アパート経営成功には、入居者属性を高めることが重要

アパート経営では、空室を埋めることだけではなく、家賃滞納や入居者トラブルなどのリスクを抑えながら、長く住んでもらえる入居者を確保することも重要です。

長期入居につながれば、退去後にリフォームやリノベーションを行った場合でも、入居期間中に工事費を回収しやすくなり、安定した家賃収入にもつながります。

一方、入居審査を緩めたり、空室を埋めるために家賃値下げを繰り返したりすることは、必ずしも長期的な賃貸経営にとってプラスになるとは限りません。

本記事では、安定したアパート経営という視点から、入居者属性を意識することの重要性について解説します。

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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。

その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。　[→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]

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▼　目次

１．家賃滞納リスクを減らせる 

２．家賃値上げが可能となる 

３．入居者トラブルを軽減できる 

４．まとめ  

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【本記事でお伝えする結論】

"入居者属性を高める重要なポイント”

• 保証会社の審査も活用し、適切な入居審査を行うことで家賃滞納リスクを抑えられる

• リノベーションで物件の競争力を高めれば、家賃値下げに頼らない募集につなげられる

• 適切な入居審査と入居後の管理を行うことが、入居者トラブルを抑えるうえで重要

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１．家賃滞納リスクを減らせる

家賃滞納が発生すると、貸主は予定していた家賃収入を得られなくなるだけではなく、滞納が長期化すれば未収金が増え、回収が難しくなる可能性もあります。

近年では家賃保証会社を利用する物件も多く、借主が家賃を滞納した場合、保証会社から代位弁済を受けられますので、貸主にとって家賃滞納による収入減少リスクを抑える方法のひとつといえます。

ただし、保証される範囲や条件は保証会社や契約内容によって異なるため、契約内容の確認が必要です。

一般的に、家賃滞納が3か月程度続くと、賃貸借契約における貸主と借主の信頼関係が破壊されたと判断される可能性が高まり、保証会社などが建物の明け渡しに向けた法的手続きを進めることがあります。

https://youtu.be/Uq4Zm6Nn9NQ?si=UHNbhqm_G72pvZQA

明け渡しが認められ、最終的に強制執行に至れば、執行官をはじめ関係者が物件を訪れることになります。また、室内に残置物が残されている場合には、その対応が必要になることもあります。

弊社としては、このような事態になってから対応するよりも、入居前の審査によって家賃滞納リスクをできる限り抑えることが重要だと考えています。

保証会社によって審査方法や参照する情報は異なりますが、信販系の保証会社などでは、申込者の同意を得たうえで信用情報を審査に利用する場合があります。

そのため、保証会社による審査も活用しながら、支払い能力などを適切に確認したうえで入居審査を行うことが、家賃滞納リスクを抑える対策のひとつになります。

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▶家賃保証会社の詳細については、関連記事「確実に債権回収を図りたいなら、家賃保証会社は付けるべき」 をご覧ください。

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２．家賃値上げが可能となる

築年数が経過した物件は、設備や内装が古くなることで競合物件と比較した際の競争力が低下しやすくなります。その状態で家賃値下げを行っても、競合物件も同様に家賃を下げれば価格競争となり、客付けが難しくなる可能性があります。

仮に客付けに成功しても家賃収入は減少するため、家賃値下げを繰り返せばキャッシュフローの悪化につながります。また、既存入居者との家賃差が大きくなれば、契約更新時などに家賃について相談を受ける可能性も考えられます。

一方、物件の競争力を高めるリノベーションを行い、競合物件との差別化ができれば、従前より家賃を引き上げて募集できる可能性があります。

弊社でも、築年数が経過した自社所有アパートでリノベーションを行い、実際に従前より家賃を引き上げて募集・成約できた事例があります。

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▶築年数が経過した物件で、家賃値下げに頼らず物件価値を高める考え方については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。

