一般的に築年数が20年以上超えてくると、建物の価値が下落してしまうため空室長期化／家賃値下げが発生しやすくなります。
近年の賃貸市場は「人口減少」「物件数供給過多」状態となっているため、競争力が低下している築年数が古い物件は、価格競争になりがちに。
価格競争からの脱却／収益性を向上させたいなら、リノベーションが一番に近道。リノベーションすることで資産価値が高くなることから、家賃値上げ／早期客付けがしやすくなり安定した賃貸経営を実現することができます。
ただ費用が高額になるリノベーションに対し費用対効果が期待できるか、懐疑的に見ている貸主も一定数いるはずです。
そこで本投稿は日本一空室率が悪い山梨県で2期連続増収増益＋満室継続させている弊社代表がリノベーション費用対効果について、お伝えいたします。
相談①：本当に築古物件を再生させることができる？
結論から申し上げますと十分可能です。
部屋探しされる方は「築年数を重視」していると思われがちですが、エイブルが築年数の許容について調査したところによると…
リフォームしていれば気にならない
築年数にこだわりはない
と回答した方が一定数いる事、また近年ではリノベーションが認知されていることから、集客ターゲットに沿ったリノベーションを行えば、リノベーションを機に家賃値上げ／早期客付けは十分に可能となります。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開しています。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、さらにエリア内には競合他社（築古）物件が乱立しているため価格競争が激化しています。
集客ターゲットが気に入る「カフェスタイル」に特化したリノベーションを展開することによって、2020年以降早期客付け＋満室継続を実現。
その結果リノベーション前と比べ年間家賃収入が約370万円UPさせることに成功しています。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
相談②：予算を抑えたリノベーションは可能？
結論から申し上げますと可能ですが、リノベーションを機に家賃値上げは難しくなります。
理由①：資産価値を最大化させていない
リノベーションすることで資産価値が築浅物件並みに向上させることができるため、リノベーションを機に家賃値上げがしやすくなります。
一方リノベーション予算を抑えてしまうと既存設備を活用することになるため、資産価値が高まっているとはいえずその結果家賃値上げは難しくなります。
理由②：差別化を図れない
近年では積極的にリノベーションを行う物件が多くなっているため、リノベーションの質を下げてしまうと差別化を図ることができず、内見者から家賃が高いイメージを植え付けてしまいます。
★リノベ費用を抑える際、注意すべきポイント
既成設備を有効活用する際、キッチン交換しなければ効果を最大化させることはできません。
部屋探しされている方は、多少入居条件を緩和してもキッチンが充実している部屋に入居したいと考えているからです。
部屋探しとキッチン充実度については、こちらをご覧下さい。
相談③：リノベーション費用捻出について
手元にリノベーション資金がない場合、金融機関から借入することになるものの、一般的に事業系ローンは金利が高めに設定しているため借入に躊躇する貸主は多いと思います。
そこでおススメなのが公的融資を積極的に使うことです。
お住まいの市区町村役場には公的融資制度があります。公的融資を利用することで…
低金利で借り入れすることができる
保証協会に支払う保証料一部を負担してくれる
融資によっては利子補給がある
税金滞納がなければ審査に通りやすい
事から貸主にはメリットが大きいです。
▶公的融資の詳細は過去記事をご覧下さい。
今回紹介した相談内容はほんの一例です。
リノベーションに対する理解はできているものの、なかなか第一歩を踏み出すことができない方はぜひ一度弊社までご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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