賃貸物件の築年数が経過すると資産価値が低下するため、空室が目立つようになるため家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
ただ安易に家賃値下げしてしまうとキャッシュフローの低下を招くだけではなく…
物件内で家賃差異が発生→借主からクレーム発生する
借主属性が低下し、騒音／家賃滞納トラブルが発生しやすくなる
物件供給数が飽和状態のため、家賃値下げしても早期客付けは厳しくなる
可能性が高くなります。
築古物件を再生させることは難しいと感じる貸主は多いと思いますが、内見時の第一印象を確実によくすることができれば、実は築古物件を再生させることは容易です。
本投稿は賃貸築古物件を再生させる方法について、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"築古物件を満室物件に再生させるうえで重要なポイント”
１．築古物件が敬遠される理由
築年数が経過している物件は、築年数が浅い物件と比べると敬遠されがちとなってしまいます。敬遠されてしまう背景には、以下の2点を挙げることができます。
生活がしづらい
イメージが悪い
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
１）生活がしづらい
築年数が経過すると新築物件と比べ機能性が低下しているため生活がしづらいイメージが強くなるため不利になりがちです。
しかしエイブルが「築年数の許容範囲」について調べたところ、「築年数は気にしない」「リフォームされていれば気にならない」と回答した方が3割いました。
ただし設備や間取りが古いままでは内見時における第一印象が悪くなるため敬遠されがちになります。
▶エイブルが発表した築年数の許容範囲については、こちらをご覧下さい。
２）イメージが悪い
築年数が古い物件は競争力が低下しているため、家賃が安めに設定されているケースがあります。
ただ家賃が安い物件は借主属性が悪化している可能性が高いため、余程のことがない限りあえて家賃が安い物件に入居したいと考える方は少ないのが現状です。
２．築古物件を満室再生させる方法
先程もお伝えした通り、近年の部屋探しにおいて「築年数だけで判断していない」方が一定数いることがわかっています。
ただ築年数が古い物件は「古い」「生活しにくい」イメージが勝手に先行してしまうため、客付けが厳しくなってしまいます。
築古物件を満室＆再生させるには、次の2点を強化しなければなりません。
物件第一印象をよくする
賃貸集客を見直す
それぞれの強化すべきポイントについてみていきましょう。
１）第一印象をよくする
人への印象を決定づけるものとして、「メラビアンの法則」を持ち出されることがあります。
同法則によると「見た目から受ける視覚情報が大半（55％）を占める」ことから、物件外観／内観を清潔＋おしゃれ空間にすることで、築古イメージを軽減させることが期待できます。
近年ではリノベーション物件に入居する方が多くなっていますが、人気の理由は築年数は古いものの室内空間は新築並みになっているからです。
２）賃貸集客を見直す
賃貸募集する際、仲介会社にお願いして主要賃貸検索サイトに掲載してもらいます。
同サイト掲載することで反響に繋げやすくなりますが、同サイト内には検索画面があるため「希望条件に合致」しないと内見に繋げることができません。
集客強化のために貸主がリノベーションしても、同サイトにおけるリノベーション定義に合致していないと専用ページ掲載が難しくなるため、物件満室＆再生させたいのであれば集客方法を見直した方がリノベーション効果を最大化させることができます。
３．弊社事例
弊社物件では築年数が経過していることもあるため、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行っています。また賃貸検索サイトのみの集客では価格競争に巻き込まれてしまうため、物件公式サイトを同年から開設しました。
その結果3年前から増収増益＋満室達成を継続することができ、昨年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション、外壁に関する詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸築古物件を再生させる方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
日本は今後人口減少がさらに加速するため、賃貸物件の空室率はさらに悪化することが予想されています。競争力が低下している築年数が古い物件は、今より更に客付けが難しくなってしまいます。
家賃値下げして満室にするのではなく、家賃値下げした上で満室にした方が貸主にとっては安定的な賃貸経営を行うことができますが、それを行うのには今までの空室対策をすべて捨てなければなりません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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