▶リノベーションの資産価値に関する詳細は、関連記事「資産価値が高いリノベーション賃貸の作り方とは？」をご覧ください。

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３．入居者トラブルを軽減できる

入居者同士による生活音トラブルは、賃貸管理を行ううえで注意したい問題のひとつです。

生活音トラブルは築年数や建物構造にかかわらず発生する可能性があります。一方、弊社が管理会社から聞いた話では、実際に管理している物件の中では、生活音などの入居者トラブルが築年数の経過した物件で発生するケースが多く、入居者の属性や入居審査も無関係ではないとのことでした。

ただし、築年数が古い、家賃が安いといった理由だけで、入居者トラブルが発生すると判断することはできません。入居者トラブルにはさまざまな要因が関係するためです。例えば…

• 入居審査の方法や基準

  
  

• 家賃設定や募集条件

  
  

• 入居後の管理やトラブル発生時の対応

なども重要になります。

貸主や管理会社にとって特に避けたいのが、入居者同士のトラブルを原因とした退去です。

例えば、生活音などの問題が受忍限度を超えるほど深刻で、継続的なトラブルを原因として入居者が退去した場合、その内容や状況によっては、内見時に告知・説明が必要になる可能性もあります。

そのため、入居者トラブルを抑えるには、単に空室を埋めることだけを優先するのではなく、適切な入居審査と入居後の管理を行うことが重要です。具体的には…

• 入居審査を適切に行う

  
  

• 安易な家賃値下げによる募集を繰り返さない

  
  

• 入居後の管理やトラブル対応の質を高める

といった取り組みが重要だと弊社では考えています。

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▶騒音トラブルによる告知義務の詳細に関しては、こちらをご覧ください。

隣人トラブルを告知しない場合は説明義務違反に当たるのか？弁護士が解説

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４．まとめ

今回は、入居者属性を意識した賃貸経営の重要性についてお伝えしました。

安定した賃貸経営を続けるためには、単に空室を埋めることだけを優先するのではなく、保証会社も活用しながら適切な入居審査を行い、入居後の管理やトラブル対応の質を高めることが重要です。

弊社物件では2018年からリノベーションによる空室対策を進めていますが、当初はなかなか客付けができず苦慮していました。そのため、家賃保証会社の審査で過去に滞納歴があることが分かった方を入居可とした事例が2件あります。

結果として、2件とも入居後に家賃滞納が発生しました。1件は家賃を滞納したまま連絡が取れなくなり、事実上の夜逃げという形で退去。もう1件は3か月以上家賃滞納が続き、明け渡しの法的手続きを経て強制退去となりました。

もちろん、この2件の事例だけで「過去に滞納歴がある方は再び滞納する」と一般化することはできません。しかし弊社では、この経験から、空室を早く埋めることだけを優先するのではなく、入居前に支払い能力などを適切に確認することの重要性を強く認識するようになりました。

また、築年数が経過した物件では、安易な家賃値下げを繰り返すのではなく、リノベーションなどによって物件の競争力を高め、家賃だけで比較されない物件を目指すことも重要です。

弊社でも、築年数が経過した自社所有アパートをリノベーションし、競合物件との差別化を図ることで、従前より家賃を引き上げて募集・成約できた事例があります。

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▶弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできた空室対策については、「空室対策リノベーション実績」で詳しくご紹介しています。

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入居者属性の改善は、単に「どのような人に入居してもらうか」だけの問題ではありません。物件の価値を高め、適切な家賃設定と入居審査を行い、入居後もしっかり管理することまで含めて考えることが、長期的に安定した賃貸経営につながると弊社では考えています。

今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。

しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。

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有限会社 山長 

取締役　長田 穣(オサダミノル）　　　　空室対策コンサルタント

1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。

暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。

その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。

この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。

現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。

あなたのアパート経営を支援させていただきます！

▶︎〒400-0053　山梨県甲府市大里町2090

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