賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

不動産投資を成功させるためには、とにかく「建物が建っている場所＝立地」がとても重要であると言われています。 確かに、立地が良ければ「そこに人が集まってくる」ので、入居が決まりやすくなるのは当然であり、立地が悪ければ「利便性が期待できない」ので、敬遠されがちとなり、入居したいと考える方は、少なくなると思われます。 しかし、新型コロナウイルスの世界的猛威によって、今まで首都圏に本社を構えていた企業が、この機会に「地方都市に移転」する所が多くなってきて、さらに一部大手企業では「原則テレワーク勤務に切り替えることによって、地方都市に移住してもOK」としているところも出始めています。 こうなってくると、今まで立地が良かったエリアにある賃貸市場では、空室率が悪化してしまい、経営自体がマイナスとなってしまいます。 確かに、賃貸経営を成功させるためには、立地は重要視しなければなりません。 しかし、立地と同じぐらい「物件資産性」を常に高い状態にキープしておかないと、入居したいと考える方は少なくなると思います。 弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪く、さらに弊社

地方都市における賃貸供給数は圧倒的に供給過多となっていることから、賃貸空室率は深刻化となっています。 弊社所有物件がある山梨県は、日本で最も空室率が悪い県となっていて、甲府市における賃貸空室率は30％と言われています。 このような状況下の中、弊社所有物件においては、築年数が経過している物件になっているのにも関わらず家賃値上げを目的としたリノベーション戦略が功を奏し、2022年11月末現在満室状態が継続中です。 ▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。 【過去記事】空室率が日本一多い山梨県で、家賃値上げした築古物件がどうして満室を維持しているのか？ 他社との徹底的な差別化を展開したことが功を奏したと分析していますが、ただそれだけでは満室にさせることができません。 実は弊社物件では集客に非常に力を入れており、SEO対策を徹底的に行ったのも満室達成の要因であると考えています。 本投稿は、SEO対策を行う必要性についてお伝えいたします。 ▼目　次 １．築古物件において、賃貸サイトはもう限界 ２．賃貸探し＝賃貸サイトだけではない ３．築古物件が生き残る

「働き方改革」等の影響によって、残業手当が貰えなくなった方は、非常に多いと思われます。また業種によっては「新型コロナウイルスの影響」によって、売上自体が落ちた方もいることから、今後「副業」を本格的に検討してみようと思っている方は、多いのではないでしょうか？ 不動産投資は、本業の傍ら行える投資のひとつであり、入居者確保さえできれば、基本的に収入を確保することができるため、近年では比較的若い年代も「不動産投資」をされる方が多くなってきています。 ただ、どのようなものであっても、メリットもあればデメリットもあります。 不動産投資においても、デメリット部分があり、さらにこのデメリットは、意外に多くの方が経験されてしまう可能性が高いことから、気を付けなければなりません。しかし、しっかりと対策を講じることによって、「回避」することができたり、または被害を最小限に抑えることもできますので、これから不動産投資をされる方や、現在築浅物件を所有しているオーナー様は、是非一読して頂きたいブログとなっています。 ▼目　次 １．不動産投資のデメリットとは？ １）空室が発生

賃貸物件を募集する際、基本的には「仲介会社」にお願いして、物件情報を大手賃貸検索サイトに掲載してもらいます。今の時代は、事前に希望物件数件をピックアップした上で、内見予約を入れることが多いことから、客付けが強い仲介会社に物件紹介してもらえれば、短期間で部屋が埋まることも珍しい話ではありません。 そのため「客付けに強い仲介会社」に定期的に訪問し、物件PRすると集客上効果的と言われています。 本投稿は、客付けに強い仲介会社に営業活動を行えば、客付けに優位になるのかについて、お伝えいたします。 ▼目　次 １．営業活動する前に、物件のクオリティーは？ ２．仲介会社の本音とは？ ３．弊社の営業活動とは？ ４．まとめ １．営業活動する前に、物件のクオリティーは？ 客付けに強い仲介会社に「定期的に訪問」して、物件を覚えてもらうことは、重要なことだと思います。 ただ、貸主の物件のクオリティーが低ければ、例え営業訪問したとしても、担当者レベルでは「紹介しようと思えるような部屋」とは言えなくなってしまいます。 「物件情報を大手賃貸検索サイトに掲載する」ということは、

