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【高騰する材料費】賃貸リフォーム費用を削減したい!


昨今の円安/ガソリン価格高騰などの影響により、賃貸材料費は従前と比べると高騰しているためリフォーム費用が高くなっています。



一番わかりやすい例は、現在の量産クロスの平米単価は従前の1000番クロスの平米単価と同じです。つまり今までと比べると平米あたり300~400円アップしていることになります。




リフォーム費用が高くなれば一部家賃に転嫁せざるを得なくなりますが、現在、インフレ+一部企業以外賃金据置状態が続いているため、家賃値上げに踏み切ると逆効果になる恐れがあります。



そのため今後リフォームを行う場合、リフォーム費用を抑える努力をしなければなりません。



本投稿は賃貸リフォーム費用を削減するコツをお伝えいたします。


 

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▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】




1.賃貸リフォーム費用を削減する方法


賃貸リフォーム費用を削減する方法

賃貸リフォーム費用を抑えるには、支出を抑える/ダウングレードした材料を活用する方法があります。それではそれぞれの方法を見ていきましょう。


1)既存設備を有効活用


賃貸リフォームを内訳すると「設備交換」「内装張替え」に分けることができますが、リフォームで最も費用が嵩むのは設備交換です。



【水回り交換費用相場】


  • キッチン(同型入れ替えた場合):50万円

  • トイレ:10~15万円

  • 洗面台:10万円

  • 浴室(システムバス導入):50万円



設備を一新すれば室内の見栄えが格段に向上するため、物件印象が高くなり入居促進効果が期待できますが、費用は嵩んでしまいます。



築20年以上の物件の水回りは機能性/利便性が低下しているため、早期客付けを目指すならば交換した方がメリットは大きくなります。しかし設備状態が良好であれば表装リフォームを強化すれば交換しなくても集客上特に問題はありません。





ただし以下の設備に関しては費用が掛かっても交換した方がベストです。



  • 築20年以上経過しているキッチン:キッチンが古いと客付けは厳しくなります

  • シャワー付きではない洗面台:女性客から敬遠されます

  • バランス釜:システムバスに交換しなければ客付けできないと断言できます



2)グレードを落とす


内装の償却期間は6年のため、6年以上入居した部屋/前回クロス張替えを行わなかった場合、退去を機に内装リフォームを行った方が集客上プラスになります。



内装リフォームでコストを抑える場合…



  • 劣化が認められないクロス/床材はそのまま活用する

  • クロスは量産タイプにする(1000番から量産クロスに変えるだけで㎡=300円削減できる)

  • 床材張替える場合はフロアタイルではなくクッションフロアを採用する(クッションフロアにすることで㎡=1,000円以上削減できる)


ことで、リフォーム費用削減が期待できます。



2.賃貸リフォーム費用を削減する際注意すべき部分


賃貸リフォーム費用を削減する際注意すべき部分

賃貸リフォーム費用を抑えることができれば、予算内でリフォームを行うことが可能になります。ただその一方でリフォーム費用を抑える際、以下の点に注意が必要です。



  • 収益アップは難しくなる

  • 施主支給する場合

  • 契約書はかならず作成する

  • クオリティーを下げ過ぎると逆効果



それではそれぞれの注意点を見ていきましょう。



1)収益アップは難しい


内装などをリフォームすることで室内空間がおしゃれ&清潔感が増すため、物件訴求力が向上し反響数UPが期待できます。



ただ全面改装するリノベーションと比べると資産価値を向上させることはできません。そのため従前と比べ家賃値上げして募集することは難しくなります。


2)施主支給する場合


施主支給とは水栓などの設備本体は貸主が用意して、取付のみ業者さんに行ってもらう方法です。施主支給すると中間マージンをカットできるためでリフォーム費用を抑えることはできますが、ただ施工会社によっては嫌がるケースもあります。



また設備ひとつにしても様々な種類があるため、慣れていない貸主が行うと品番/納品日を間違えてしまうこともあり得ます。



施主支給する場合、まず施工会社に了解を得た上で迷惑にならない程度で対応することがポイントです。




3)契約書はかならず作成する


基本的にリフォーム工事を行う際、事前にリフォーム打ち合わせを行うため、指定された期日までに工事を終わらせてくれるはずです。



ただ万が一工期が遅延すると、貸主はもちろん場合によっては内見者にも迷惑が掛かることがあります。工期遅延原因が施工会社によるもの(スケジュール調整不足/施工ミスなど)であれば、債務不履行になるため工期遅れの責任を負わなくてはなりません。



その際契約書を作成しておけば、施工会社に遅延損害金を請求することができますが、契約書がなければ事実上貸主は泣き寝入りをせざるを得なくなります。



施工会社によっては契約書作成を嫌がることもありますが、貸主の権利を守るためにもリフォーム契約する際は、契約書を交わした方がベストです。



4)クオリティーを下げ過ぎると逆効果


既存設備有効活用+グレードを抑えた材料を使うことで、リフォーム費用を抑えることが期待できますが、ただしクオリティーを下げ過ぎてしまうと逆効果となり客付けが難しくなってしまいます。



その中でも特にキッチンは部屋探しされている方はとても重要視しているため、機能性/利便性が期待できないと判断されると客付けが難しくなります。そのため築20年以上経過している物件はキッチン交換はした方が費用対効果を高めることができます。



3.まとめ


今回は賃貸リフォーム費用を削減するコツをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。





近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、全国的に空室率は悪化傾向となっています。



特に競争力が低下した築年数が古い物件は、競争が激化しているため原状回復のみでは早期客付けは難しく、家賃を下げても競合も追随するため効果は期待できません。



そのため安定した賃貸経営を目指すならば、リフォームは必ず行わなければなりません。



今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


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空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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