近年では部屋探しの多様化が進み、リノベーション物件が注目されています。築年数が古い物件は資産価値が低下しているため、集客／収益性とも悪化してしまいがちになりますが、リノベーションすることで家賃値上げ／早期客付けが期待できます。
ただリノベーションすると費用が高額になるため、費用対効果がどのくらい期待できるかわからない貸主も一定数いるはずです。
弊社物件は築年数が古いこともあり2018年から空き室を随時リノベーションを行っています。その結果2020年以降増収増益を達成し昨年度は過去最高売上を達成することができました。
本投稿はリノベーションで本当に家賃値上げ／早期客付けができるのかについて、弊社リノベーション事例を交えながらお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．原状回復のみだとどうなる？
基本的にリノベーションは、設備／内装はすべて一新することになるので、数百万円費用が発生してしまいます。そのため貸主の一部は費用対効果が本当に期待できるか懐疑的になる方もいます。
できることならば原状回復で募集出来ればベストですが、築年数が経過している物件は…
見た目以上に古さを感じてしまう
供給数が多い
ため適正家賃に家賃設定しても客付けが難しくなってしまいます。
空室による家賃機会損失が大きくなれば、貸主の賃貸経営のダメージが大きくなります。事態を打開するには資産価値を高めた部屋を提供する以外方法はありません。
２．リノベーションで本当に家賃値上げ／早期客付けできる？
結論から先に申し上げますと、リノベーションすることで早期客付け＋収益性UPは期待できます。その理由として以下の3つを挙げることができるからです。
集客ターゲットに沿った部屋
家賃設定
集客方法の見直し
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
１）集客ターゲットに沿った部屋
リノベーション物件を選択する方はどのような理由で入居したのか、予め把握しておかなければリノベーションは失敗してしまいます。管理会社担当者／借主などからヒアリングしたところ…
新築／築浅物件に入居したかったが家賃予算の都合上できなかった
デザイン性が優れているリノベーション部屋がいいと思った
と回答した方が圧倒的に多いです。
つまりリノベーションする際、新築と同等／もしくはそれ以上のデザイン性に優れた部屋＋家賃帯をリーズナブルに抑えることで早期集客＋家賃値上げができると予測することができます。
２）家賃設定
リノベーションすると物件資産価値が高まるため、リノベーションを機に家賃値上げがしやすくなります。
物件管理の質を高めれば長期入居に繋げることができるため、入居中にリノベーション費用を回収＋利益を確保することができます。
家賃設定する際に気を付けないといけないのは、新築物件と同等／近いような家賃設定しないことです。
新築物件の家賃に近い家賃設定してしまうと、リノベーション物件に入居するメリット（家賃オトク感）が軽減してしまい、客付けが難しくなる可能性が出てきます。
効果的なリノベーション家賃設定は、新築物件家賃の8掛けしたもの。
例えばエリア内の新築家賃相場が8万円の場合、8万円×80％＝64,000円前後にすると部屋探しされる方にはオトク感が感じやすくなるため効果が期待できると思います。
３）集客方法の見直し
リノベーション物件は築年数が20年以上経過している物件が多く、また賃貸検索サイト内のリノベーション定義に合致していなければ、専用ページ内に掲載することができません。
そのため賃貸検索サイトのみの集客では、反響数増加→早期客付けが難しくなる可能性があります。
そこでおススメなのがSNS媒体を使った集客を行うことです。賃貸物件を最も利用している10～30代は日常生活においてSNSを頻繁に利用しています。
物件情報をSNSに投稿することで、より多くの人に拡散させることができ反響数を増加させることが期待できます。
４）弊社事例
2018年からリノベーション事業を展開している弊社ですが、事業開始当初は客付けに苦戦し結果を出すことができませんでした。
弊社物件はファミリー物件であるため、集客ターゲットを20～30代のカップル／新婚さんに設定し、女性が喜ぶカフェスタイルに特化したリノベーションにしました。
また家賃設定も従前より8～10％以内に抑え新築家賃の8掛け以下にしましたが、賃貸検索サイト集客に依存していたため、検索に引っかからず客付けに6か月～1年ぐらいかかってしまいました。
そこでリノベーション事業を開始した同年終わりに、物件専用サイトを開設し独自集客を強化しました。
その結果従前と比べ「早期客付け」ができるようになり2020年以降増収増益／満室継続することに成功し、昨年度も過去最高売上を更新することができました。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回はリノベーションで本当に家賃値上げ／早期客付けができるのかについて、弊社リノベーション物件の事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
集客ターゲットに沿ったリノベーションすることで、家賃相場より高い家賃設定しても顧客が納得した上で入居してくれます。そのことから契約更新時に借主サイドから家賃値下げ交渉は全く発生せず、安定した家賃収入を得ることができるようになりました。
このことから、費用をかけてもリノベーション対応した方が費用対効果が最大化させることができると言えます。
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