入居時に行われる賃貸オーナー審査、厳しくしたほうがいい？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2022年7月21日
- 読了時間: 6分
更新日：2月16日
近年の賃貸入居審査では「家賃保証会社」を利用するのが一般的となっています。
入居審査の流れは「家賃保証会社による審査→管理会社審査→貸主審査」となり、全ての審査をパスしなければ、契約手続きを行うことができません。
入居審査で問題が発生することは実際にはそれほど多くはありません。
しかし入居審査は「管理会社及び貸主の考え方」によって、審査にばらつきがあることは確かです。その結果入居審査で失敗すると入居後トラブルが発生しやすくなります。
本投稿は、入居時に行われるオーナー審査は厳しくすべきかどうかについてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
１．入居審査でわかること
（１）過去の滞納歴がわかる
今では約8割の物件で契約時に家賃保証会社を利用していると言われています。保証会社は、主に「信販系（信販会社が運営）」「信用系（保証協会が加盟）」「独立系（管理会社の子会社が運営）」の3つのグループに分かれています。
その内「信販系」「信用系」に属する保証会社は、独自に「信用情報を確認」することができるため、過去5年間の「家賃滞納やクレジットカード滞納」などがあると、すぐに判明します。
一方独立系保証会社は信用情報を確認することができないため、審査基準やプロセスに違いが生じることがあります。
（２）家賃支払い能力があるか、確認できる
家賃保証会社及び管理会社は入居審査時、主契約者が毎月家賃支払いができるかどうか確認します。
一般的には家賃が手取り収入の30％以下であれば「家賃支払い能力がある」と判断されます。しかし保証会社／管理会社によっては「勤務歴や契約時の年齢」を基に、入居審査を通さない場合もあります。
（３）入居希望者の属性
仲介会社担当者は、常日頃から内見者を物件案内しているため、「属性が悪い」と直感で感じた場合には、管理担当者や貸主にその旨を報告します。
また言動や入居動機が曖昧と判断した際には貸主に入居拒否を提案することもあります。
▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．管理会社にとって一番敬遠したいこととは？
不動産管理会社にとって、一番避けたいのは「家賃滞納」です。保証会社を利用することで、保証会社が代位弁済するため管理会社／貸主における家賃滞納リスクはなくなります。
保証会社を利用することで、借主の家賃支払先は「保証会社」となります。そのため家賃滞納が発生すると自動的に立て替えられるため、管理会社／貸主が借主の家賃滞納に気づくのは2～3か月後になることが多いです。
保証会社によって対応は異なりますが、厳しい保証会社では「家賃滞納が連続して3か月以上続くと、契約上における信頼関係が破綻」したと見做し、「賃貸借契約の解除」の上「不動産明け渡し訴訟」（＝所謂強制退去）を起こしてきます。
司法判断による強制退去処分は、裁判所から派遣された執行官立ち合いの元に行われるため、物件イメージが悪くなります。
そのためブランドイメージを重視する物件／管理会社では、入居審査を厳しく行い過去に滞納歴がある人は原則入れないようにしている所があります。
▶強制退去の詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
３．入居審査で引っかかる＝質の低下が懸念
集金管理物件では、貸主の入居許可決済が必須です。
入居審査時に「滞納」「内見者属性の低下」が確認された場合、それらは全て貸主に報告されますが家賃入金を急ぐあまり「入居審査を甘く」すると、入居後大変な事態になる可能性があります。
ここではトラブルになりやすい事例をいくつか紹介いたします。
（１）入居者トラブル増加
属性が悪い方を入居させてしまうと、騒音トラブルに発展する可能性が高まります。このようなトラブルが発生し当事者が退去すると、再募集時告知対象物件となるため、客付けが難しくなります。
また必然的に退去者が多くなるため、物件稼働率低下しキャッシュフローにも影響を及ぼすことになります。
▶属性が悪い借主が入居することでどのような影響が発生するかについては、こちらをご覧下さい。
（２）設備破損リスクが高まる
ごく稀に属性が悪い借主が入居すると故意による設備破損が増えることがあります。この場合貸主が原状回復費用を全額負担することになりますが、管理会社が退去精算費用を借主に請求し入金がないと、家賃保証会社を利用した際は、保証会社に代位弁済請求を行います。
ただ一般的な家賃保証会社では原状回復費用に上限が設定されているため、費用を超えた分は貸主が負担しなければなりません。
（３）退去させたくても難しい
賃貸借契約が成立した時点で、借主には「借家権」という法的保護が与えられます。この権利により、借主が問題行動を起こしても正当事由がない限りは、強制退去させることができません。
正当事由を認めてもらうためには、司法判断を仰ぐ必要があるため退去ハードルが高くなります。そのため退去させたくても難しくなるケースが多いのです。
▶借主の質の低下がもたらしたトラブルに関しては、こちらの記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、入居時に行われるオーナー審査は厳しくすべきかどうかについてお伝えしました。
空室を少しでも埋めるためには、入居審査を甘くする考えもあるかもしれませんが、入居を許可した時点で「借家権」問題が浮上します。借主が問題行動を起こしたとしても、正当事由がない限りは強制的に退去させることはできません。
また借主の質を低下させてしまうような賃貸経営を続けると、場合によっては貸主に危害を与える借主が出てくる可能性があります。そのため入居審査は厳しく行った方が、結果的に安定した賃貸経営を行うことができると言えます。
今回ご紹介した内容は安定した賃貸経営を継続するためには必要な情報です。
現在空室対策を行っているものの「全く効果が出ない」「どこから手をつければいいのかわからない」
という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments