、お部屋を借りる人／貸す人をつなぎ合わせる「架け橋」的な役割を担っていますが、築年数が経過すればするほど貸す側にとっては不利な状態になってしまいます。 １）価格競争が発生しやすくなる 賃貸検索サイトは、希望条件を自由に入力することができることから、希望条件に1つでも合致していない部屋は、その時点で成約候補から外れてしまいます。

皆さんは「高級食パン」を食べたことがありますか？ 食パンを購入したい時には、「スーパーマーケット」や「パン屋さん」に行くものだというイメージが強かったと思います。 また食パン1つ（基本的には6枚切り／8枚切り）安いものだと100円を切りるものもありますし、高くても200円前後といったところが妥当でしたが、2013年以降「高級食パン専門店」が、全国各地でOPENし一大ブームとなりました。一時期は「事前予約をしなければ、購入することができない」ぐらい、人気を博していました。 しかし、近年においては「高級食パン専門店」が相次いで閉店に追い込まれていると、一部ネット上において取り上げられていました。 高級食パンは、スーパーマーケットで販売している食パンと比べると、見違えるぐらい美味しいと思いましたが、ただ「また購入したいか？」と思った時「そこまでしてまで食べたい」とは、決して思いませんでした。（あくまでも個人的な感想です） その理由を考えた時、価格と商品との間の温度差が、非常に開いてしまっている点と、競合他社も「同じような商品展開」をしていることから、差

不動産投資を行っている方にとって、金融機関との取引は、非常に重要なものとなります。 大多数のオーナー様は、新規物件を購入する際「キャッシュ」対応をされている方は、殆どいないと言っても過言ではなく「金融機関から借入」を起こして、新規物件を購入されているはずです。 そこで気になるのが、金融機関との付き合い方。 不動産投資をされている方にとって、融資先を1行にするのか複数にするのか非常に迷うところですが、因みに弊社物件においては現在主要取引金融機関を1行にしています。 金融機関と言っても 都市銀行 地方銀行 信用金庫／信用組合 農協 等がありますが、弊社では信用金庫をメインバンクにしています。 どうして信用金庫をメインバンクにしているのかお伝えさせてもらいます？ １）借り換えの際、信用金庫が親身に対応 弊社物件では2015年に一部を法人化し、オーナーである自分が代表取締役に就任しました。 当時、相続の遺留分支払いで信用金庫から借りていたフリーローン（金利4％）の支払いが非常に厳しかったため、フリーローンを含めて借り換えをしようと思っていました。複数の金

不動産投資に関しては、株やFXとはことなり、比較的値崩れなどが起きにくいことから、副業感覚で行われている方も、多いと思います。 物件を所有した経緯はどうであれ、しっかりと賃貸経営を学んで入れば、比較的失敗することがないのですが、不動産投資に失敗する人には、ある共通電があるのをご存知でしょうか？また、その事実をオーナー様が認識していないばかりか、逆に「どつぼにはまって」しまって、自転車操業的な経営をされているオーナー様がいますので、要注意です。 間違いその①：お客様の立場に立った賃貸経営ではない 不動産投資＝賃貸経営は、お客様が毎月家賃を支払ってもらうことができなければ、成立しない商売です。逆を言えば、お部屋を募集する際「ニーズに沿った部屋作り」をしないことには、早期に客付けをすることができません。 不動産投資目的で「物件購入」されたオーナー様の中には、築年数がある程度経過した物件を仕入れて、利回りをよくして売却される方もいるはずです。 ただ利回りをよくするためには、「家賃単価」を挙げる必要性があるのですが、古い物件は「設備的に劣っている」こともあ

賃貸物件を所有しているオーナー様としては、物件に募集部屋がある場合、一日でも早く部屋を埋めて「早期に家賃回収」を図りたい所ですよね。 一括借り上げ物件ではない場合においては、部屋が埋まらないとその部屋の家賃は入金されてこないので、オーナー様としてみたら「フリーレント」「広告料の倍増」等を仲介会社に申し出て、少しでも早く反響を得やすいように指示を出していますが、ただいくら入居条件を緩和したとしても、ベースとなっている部屋が「お客様に受け入れられる状態」になっていなければ、いくら「フリーレント設定や広告料の倍増」をしたとしても、焼け石に水状態。 近年の賃貸部屋探しにおいては、予め「賃貸検索サイト」等を活用して、物件見学をしたい部屋を「数件ピックアップ」した上で、物件見学をされる方が多いです。 当然ではありますが、物件見学予約をされた部屋の条件と、広告料が設定されていて、間取りや家賃が近い場合においては、仲介担当者は積極的に「広告料がついた物件」をご紹介してきます。 ただ、例えフリーレントや広告料が設定されていても、募集する部屋の状態が、他の物件と比べ

