家賃値上げリノベをしたいのであれば、水回りは交換必須。
更新日：2022年9月19日
築年数が経過している物件では、家賃値下げをしないと「客付けすること」が難しくなってしまいますが、ただそれはあくまでも「何も対応しないケース」のことであり、しっかりとお客様目線に立ったお部屋作り＝リノベーションを行えば、家賃値上げも決して夢ではありません。
築年数が経過してくると、当然ながら「設備や内装が古くなってしまう」ので、「この部屋に住みたい」と思うような方は、殆どいないといってもいいと思います。
逆に「この部屋に住みたい」と思う方の大多数は「家賃帯などの入居条件に当てはまる」かたであり、残念ではありますが、家賃帯を安くした物件は「収益性を確保することが難しくなる」可能性が高くなり、さらには「家賃値下げ競争」「家賃相場下落」といった新たな問題に巻き込まれる可能性すらもあり得るので、アパートローンがあるオーナー様としてみたら、経営的に難しくなってしまいます。
もしオーナー様がお持ちの物件において、「築年数が経過していて、少しでも家賃値上げをしたい」のであれば、資産価値を高めることができる「リノベーション」を行うしか方法はありません。
ただリノベーションを行うとなると、どうしても「費用が高額になりがち」になるので、投資をする意味が本当にあるのか「懐疑的」に感じるオーナー様もいると思います。
しかし、集客ターゲットに「響くような部屋」を提供することによって、家賃相場より高い家賃設定すること自体は、十分可能と言っても過言ではないと断言できます。
１．お部屋探しをされている方の心境とは？
お部屋探しをされているお客様は、どのようなイメージで、物件情報を見ているのかというと、恐らくではありますが「現在自分達が持っている家具や雑貨」などが、新しい部屋においても「違和感」を感じることはないのか、または設備や内装がおしゃれで、暮らしやすそうなのか…このようなイメージを持たれていると思います。
お客様が思っている「入居後のイメージ」が、募集中の部屋とマッチしている可能性が高ければ高いほど、「内見してみたい」という気持ちが強くなります。
デザイン性を意識したリノベーション物件になっていると、「入居後のイメージに沿った部屋を提供している」可能性が高いので、反響の面においても「多く」なることから、早期に部屋が埋まりやすくなります。
２．水回りがおしゃれだと、成約率は高くなります
築年数が経過している物件では、家賃値下げが起きやすくなってしまいます。
家賃値下げが起きやすくなる理由としては、競合他社が「早期に客付けさせるため」に、行っているケースがありますが、それ以外の理由としては、設備が古いと「古さがにじみ出てしまう」ことが多く、「家賃を抑えていても、家賃が高く見えてしまう」こともあります。
しかし、水回り部分がしっかりとリノベーション対応していると、当然ながら「部屋の価値を高めることができる」ので、家賃値上げして集客しても「そのこと自体で、お客様からクレーム」になる可能性は低くなり、リノベーション部屋の魅力に取りつかれてしまえば、多少家賃が高くても「この部屋であれば、おしゃれな生活を送ることができる」と思えるようになるので、成約率は高くなります。
３．家賃値上げで、収益性を確保することができる
収益性確保するために、資産価値を上げることができるリノベーション対応した場合、本当に収益性を確保することができるのか、懐疑的になってしまいますよね。
弊社物件を参考に、シミュレーションしてみたいと思います。
弊社では、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション対応」していますが、フルリノベーション対応している部屋のみ、家賃を今までより最大10％値上げして募集しています。
仮にご入居期間が6年と仮定した場合、リノベ前後では、どれだけの収益に差が出ているのかというと…
| 1か月家賃（差異） | 6年後家賃差異 |
リノベーション前 | 0円 | 0円 |
リノベーション後 | 0.6万円 | 43,2万円 |
リノベーション後の方が、約43万円プラスになる可能性が高くなります。
築年数の経過／入居年数の経過によって、現在の家賃を維持することは難しくなってしまいますが、何も対応せずに「客付けしてしまっている部屋」において、資産価値がどんどん値下がりしていくことから、家賃維持することが難しくなり、場合によっては「家賃値下げ」も余儀なくされてしまいます。
仮に、リノベーションをしないケースにおいて、2年更新ごとに「家賃を現状から2000円値下げ」した場合、フルリノベーション対応した部屋と比べて、約80万円の機会損失を出してしまうことになります。
では、80万円という金額が、どのような意味合いをもっているのかというと、これは「家賃が6万円」であった場合における「1年間の合計金額」とほぼ同じとなります。
当然ではありますが、フルリノベーションした部屋であっても、資産価値は低下していくものの、弊社フルリノベーション部屋においては、資産価値が下がりにくい「無垢材」「漆喰」を導入しているので、入居年数が長ければ長いほど「味わいが増してくる」ことから、家賃値下げが起こりにくくなるといっても、過言ではありません。
つまり、「資産価値が下がりにくい部材」を使用したリノベーション部屋を提供したほうが、結果的には「家賃値下げ」がしにくくなり、収益性を確保することが、十分可能となります。
さらに「漆喰や無垢材」は、劣化がしにくいといったメリットもあるので、長期入居をされた場合であっても、お部屋の使用状況によっては「そのまま貸し出す」ことが可能となってくるので、中長期的な視点で考えた場合、リノベーションした方がオトクとなることが、よくわかると思います。
４．まとめ
近年では、賃貸物件数が飽和状態になっているため、ただ単に「リフォームやリノベーション」しただけでは、差別化を図ることが難しいため、場合によっては空室が長期化になる恐れも出てきてしまいます。
リノベーションすると、確かに「お部屋自体が蘇ります」が、ただ「お客様が望まれているようなリノベーション」を行うことが、第一であり、そのためには「コスト削減を徹底するような」誰にもできるようなリノベーションは、むしろやらないほうが、いいのかもしれません。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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