効果100倍！費用対効果抜群の空室対策とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月17日
- 読了時間: 8分
更新日：9月15日
一般的に不動産投資は、他の投資と比べるとリスクは少ないと言われています。
しかし、近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しており、特に競争力が低下した築20年以上の物件は空室対策を強化しなければ、客付けは難しくなります。
その一方で、空室対策には費用がかかることから、躊躇する貸主も少なくありません。ただし、実際には低予算でも費用対効果が期待できる空室対策があります。弊社物件でも、これを取り入れたことで、早期客付けに成功しています。
本投稿は弊社物件が実際に試して効果があった「費用対効果抜群の空室対策」をお伝えいたします。
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１．壁付キッチンのデメリットを解消するキッチンカウンター
築年数が古い物件が敬遠される最大の理由は、居住性や利便性が現代のニーズに合っていないからです。
例えば、年数が古いファミリー物件には、壁付けタイプのキッチンが設置されていることが多いです。このキッチンスタイルはかつては受け入れられていましたが、賃貸物件を探す若い世代が希望するのは「対面キッチン」と真逆となっています。
そのため古い物件の空室率を減らすには、キッチンを対面式に変えることが、ひとつの重要なポイントとなります。
しかしキッチンを壁付けから対面式に変更する場合、キッチン設置の他に大幅な配管工事や内装変更が必要となり、費用として約100万円ほどかかります。
費用負担がネックになる中で、弊社では「オリジナルのカフェスタイルキッチンと後付けキッチンカウンター」という、独自の取り組みを行っています。このカフェスタイルキッチンの特徴は、以下の通りです。
既存のキッチン本体をそのまま活用することで、コスト削減
キッチン扉を無垢材に変更し、パネルも新調。
換気扇フードは再塗装してリフレッシュ
IKEA製のカウンターを導入して、対面での調理を実現
費用は約50万程度。初見ではリフォーム費用が高めに感じるかもしれませんが、対面キッチンへの全面改装と比べると、約半分のコストで済む計算になります。さらに以下の魅力も期待できます。
女性から好評を得やすく、入居率アップにもつながるデザイン性
ナチュラルテイストや経年変化の楽しさを兼ね備えた、独創的な魅力
実際に弊社物件に導入した結果、内見者アンケートでは「カフェスタイルキッチンが良かった」と回答した方が約7割に達し、驚きの結果となりました。
また弊社リノベーション部屋は、内見当日に約8割という高確率で入居申込を受けている点からも、小野スタイルのインパクトを証明しています。
確かに初期費用は必要ですが、その費用以上に得られる効果が絶大なのは明らかです。「見た目だけでなく中身の現代風にアップデート」という考え方が、新しい賃貸市場で物件価値を最大化するカギとなるでしょう。
▶弊社リノベーションキッチンについては、過去記事をご覧下さい。
２．数千円程度で玄関照明を劇的に明るくしてくれる
次に紹介する、空室対策として注目すべきポイントは、玄関エントランスの改善です。
賃貸物件の玄関には備付照明が設置されていますが、多くの場合、電球タイプであるため、十分な明るさを得られない場合があります。そこでおススメしたいのが、IKEAのスポットライト照明です。
LED電球は別売りとなりますが、全体の購入費用は約5,000円程度と手頃で、設置することで玄関周りを大幅に明るくすることができます。またデザイン性も優れているため、費用対効果の高い選択肢と言えるでしょう。
ただし、既存照明からIKEA照明に切替える場合、電気工事が必要になり、その費用として約1万円程度ほどかかる点は、予め考慮する必要があります。
しかし、こうした小さな工夫によって、内見時の物件印象をぐっと向上させることができるため、投資効果は十分に期待できます。
▶IKEA照明を取付けた玄関インテリアについては、過去記事をご覧下さい。
３．浴室リフォームにお金をかけられない場合、ここを変える！
築20年以上の物件は、水回りの老朽化が目立つことが多く、特に浴室の改善は、集客力を向上させる重要なポイントとなります。最も効果的なのは、最新のシステムバスを導入することです。