築年数が経過してしまうと、外観はもちろんですが内観においても古さが目立ってしまい、手を加えなければ空室期間が長期化になってしまいます。 そこで、築年数が20年を超えた物件では「収益性や入居率改善」のためにリノベーションを検討しなければならなくなります。 リノベーションを行うことによって、室内設備はもちろんのこと、内装に至るまで「全てを一新」することから、資産価値が高くなり家賃を値上げしても反響数や成約率を高めることが可能となります。 株式会社タス『賃貸住宅市場レポート2022年2月』によると、大都市圏における平均募集期間は4～5か月と言われています。 リノベーション物件は「新築や築浅物件」に入居検討されている方を集客ターゲットにしているため、早期に客付けが期待できますが、募集期間が長期化してしまうと、管理会社などから「家賃値下げをお願い」されることがあります。 根本的な問題を解決しなければ、家賃値下げをしても反響数を伸ばすことは難しくなり、逆効果になる恐れがあります。 本投稿は賃貸リノベーションをしても成約ができにくい物件の特徴について、お伝えい

国内最大級の不動産投資・収益物件情報サイト「健美家」様HP内において、先日弊社集客の取り組みが大きく取り上げられたこともあり、沢山の反響を頂頂きました。 お問合せをされた方から「SNS集客は本当に効果があるのか？」といった質問を受けましたが、結論から先に申し上げますと、賃貸サイト以上の拡散効果は期待できます。 どうして弊社物件において、SNS集客を強化したのかについてですが、築年数が経過している物件は、家賃帯を抑えない限り検索画面上にヒットしてこないこともあるので、どうしても価格競争になりがちになります。 さらに、物件において「リノベーション」をしたとしても、賃貸サイト上における「リノベーション定義」に部屋が合致していなければ、専用ページに掲載してはもらえません。 そこで、2018年に「物件専用HP及びSNS」を開設し、毎日少しずつではありますが、SNS上に物件情報などを投稿しました。 下図は2019年1月1日～2022年3月13日現在における「当物件HP及びSNS経由からのアクセス数」となっています。 SNSからのアクセス数合計は「約2500」

ファミリー向け賃貸物件の平均入居年数は、概ね6年程度と言われています。 壁紙の減価償却は6年となっていることから、長期入居をされたお部屋においては、お部屋の使用状況によって違ってきますが、原則としては「退去後リフォームを行う必要」が出てきます。 退去リフォームを行う必要性が出てきた場合、基本的な対処方法としては「壁紙張替え」が思い浮かぶと思います。 壁紙を新しく張り替えることによって、室内の見た目が180度変わってきますが、ただ室内の㎡数が広い部屋であると、例え量産品の壁紙を使用したとしても、費用が高くなってしまいます。 賃貸物件を所有しているオーナー様にしてみると、退去後に行う原状回復費用は、可能な限り「コストを抑えたい」と誰もが思いますが、ただコストをあまりにも下げてしまうと、仕上がり具合がよくならないばかりか、入居後にトラブルになってしまうので、頭が痛くなってしまいます。 弊社物件は1993年築ということもあるので、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」を行っていますが、上級グレードのお部屋限定にはなってしまうものの、経年劣化がしに

いつも当HPをご覧いただきまして、ありがとうございます。 先日、日本最大級の「不動産投資サイトの健美家」様から、弊社空室対策に関する取り組みに対して、取材をしたいと申し出があり、本日と明日の2日間にわたって、取材記事が掲載されます。 山梨県甲府市にあるグレイスロイヤルは、自分の祖父（初代オーナー）が「相続税対策」として1993年に3棟建設し、その後「サブリース契約」のワンルーム物件1棟を1998年に建設しました。 建てた当初は、周りに賃貸アパートもあまりなかったので、退去＝再募集を行うとすぐに部屋が埋まっていましたが、2000年代以降「周辺に賃貸アパート」が次々に建設されたことから、空室が目立ち始め、家賃値下げを余儀なくされ、収益が悪化傾向となってしまい、2006年12月に父親、わずか23日後に祖父が相次いで病死し、賃貸経営なんかする気もなかった自分が、相続をしなければならなくなったことから、28歳の時に「2代目オーナー」に就任。 ただ当時の経営状態は「アパート家賃収入」より「アパートローン返済」の方が完全に上回っている「債務超過」状態となってし

