近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となり借り手にとって有利な状態が続いています。そのため築年数関係なく空室対策を強化しなければ客付けは難しくなります。
アパート経営初心者の方は、空室対策の重要性は理解しているものの、具体的な方法がわかりにくいかもしれません。しかし今回紹介する基本的な空室対策を理解すれば、早期客付けは十分可能です。
本投稿は空室を作りにくくする効果的なアパート空室対策についてお伝えします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策の重要性とは？
本題に入る前に空室対策の重要性について解説いたします。
1990年代後半までは賃貸市場の需要と供給のバランスが保たれていたため、空室対策を強化しなくても早期客付けは可能でした。
しかし2000年以降は物件供給数急増と人口減少により、賃貸空室率は全国的に悪化しています。野村総研の予測では2040年に空室率が40%台に達するとのことですが、一部エリアはすでに30%台に達しています。
空室率悪化は客付けできない物件が増加することを意味します。そのため確実な客付けを実現するには「時代に合った空室対策」を強化することが不可欠です。
２．空室を作りにくくする効果的なアパート空室対策とは？
賃貸市場は今後空室率悪化が加速することで競争が激化すると予想されています。今回紹介する「空室対策の基本」を理解しておくことで競争に巻き込まれることなく空室を埋めることができます。
空室対策の基本は以下の7つを挙げることができます。
ターゲットを見直す
募集条件の緩和
内見者を増やす
物件印象を高める対策をする
仲介会社を味方につける
設備増強を検討する
リノベーションして人気物件にする
それではそれぞれの空室対策を見ていきましょう。
１）ターゲットを見直す
近年の賃貸市場は築年数の経過と共にレッドオーシャン化しています。ブルーオーシャンにするにはターゲットを見直しが最も効果的です。
管理会社／貸主は入居後の借主トラブルを防ぐために、「ペット飼育」「高齢者受入れ」に消極的ですが実は潜在ニーズが多く、新規顧客開拓が期待できるため入居促進効果が見込まれます。
ただし両者を受け入れる場合、注意しなければならない問題があります。ペット不可から可能にすると…
現借主からの反発が予想される
ペットによる汚損が発生するため原状回復費用が高額になる
ため切り替える際は事前に丁寧な説明を行い、募集時にはトラブルを防ぐために敷金を1～2か月設定することが重要です。
一方高齢者受け入れは、若い世代とは異なり住み替えリスクがないため、安定した家賃収入が見込められますが「突然死リスク」が高まるため注意が必要です。
対応策として室内に見守りセキュリティー設備を増強することで、死亡リスクを大幅に回避させることが期待できます。また高齢者を受け入れる場合は、貸主も物件に通い様子を伺うことでトラブルを避けることができます。
２）募集条件の緩和
賃貸物件を探されている方は、高額な初期費用を何とか抑えたいと考えています。賃貸業界の商習慣により今でも敷金／礼金を設定している物件がありますが…
家賃保証会社を利用することで敷金設定する意味合いは薄れつつある
謝礼金目的が強い礼金は今の時代には合わない
ため敷金／礼金を廃止することで初期費用が軽減され入居促進効果が期待できます。
３）内見者を増やす
物件探しされる方は賃貸検索サイトを利用して希望条件に合致した複数の物件を内見しています。そのため内見に繋げるためには掲載写真がとても重要です。
不動産情報サイト事業者連絡協議会が毎年発表する「不動産情報サイト利用者意識アンケートによれば、掲載写真が多い物件は内見予約に繋げやすくなっています。
物件写真を掲載する際は、自然光が室内に入りやすい午前中に撮影すると、室内が明るく見えるため訴求効果が高まります。
４）物件印象を高める対策をする
物件成約の可否は「物件の見た目で決まる」といっても過言ではありません。エントランス／ごみ置き場／駐輪場が清掃されていないと、内見時の印象が悪くなり成約率が低下します。
また清掃が行き届いていない物件は顧客満足度も低下し、物件稼働率が減少します。
部屋探しされる方は土休日に内見することが多いですが、繁忙期は平日でも内見があります。そのため最低でも月1回／可能ならば週1回物件清掃を行うことで、入居促進効果を高めることができます。
清潔な環境を保つことが、成約に繋がるポイントとなります。
５）仲介会社を味方につける
仲介会社は物件探しされている方に最適な物件を紹介するのが仕事です。そのため早期客付けを目指すならば仲介会社に紹介されやすい物件にするのが最も効果的です。仲介会社が紹介したくなる物件とは…
物件清掃が行き届き、クオリティーが高い部屋となっている
ある程度の権限を担当者に与えている
土休日でも貸主に電話連絡できる体制になっている
仲介会社は成約報酬としての仲介手数料を1件でも多く獲得したいと考えています。そのためこれらの対策を講じることで、仲介会社から紹介されやすくなります。
６）設備増強を検討する
人気設備と言われているインターネット無料／宅配ボックスを設置することで賃貸検索に引っかかりやすくなるため反響数UPが期待できます。
しかし人気設備を増強しても最終的には「部屋のクオリティー」が勝負となるため、人気設備増強が必ずしも早期客付けに繋がるわけではありません。
効果的な設備増強のひとつは、成約プレゼントとしてエアコンを交換／増設することです。基本的に賃貸物件にはエアコン1台は設置されていますが、１LDK以上の物件の場合洋室にエアコンがないことが多いです。
エアコンが設置されていなければ入居後借主が対応する必要がありますが、内見時にエアコン交換／増設提案することで、従前と比べ機能性や利便性が向上するため入居促進効果が期待できます。
７）リノベーションして人気物件にする
築年数が経過すると資産価値が低下し空室が目立つため、家賃値下げしても供給数が多く早期客付けは厳しくなります。
しかし近年では部屋探しの価値観が多様化し築年数が古くてもリノベーションを行えば…
新築物件同様の部屋に住める
新築物件と比べ家賃が安い
ことから従前より早期客付けが期待でき、さらに物件管理を強化すれば長期入居にも繋がります。
弊社物件は築年数が古いため2018年から空き室を随時リノベーションしています。その結果リノベーションしたことで従前と比べ早期客付けに成功しs、稼働率や家賃収入UPも実現しています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は空室を作りにくくする効果的なアパート空室対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室対策で最も重要なのは客付けではなく、如何にして長期入居に繋げるかです。客付けできても短期間で退去となれば物件稼働率は低下し、想定した家賃収入を得ることが難しくなります。
長期入居を実現するには、クオリティーが高い部屋を提供することと物件管理を強化することが不可欠です。両者を意識することで競争が厳しくなっても安定した賃貸経営を行うことができます。
クオリティーの高い住環境を整え、借主が安心して長く住み続けるような環境を作ることが、成功へのカギとなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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