不動産賃貸物件数は、明らかに需要より供給数の方が「上回っている」エリアの方が多いので、今後どのエリアであったとしても「空室率」は悪化することが懸念されます。 エリア内の空室率が悪化してくると、その影響は確実に競争力が低下している物件にでてきてしまい、特に築年数が経過している物件では、要注意となります。 物件の空室率を改善させるためには、物件自体の資産価値を上げるしか方法はありません。一番有効的と言われているのが「リノベーション」ですが、ただリノベーションをしたとしても、ニーズに沿ったお部屋作りをしなければ、意味がありません。 それでは、入居者の意向を確認するためには、一体どのような方法をとればいいのかと言えば、ズバリ「入居者様の生の声」を直接確認すればいいだけの話。 入居前と退去時にそれぞれアンケート調査をすることによって、物件の強みや弱みを知ることができ、弱みを指摘された場合には、改善する余地が十分に残っているので、対応次第では人気物件になることも可能です。 弊社物件では、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベ

地方都市における賃貸市場は、残念ながら「人口減少が加速し、更に戸建て住宅住替え需要が増加」していることから、、空室率が悪化しているエリアがあります。 これは、今後どの地域でも同じような現象が起こり得るので、現在は稼働率が良い物件であったとしても、「対岸の火事」的な感覚で静観していると、痛い目にあってしまいます。 空室率増加の影響をダイレクトに受けやすい「築年数が経過している物件」においては、家賃値下げなどといった空室対策を講じられている所もありますが、ただ空室率が増加すればするほど、同じような対策を講じる物件は増加してしまうので、空室期間が長期化してしまい、負のスパイラル状態に入ってしまう可能性が出てきます。 しかし、ターゲットに沿った「正しい空室対策」を行うことで、築古物件であっても、家賃値上げしても集客することは可能です。弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県で、さらに弊社物件は「築30年目」を迎えますが、差別化リノベーション及びターゲットに沿った賃貸集客をしているため、コロナ禍であっても満室状態が続いています。 今回のブログは、空室率

賃貸物件を募集する際には、基本的に「仲介会社にお願いして大手賃貸検索サイト」に物件情報を掲載してもらいます。 その後、成約が決まった際には、お部屋紹介した仲介会社は、報酬をもらえる権利（仲介手数料）が発生します。 一般的に仲介手数料は、お客様の方で支払ってもらうことが多いものの、中には広告料が別途設定している物件もあり、こちらに関してはオーナー様の方でご負担して頂くものとなります。 正直なところ、仲介手数料と広告料の線引きが、分かりにくく、オーナー様の中には、「仲介手数料と広告料の違いを理解されていない」可能性があると思われます。 そこで、今日のブログは「仲介手数料と広告料の違い」について、また広告料は設定しておいたほうがいいのかどうかについても、併せて解説していきたいと思います。 ▼目　次 １．仲介手数料と広告料の違い （１）仲介手数料とは？ （２）広告料とは？ ２．広告料をつければ、解決できるのか？ （１）需要と供給のバランスが崩壊している （２）仲介店舗来店数の減少 （３）広告料を増額しても結果は同じ ３．広告料よりリノベーションの方が10

不動産仲介会社は、たとえお客様を「複数の物件」に紹介したとしても、成約に至ることができなければ、仲介手数料をもらうことはできません。 仲介会社担当者には契約ノルマが課せられていることから、出来ることならば成約率が高い物件を中心に客付けを行いたいのが本音。もし募集物件のクオリティーが高ければ、自社・他社仲介会社問わず、積極的に案内や紹介をしてくれるまずです。 弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。さらに弊社物件は築年数が経過し、和室部屋がいまだにある２LDｋ賃貸となっていることから、一般的には集客が難しいと言われてしまいます。 しかし、弊社物件は本執筆時の2022年12月31日現在において 家賃相場より高い家賃で貸し出している 全室満室 賃貸成約率は驚異の80％越え という驚異的な結果を出しています。 賃貸成約率を高めるには、あるコツが重要となるのですが、コツさえわかれば誰でも簡単に成約率を上げることは可能です。本投稿は、成約率を高めるためのポイントについて、弊社事例を交えながらお伝えいたします。 ▼目　次 １．借りたいと思わせるような部屋

