賃貸業界における繁忙期は、新年度が始まる1月～3月までです。
繁忙期は部屋探しする方が圧倒的に多いため比較的客付けがしやすくなります。しかし5月の大型連休明けから8月頃にかけては閑散期となるため、空室期間が長期化となる恐れがあります。
貸主の多くは閑散期中の客付けはハードルが高いから
広告料を通常の倍に設定
入居条件を大幅に緩和
あと一押しで成約になるなら家賃大幅に値下げ
等を検討しなければならないと考えています。
日本一空室率が悪い山梨県に築30年の物件を所有している弊社では、収益性ＵＰ／物件差別化を図るため2018年より空き室を随時リノベーションを行っています。
その結果2年前から満室＋増収増益を達成することができていますが、弊社の空室対策の特徴は閑散期でも早期成約に繋げることができる点です。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
昨年3月後半から5月にかけて「転勤や転職」による退去が3件発生しましたが、わずか2か月足らずのうちに3件とも成約となり本執筆時の2023年10月16日現在満室状態が続いています。
入居条件緩和／広告料増額など一切行わず早期成約が達成できたのは、下記対策をしっかりと行ったからと推測しています。
賃貸閑散期における効果的な空室対策とは？
対策①：閑散期であってもリフォーム工事は行う
閑散期は部屋探しする人が少ないための「退去リフォーム」はしなくてもいいと考える貸主はいるはずです。
ただ閑散期であっても、部屋探ししている人は潜在的に一定数います。少ないチャンスをモノにするために弊社物件では閑散期に退去が発生しても、リフォーム／リノベーション工事は通常通り行っています。
対策②：物件クオリティーを上げる
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、同じような部屋が複数あれば家賃が安い部屋に顧客が流れてしまいます。
ただ家賃値下げを安易にしてしまうと収益性の低下→キャッシュフローを悪化させるだけとなります。
そこで弊社物件では室内のクオリティーを最大限に高めたリノベーションを行い、家賃値下げは一切行っていません。コストをかけてしっかりと部屋作りをすることで、内見された方も納得して頂けることができるため、内見当日に入居申込して頂く方が多くなってきています。
対策③：紹介したくなる物件づくり
弊社物件では代表（オーナー）自ら平日の午前中物件清掃を行っています。
築年数が経過している物件＝清潔感がないイメージを持たれてしまいますが、毎日清掃業務を行うことで、いつ内見があっても物件周りが奇麗な状態となっています。
物件内観／外観クオリティーが高いことから、近年では他社仲介会社の方が積極的に弊社物件を紹介してくれています。弊社リノベーション部屋の強みは、物件の第一印象が良いため内見者の8割は内見当日に入居申込してもらうことができる点です。
まとめ
閑散期中は反響数が少なくなってしまうことから、入居条件を大幅に緩和する貸主もいるはずです。
ただ入居条件を緩和させるより募集部屋のクオリティーを高めた方が、結果的には早期成約に繋げやすくなるため、閑散期であってもしっかりと空室対策は行うべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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