賃貸経営は借主さえ見つけることができれば、安定した家賃収入を得ることができますが、より安定させるのであれば可能な限り長期入居してもらうことです。
賃貸物件の平均居住年数はエリア／間取りによって多少前後するものの、概ね3年～5年と言われていますが、物件によっては長期入居に繋げられない物件もあります。
早期退去者が多いと物件稼働率が低下するため、キャッシュフローが悪化するリスクが高まります。そのため退去原因と長期入居に繋げる対策を講じなければなりません。
本投稿は早期退去者が多く賃貸経営が安定しない場合の対処方法についてお伝えします。
▼目 次
１．不可抗力以外の退去理由は抑えられる
「不動産賃貸のDXマガジン」が調べた所によると、退去理由で最も多かったのは下記の通りとのことです。
第1位：前の条件より良い物件を見つけたから
第2位：他の入居者／オーナー／管理会社とのトラブル
第3位：設備に不満があった
第4位：騒音問題
第5位：部屋の広さに不満があった
第1位の「条件が良い部屋を見つけた」と、第5位の「部屋の広さに不満があった」は、完全に「不可抗力」と言ってもいいので致し方がありません。
ただし「人間関係トラブル」「設備に不満を感じていた」「騒音問題」は不可抗力ではなく管理次第で解決することができる問題です。
２．不満点に対する対処方法とは？
（１）入居者属性を上げる
賃貸物件における「人間関係トラブル」と「騒音トラブル」は、リンクしている可能性が高いです。
入居者の属性が高い物件では上記トラブルはあまり発生せず、逆に入居者属性が低い物件ほど、同トラブルは多くなりがちとなります。入居者属性を高める方法としては、下記が有効的と言われています。
①入居審査を厳しくする
近年では約8割の物件で「家賃保証会社を利用している」と言われています。
保証会社は主に3つのグループに分かれていて、その内仲介会社が「信販系」「信用系」保証会社を利用している場合、入居審査時に「信用情報」を確認することができるため、過去の滞納歴や強制退去歴を把握することができます。
入居後問題行動を起こす方は、大抵滞納歴がある方が多いため、入居審査時に滞納歴が分かった場合は入居許可を出さないほうが良いのかもしれません。
▶家賃保証会社に関しては、過去記事をご覧下さい。
②家賃を安くしない
近年の賃貸市場は空室率が悪化しているため、早期客付けを図りたい貸主の中には家賃値下げを行います。
ただ安易に家賃値下げをすると成約率が上がる一方「属性が悪く」なる可能性があり、特に騒音問題を引き起こす可能性が出てきます。問題行動が発覚し借主に退去してもらいたいとしても、借主には借家権があるため、退去ハードルが高くなります。
万が一騒音が原因で借主が退去してしまうと、告知義務対象物件となってしまうため客づげが非常にしにくくなります。トラブルを避けるには安易な値下げはしないことです。
（２）設備対応はスピーディーに行う
賃貸設備が故障した場合で経年劣化が原因によるものは、貸主負担で対応しなければなりませんが、2020年に改正された民法で一定期間内に貸主が設備交換をしないと、借主は貸主に家賃減額請求することができるようになりました。
そのため設備不良が発生した際は、スピーディーな対応を取らないとそのことが原因で早期退去してしまう可能性が高くなります。
（３）人気設備を取付けることについて
近年の賃貸市場は借り手有利となっています。そのため物件によっては客付け強化のために人気設備を増強するケースがあります。
確かに人気設備を充実させれば、反響数UPが期待できるため早期客付けがしやすくなります。しかし人気設備を設置しても条件が悪ければ逆効果になってしまうこともあるため、費用対効果が期待できるとは言い切れません。
長期入居に繋げるには部屋の価値を最大化＋家賃以上にしなければなりません。そのため人気設備を強化するより室内機能性や利便性を強化した方が、顧客満足度が高くなるため効果的です。
３．まとめ
今回は早期退去者が多く賃貸経営が安定しない場合の対処方法についてお伝えしました。
長期入居に繋げれない場合の殆どは物件管理の質に問題があります。特に入居者属性が低下すると注意喚起しても改善されない可能性が高くなるため、早期退去になってしまう可能性が高くなります。
物件管理の質を高めるには入居者属性を高めることと、貸主もできる範囲で管理会社に協力することで、物件管理の質が高まるため、退去件数を押さることが期待できます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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