不動産投資は、築年数が経過すればするほど、家賃が1％ずつ下落すると言われています。 築年数が経過するごとに家賃収入が減少してしまえば、キャッシュフローがうまく回らなくなる可能性が出てきてしまいます。 拱手傍観したままでは賃貸経営的にもマイナスとなってしまうことから、何かしらの打開策を講じなければなりません。 そこで重要となってくるのが「集約強化と家賃アップ」。 一見すると、集客すること自体は「それほど難しくはない」ものの、家賃をアップさせるのには正直難しいというイメージが先行してしまいがちです。しっかりとした戦略を講じて対策を講じれば、築年数が経過している物件であったとしても、収益性を高めることは、十分に可能となります。 本投稿は、賃貸集客・家賃アップを成功させる戦略について、お伝えいたします。 ▼目　次 １．家賃アップを図りたいなら、リノベーションが有効的 ２．差別化リノベーションを展開→集客力アップ ３．クロージング時に有効的な㊙アイテム ４．まとめ １．家賃アップを図りたいなら、リノベーションが有効的 賃貸業界でよく見かける光景と言えば、更

賃貸物件を探されているお客様は、基本的に「大手賃貸検索サイト」等を使って、ご自身の希望条件に合った複数の部屋をピックアップ→内見を行い、最終的に1部屋に絞り込みご成約されるパターンが多いです。 内見に持ち込まれた時点において、成約率は一気に高くなるものの、お客様の立場で考えた際、恐らく同じような条件で比較されることから、仮に3件内見されたとした場合、成約率は「単純計算で30％台」となってしまいます。 もし内見当日に「入居申込をしてくれる」のであれば、オーナー様としてみれば「安定した賃貸経営」を継続することができます。 このような話をしてしまうと「そんなものは妄想に過ぎない」「それならば広告料をつければいい」といった考えが浮かびやすくなりますが、実は「日本一空室率が悪い山梨県に築30年和室アリの2LDK物件」を所有している弊社物件では、「ある方法」を実践することによって、内見された方の約8割は、そのまま入居申込をされています。 本日は特別に、弊社物件が行っている「内見当日に入居に持ち込む方法」を、お教えいたします。 ▼目　次 １．内見当日に入居申込

募集している部屋がなかなか埋まらない場合、もしかすると「家賃相場より高い賃料設定」になっていることがあります。このような場合には、適正家賃に設定し直すことによって、反響を得られやすくなると言われています。 ただ毎回このようなことを繰返していれば、家賃収入は減少していきます。 家賃値下げ集客は、空室による家賃機会損失を防ぐことができる一方で、中長期的な視点で賃貸経営を見た場合、利幅を減らしキャッシュフローが悪化するだけになるため、家賃値下げ集客は絶対にしてはいけない対策であると、個人的には考えています。 本投稿は、家賃値下げ集客をしてはいけない理由についてお伝えいたします。 目　次 １．家賃収入が減少 ２．既存入居者との家賃不均衡問題 ３．利回りが低下し、売却時に損をする ４．入居者の質が低下し、トラブル増加 ５．リノベして家賃値上げした方が、トク ６．まとめ １．家賃収入が減少 家賃値下げしたことによって、すぐに部屋が決まれば「費用対効果はものすごく高い」と言えると思います。ただその代償として「家賃収入が減少」することを意味します。 例えば、家賃

築年数が経過している物件では、どうしても部屋自体が「資産価値が低下」しているので、家賃を維持したまま募集することは、非常に難しくなってしまいます。 しかし、競合他社にはない「差別化リノベーション」を展開することができれば、物件自体の資産価値は向上するので、家賃を維持／値上げしたとしても、部屋を埋めることは十分可能です。 リノベーションするとなると、どうしても懸念してしまうのが「費用が多く発生」してしまうことです。ただ現在使用している設備をうまく活用することができれば、リノベーション費用を圧縮することは十分可能です。 既存設備を生かす場合の注意点として「交換すべき部分と、交換しなくても代用が可能」なものがあるため、それらをしっかりと見極めてリノベーションをしなければ、部屋自体が統一感が無くなってしまい、訴求効果が半減してしまいます。 本投稿は既存設備活用した賃貸リノベーションをする場合の注意点について、お伝えいたします。 ▼目　次 １．キッチンだけは、必ず交換しないといけない ２．既存活用＋リフォームで代用可能実例 （１）玄関エントランス （２）L