商品を販売する時、どの会社でも「購入してくれるであろう年代層」を必ず絞った上で、商品開発～販売をしているはずですが、これは賃貸空室対策でも同じ。 賃貸物件の空室対策でも、ただ闇雲に「リフォームやリノベーション」をしても、結果＝早期成約にはなかなか繋がらず、場合によっては「空室期間が長期化してしまう」可能性すら出てきてしまいます。 賃貸空室対策で重要なのは、入居者客層をしっかりと把握することです。 この部分を無視している物件は意外に多く、その結果エリア内において二極化が進んでしまう可能性が高くなります。 本投稿は、ターゲットに合ったリノベーションがどうして重要なのか、弊社事例を交えながらお伝えいたします。 ▼目　次 １．今までの空室対策が通用しなくなっている ２．ターゲット層に響くような部屋作りの必要性 ３．まとめ １．今までの空室対策が通用しなくなっている 一部の地方都市ではすでに空室率が30％を超えている所があります。 日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続き、今後は少子高齢化が急速に進むことから、賃貸需要は限りなく減少していきます。 し

築年数が経過している物件において、新規募集を開始する際、設備関連をどうしようか迷うオーナー様は多いはずです。 減価償却はあるものの、賃貸物件に設置されている設備は、そう簡単には壊れることがないため、そのまま使い続けることは当然可能ではあるものの、その一方で、長年使用し続けてしまっている設備は、どうしても「古さがにじみ出てしまう」ので、場合によっては、現在募集している賃料では「お客様が反応しない」可能性も高くなります。 次の写真をご覧下さい。 弊社物件は、1993年築であるため、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」を行っております。 向かって左側の洗面台は、新築当時から設置されてある洗面台。 真ん中の洗面台は、退去リフォーム時に合わせて導入した「シャワー付き洗面台」 右側の洗面台は、フルリノベーション部屋において導入している「完全オーダーメイドの洗面台」 洗面台という部分では、3者とも「同じ」ではありますが、もしお客様の立場に立った時、どの洗面台を使いたいと思うのかというと、誰もが「右側にある洗面台」を選択するはずです。 さらに、機能性や

賃貸物件を募集する際、オーナー様としてみたら、一日でも早く「募集部屋を埋めたい」はずですが、ただ近年地方都市においては、賃貸物件の供給数が過剰状態となっているため、賃貸空室率が上昇しています。 賃貸の空室率が上昇してしまうと、募集をしても「部屋が埋まらない物件」が必然的に出てきてしまいます。弊社所有物件がある「山梨県甲府市」においては、空室率がおよそ30％と言われていますので、10件に3件は「空き部屋が発生」していることになるので、空室期間が長期化してしまうと、家賃が入金されてきませんので、経営的にもマイナスになってしまいます。 空室期間が1か月以上続いてしまうと、成約に至らない原因を「賃料」と考える方が多く、現在募集している部屋の賃料が、家賃相場に適しているかどうかに関しては「事例比較法」を用いて算定することがあります。 これに関しては、オーナー様ご自身であっても「SUUMO賃貸経営サポート」にログインしてもらえれば、ある程度の家賃相場を把握することができます。 もし、現在募集している部屋の賃料が、家賃相場より高かった場合、管理会社などでは「空

築年数が経過してくると、どうしても「古さ」が目立ち始め、さらに使い勝手の部分においても、築浅物件と比べてしまうと、マイナスとなってしまうことから、家賃を維持して募集を行うことは、非常に難しくなってしまいます。 家賃を値下げすれば、客付け部分を考えてみた場合においては、プラスに転じてしまいますが、その一方で「収益性がしっかりと確保することができるのか」という部分で考えてみると、マイナスでしかありません。 築年数が経過してくると、どうしても「修繕費が高騰」してしまうため、収入そのものが減少してしまうと、利幅をしっかりと確保することが難しくなり、場合によっては資金繰りに苦労される可能性が出てきてしまいます。 そこでおススメなのが、古くなってしまった賃貸物件を再生させる「リノベーション」 リノベーションを行うことによって、築古特有の「古さ」という部分が見えにくくなり、さらに室内空間が「一新」することによって、新築物件に入居したいと考えている方を「取り込む」ことが可能となることから、家賃を値上げしても、その家賃が新築より安ければ、新たなマーケットとして、十