ライフスタイルは日々変化しているため、古い間取りのまま賃貸物件を募集し続けると客付けが難しくなってしまうことがあります。特に注意しなければならない間取りはDK／３LDKです。
弊社物件は1993年築で3棟所有し間取りはそれぞれ３DK／２LDK／３LDKとなっています。
そのうち3DKと3LDKの部屋は需要の低下に伴い退去の度に２LDKに間取り変更を行いましたが、間取り変更したことで従前と比べると早期成約に結び付けることができるようになりました。
本投稿はアパートの間取り変更リノベーションの成功事例について、弊社物件の事例を交えながらお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"アパートリノベーションの間取り変更で重要なポイント”
１．間取り変更のメリット
賃貸における間取り変更とは「複数の部屋をひとつの部屋にまとめる」「和室を洋室に変更する」ことを指します。間取り変更することによって得られるメリットは、以下の２点を挙げることができます。
開放感
利便性向上
それではそれぞれのメリットについてみていきましょう。
開放感
賃貸間取り変更が行う最大の理由は、開放感を求める顧客が非常に増えてきたことです。昔の賃貸アパートは部屋数が多い方が人気が高かったため、DKの間取りが普通にありました。
しかし近年では「リビングでくつろぎたい」と考える方が急増しているため、ソファーが設置しにくいDKの部屋は圧迫感が感じやすいため内見時の物件印象が悪くなってしまいます。
また少子化の影響により３LDKの需要も近年では低下しています。ただ洋室がリビングの隣であれば部屋をまとめることで広いLDKを作ることができるため、早期客付けに結び付けやすくなります。
利便性向上
一昔の賃貸アパートは和室が当たり前のように標準対応されていました。しかし賃貸で和室があると賃貸借契約の特約により「退去時に表替え代を請求」されてしまうため、和室がある賃貸物件は忌避され近年では和室がある賃貸アパートは減少傾向となっています。
ただ和室を洋式に間取り変更することで、現在のライフスタイルと合致するため反響数増加／入居促進効果が期待できます。
２．間取り変更リノベーションの成功事例
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年からリノベーションを展開しています。
冒頭でもお伝えした通り、弊社物件には不人気間取りの３DK／3LDKがあるため、リフォーム／リノベーションを機に2LDKに変更しています。
３DK／３LDKを２LDKに間取り変更リノベーションした事例について、お伝えいたします。
DK→LDKに変更
リノベーション前の弊社物件DKはそれぞれ6帖ずつでした。仕切り壁を撤去することで12帖のLDK空間となったため、部屋の圧迫感は全く感じなくなりました。
DK→LDKに変更する際、仕切り壁にあった床部分は補修しなければなりません。
同系色に近いフローリングを貼ればコストを抑えることはできるものの、従前と同じフローリングは皆無／補修跡がはっきりわかってしまうためあまりおススメできません。
DK→LDKに変更する際は床は全て変更するのが一般的でフロアタイル／クッションフロアを施工することが多いです。弊社物件では上階からの生活音（足音）対策をするため、吸音効果が高いクッションフロアを施工しています。
3LDK→2LDKに変更
先程もお伝えしましたが少子化の影響により賃貸業界では3LDKの需要が低下しています。３LDKは平米数が広いため家賃帯が高めとなっています。そのためお子さんが多い家庭もしくは室内を広く使いたい方以外は、敬遠されがちになってしまいます。
弊社3LDK物件の場合、12帖LDKの隣に不人気の6帖和室が標準となっていることから、間取り変更する前は客付けが難しく、一時期やむを得ずに家賃値下げして募集していた時もあります。
そこで和室を潰しLDKを拡張することで、山梨県の賃貸物件では珍しい18帖LDKが誕生しました。
18帖LDKにすることで山梨県内でも希少価値的な部屋となるため、仲介会社からの紹介が多くなり入居促進効果を高めることに成功しています。
３．間取り変更リノベーションの効果とは？
物件を間取り変更すると、部屋の広さや部材によって金額は異なりますが、概ね10～20万円近い費用が発生してしまいます。
間取り変更するとなると「費用対効果」はどうしても気になるものです。弊社物件で間取り変更したことによって以下の2点の効果を実感することができています。
入居促進効果が期待できる
家賃相場の影響を受けにくくなる
それではそれぞれの効果についてみていきましょう。
入居促進効果が期待できる
弊社物件では顧客満足度を高めるリノベーションを展開しています。ニーズにマッチした間取り変更することによって、反響数増加→成約期間短縮に成功させています。
特に2020年以降は平均成約期間は減少傾向となっています。昨年は5月に2件退去が発生したものの退去して数日で内見予約→入居申込が入り本執筆時の2024年2月22日現在満室状態を継続しています。
家賃相場の影響を受けにくい
間取り変更することによって室内の利便性が高くなるため、資産価値を高めることができます。
その結果築年数が経過している物件ではよくありがちな「家賃相場の影響」を受けにくくなり、家賃相場より高い家賃設定しても、客付けにマイナスになるようなことは少なくなります。
▶弊社リノベーション物件の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回はアパートの間取り変更リノベーションの成功事例について、弊社物件の事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が経過している物件は新築物件と比べると、利便性／機能性が低下しているため客付けに影響が出てしまいます。
そのため間取り変更を含むリノベーションを行うことで、集客効果が期待できるだけではなく家賃相場の影響も受けにくくなるため、安定した賃貸経営を行うことができるようになります。
ただ和室が標準物件であっても、和室をおしゃれ空間に変更することにより、新たな顧客開拓することができます。
弊社物件はもともと和室が標準となっていますが、2LDKの部屋においては和モダン空間が魅力な琉球畳に変更することで、入居促進を図ることに成功しています。
詳細については過去記事をご覧下さい。
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