不動産投資をされている方にとって、空室はどうしても発生してしまうものです。 早期に客付けすることができれば、空室による家賃機会損失を抑えることができます。 ただ、空室が発生した時期が「閑散期」であったり、物件自体が「築年数が経過」していていると、大手賃貸検索サイトに物件情報を掲載していたとしても、反響が得られにくくなってしまい、つい「広告料を設定したほうがいいのか？」または「客付けに強い仲介会社に営業訪問を強化」したほうがいいのか、迷ってしまいます。 ▶広告料／仲介会社営業訪問については、過去記事をご覧下さい。 【過去記事】広告料増額しても、空室対策にはならない理由 【過去記事】賃貸営業活動を強化しても、効果は期待できません。 もし「待っているだけで募集中の部屋の反響を簡単に伸ばす」ことができれば、貸主としてみたら安心することができます。 「不動産情報サイト事業者連絡協議会」が調べた所によると、直近（2021年）における「物件を契約した人が、検討時に問い合わせた物件数は、平均すると5.3件」であり、「訪問した仲介会社数は2.2社」ということでした

不動産投資の最大のデメリットは退去が必ず発生してしまうことです。 貸主がその事実を知るのは「契約上において、退去される1か月前」となってしまうことから、退去連絡が入った際には再募集を行うことになります。 ただ物件によっては「早期に部屋が埋まる」ところもあれば、数か月間募集をしても「反響が得られにくい」物件もあり、この差は歴然としてしまいます。 賃貸集客ができない＝築年数が古いから／閑散期だからと思われている貸主も結構多いと思われますが、これは100％間違いです。 賃貸集客ができないのは、必ずと言ってもいいほど「理由」があり、その理由を見つけて対処しなければ、いつまでたっても部屋が埋まることはありません。 本投稿は、賃貸集客ができない理由と弊社が実践～効果が出た集客方法についてお伝えいたします。 ▼目　次 １．賃貸検索サイトに、物件情報が埋まっている ２．仲介会社が忌避しているかも？ ３．脱賃貸サイト＋SNS集客強化 （１）脱賃貸サイト （２）SNS集客が効果的な理由 ４．物件の差別化 ５．まとめ １．賃貸検索サイトに、物件情報が埋まっている 物件

不動産賃貸投資の永遠のテーマと言っても過言ではない「退去に伴う空室発生」。 賃貸物件は、何年入居したとしても「所有物はあくまでもオーナー様」のものであることから、必要に応じて借りるというスタンスで、お部屋に入居されていることから、退去が発生するのは、ある意味やむを得ない部分です。 空室が発生してしまうと、当然ながら「次の方が決まるまで、家賃入金は発生しなくなる」ので、早期客付けをするために空室対策を行わないといけません。 オーナー様の中には「空室対策をする」意味は理解しているものの、いまいちピンとこないオーナー様もいると思われます。 そこで今日のブログは、賃貸空室対策をどうして行わなければならないのか、その理由についてお伝えし、また効果的な空室対策も併せてお伝えさせてもらいます、 目　次 １．賃貸空室対策を行わなければならない理由 （１）賃貸市場がすでに飽和状態 （２）質の低下→トラブル件数増加 ２．空室対策を行わないと、どうなってしまう？ （１）空室増加のため、家賃収入が激減 （２）追い出したくても追い出せない （３）経営悪化のため、返済が難し

物件紹介をしてくれる「不動産仲介会社」は、成約させない限り「仲介手数料」は一切入ってきません。また仲介担当者には「営業ノルマ」が課せられているので、成約率を何とかして向上させるため、様々な営業努力をしています。 弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県にあり、今年で築年数が30年目を迎える「超・築古」物件。 さらに和室部屋がいまだにある２LKD賃貸となっていることから、一般的には「家賃を相場以下に値下げ」しなければ、反響を得ること自体が難しいため、広告料を出さない限り仲介会社は積極的に営業活動はしないと思います。 しかし、弊社物件では 広告料設定なし 家賃相場より1万円以上高い家賃設定 家賃相場は一切無視 していますが、本執筆をしている2022年12月31日時点で全室満室＋アパート収入過去最高を達成することができています。 家賃値上げしても弊社物件成約率は80％以上と驚異的な数字をたたき出しています。 どうして家賃値上げをした築古物件の成約率が高いのか？ 最大の理由は「イノベーション」を積極的に推進しているからです。 ▶リノベーションを機に家賃値上げ

賃貸経営にとって、永遠のテーマとなってしまう「空室対策」。 退去されてしまうと、次の方が入居されるまで「家賃入金が0円」となってしまうため、早急に空室対策を行わないといけません。 空室対策は「費用が多く発生」してしまうこともあるため、貸主としてみたら「可能な限り低コスト」で対策を講じることができれば、費用対効果が高い対策となりシュエ規制 低予算でも早期に部屋を埋める方法はあれば、賃貸集客がとても楽になりますが、弊社物件では築年数が古い／空室率全国ワースト1位という状況下であっても、費用をそこまでかけずに早期に成約にさせた実績が多数あります。 本投稿は、弊社物件が実際に試して効果があった「費用対効果抜群の空室対策」をお伝えいたします。 ▼目　次 １．壁付キッチンのデメリットを解消するキッチンカウンター ２．1000円程度で玄関照明を劇的に明るくしてくれる ３．浴室リフォームにお金をかけられない場合、ここを変える！ ４．意外と少ない浴室収納棚 ５．できればクッションフロアは張り替えてほしい！ ６．まとめ １．壁付キッチンのデメリットを解消するキッチン

一部の地方都市では「物件供給数が飽和状態」となっているところがあり、このままの状態が続くと、空室率が40％台になるのは時間の問題。 これは地方都市に限ったことではなく、大都市圏であったとしても「人口減少する可能性」がでてくることから、対岸の火事的な感覚で静観していると、痛い目にあってしまいます。 マーケティング的に、市場が飽和している状態の中で「勝ち抜く」ためには、差別化戦略が重要と言われていますが、賃貸業界に限って言うと「まだまだアナログ的な集客」を持続しているような感じとなっているため、物件によっては集客に苦戦している所もあるはずです。 弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。さらに弊社物件がある甲府市大里町は「1990年代に建てられた賃貸アパート」が乱立し、価格競争が激化しているので、競争がとても激しくなっています。 このような状況下の中、築30年目を迎える弊社物件では、差別化戦略が功を奏し、家賃相場よりも高い賃料設定をしていても現在満室経営を継続中です。 本投稿は、弊社物件が実践して成功した「差別化戦略」の方法について、お伝えさせて

近年では、地方都市における賃貸空室率が「悪化」の一途をたどっていて、エリアによってはすでに空室率が30％台に達している所があります。空室率悪化によって、一番その影響を受けやすいのが、築年数が経過している物件。 築年数が経過すると、内装はもちろんのこと設備部分においても、「古臭く使いにくくなる」ので、物件資産価値が低下し「家賃維持すること自体が難しくなる」ので、価格競争に巻き込まれやすくなります。 少しでも資産性を上げて「家賃維持」もしくは「家賃値上げ」をしたいと考えているオーナー様は、リフォーム若しくはリノベーションをすると効果的ですが、ただリフォームやリノベーションはあいまいな部分があり、さらに実際にリフォーム／リノベーションをして本当に効果が期待できるのか、イマイチわかりにくい部分があるのも事実です。 そこで、今日のブログは「リフォームとリノベーションの違い」について、また弊社物件で行っているリフォーム／リノベーションの費用対効果、またお得な融資制度について、お伝えさせてもらいます。 目　次 １．リフォームとリノベーションの違い ２．リフォー

賃貸物件において、敷金設定がされている場合、おおよそ1～2か月分となっております。 敷金は「担保金」みたいなもので、原則としては「退去時において、家賃滞納や借主責任による故意過失による破損や汚損」があった場合には、敷金から充当されるものの、近年では「退去費用を抑えるべく、入居期間中はきれいに使用している方が多く」なったことから、敷金が設定されていても、原則としては返還されることが多いです。 なお、室内クリーニングを退去時に行う際においては、敷金から重用される可能性が高くなるので、その場合には「敷金から支払われた残金」のみが返還されます。 敷金が設定されてあると、契約前に支払う初期費用が高くなるため、事実上有名無実化となりつつある敷金を設定しても、意味合いが薄れてきていますが、やはり敷金は設定しておいた方が無難なのでしょうか？ 目　次 １．民法改正で、原状回復に関する規定が明確に ２．保証会社の利用で敷金は有名無実化 ３．ペット可能物件では敷金設定が必要に ４．まとめ １．民法改正で、原状回復に関する規定が明確に 賃貸物件は「退去される際には、入居