これにより、浴室全体がリフレッシュされ、物件の魅力がぐっと高まります。
しかし、システムバスの設置には最低でも50万円以上のコストがかかるため、予算の影響を受けやすいのも事実です。もし予算面でシステムバスの導入が難しい場合は、既存の浴室を活用したリノベーションという選択肢も検討できます。
浴室内装に特殊のフィルムを張るだけなので、費用はシステムバス導入の約3分の1程度で済みます。それでも予算的に厳しい場合は、シャワー水栓や鏡を交換するだけでも、浴室印象をある程度改善することができます。
築年数が古い物件には「2ハンドル混合水栓」が使用されていることが多いですが、これを「サーモスタットシャワー水栓」に変えることで、使いやすい印象に変わります。費用も比較的手頃で、予算を抑えつつも老朽化対策が可能になります。
ただし、浴室全体の劣化が著しい場合や、浴槽が「バランス釜」の場合は、水栓や鏡交換だけでは、集客効果は期待できません。その場合はやはり、システムバスへの交換を検討した方が賢明です。
４．意外と少ない浴室収納棚
築年数が古い物件では、洗面脱衣所に収納棚がないことがよくあります。このような場合、にゅきょごに借主自身が、ランドリーラックなどを準備しなければならず、生活の利便性が下がるうえ、内見時にもあまり良い印象を与えることができません。
そこでリフォームの際に、収納棚を備え付けることをおススメします。
これにより使い勝手が向上し、洗面脱衣所の機能性が大幅にアップするのはもちろん、特に女性からの評価が高くなる傾向があります。
収納棚の設置は、小さな工夫で大きな魅力を引き出せるポイントと言えるでしょう。
５．できればクッションフロアは張り替えてほしい！
築年数が古い物件を見ると、ダークブラウン系の合板フローリングが使用されていることが多いです。昔は落ち着いた雰囲気が好まれていましたが、最近では「明るくて開放的な室内」が人気を集めているため、床を明るい色合いに変えるだけで、部屋全体の印象がガラっと変わります。
視覚的に広がりを感じさせる効果もあり、住む人もより快適に過ごせるでしょう。賃貸物件で床材を変更する際には、フロアタイルが選ばれることが少なくありません。
一枚ずつ貼り付けるタイプなので、一見高級感があるように思えますが、実は施工費用が嵩むうえに、吸音性が期待できないという弱点があります。そのため、費用や機能面で考えると、万能とは言い難いのが実情です。
そこでぜひ検討してもらいたいのが、クッションフロアです。
フロアタイルと比べるとクオリティーは劣りますが、コストを大幅に抑えられる上に、吸音効果も見込めます。
この実用性の高さから、弊社ではリノベーション部屋に、明るい白系のクッションフロアを取り入れています。これにより、室内空間が一段と明るくなり、顧客ニーズに合った印象的な仕上がりになります。
床材選びで悩んでいる方は、ぜひクッションフロアを視野に入れてみてください。
▶クッションフロアの詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
６．まとめ
今回は弊社物件が実際に試して効果があった「費用対効果抜群の空室対策」をお伝えしました。
近年、賃貸物件の空室対策として注目されている「ホームステージング集客」。これは、募集中の部屋に、おしゃれな雑貨やインテリアを配置し、内見時に入居後の生活をイメージしやすくする手法です。
これを行うことで、物件の魅力をアップさせることができ、入居希望者からの関心を引きやすくなるメリットが生まれます。
しかし築年数が古い物件では、室内機能性や利便性が低下しているため、物件の状況に応じた適切なリフォームやリノベーションを行わない限り、ステージングによって客付けができたとしても、その不便さが理由で、長期的な居住には繋がりづらくなります。
そこで注目したいのが、今回紹介した費用対効果抜群の空室対策です。予算をお札つも確実な効果を期待できる対策なので、客付けに苦戦している貸主にとっては、簡単かつ実践しやすい方法となっています。
この機会にぜひ一度お試しいただき、物件の改善だけではなく、収益アップに繋がるきっかけを掴んでみてはいかがでしょうか？
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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