賃貸築古物件を満室物件に再生させる方法
更新日：10月5日
賃貸物件の築年数が経過すると資産価値が低下するため、空室率の増加→家賃値下げ集客が懸念されます。
ただ安易に家賃値下げしてしまうと、キャッシュフローの低下を招くだけではなく、物件内で家賃差異が発生することから借主からのクレームが発生しやすくなります。場合によってはこのことがきっかけで退去してしまう可能性があります。
築古物件を再生させることは難しいと感じる貸主は多いと思いますが、内見時における第一印象を確実によくすることで、実は築古物件を再生させることは容易です。
本投稿は賃貸築古物件を再生させる方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"築古物件を満室物件に再生させるうえで重要なポイント”
１．築古物件が敬遠される理由
築年数が経過している物件は、築年数が浅い物件と比べると敬遠されがちとなってしまいます。敬遠されがちになってしまう背景には、以下の2点を挙げることができます。
生活がしづらい
イメージが悪い
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
１）生活がしづらい
近年ではSDGsの普及により物件判断の基準が大きく変わっています。
実際にエイブルが「築年数の許容範囲」について調べた所によると、「築年数は気にしない」「リフォームされていれば気にならない」と回答した方が3割いました。
ただし築年数が気にならない方が一定数いても、設備や間取りが古いままでは内見時における第一印象が悪くなり敬遠されがちになります。
▶エイブルが発表した築年数の許容範囲については、こちらをご覧下さい。
2019年度版・最新の入居者ニーズ大調査【家賃・築年数・駅からの所要時間】
２）イメージが悪い
築年数が経過している物件の中には、家賃の安さをウリにしている所があります。
家賃が安ければ借主にとってメリットとなりますが、その一方で物件管理の質が低下している可能性が高いため、イメージが悪くなり入居を遠慮したいと考える人が多くなってしまいます。
２．築古物件を満室再生させる方法
先程もお伝えした通り、近年の部屋探しにおいて「築年数だけで判断していない」方が一定数いることがわかっています。
ただ築年数が古い物件は「古い」というだけで敬遠されてしまうのも事実です。
築古物件を満室＆再生させるためには、次の2点を強化しなければなりません。
物件第一印象をよくする
賃貸集客を見直す
それぞれの強化すべきポイントについてみていきましょう。
１）第一印象をよくする
人への印象を決定づけるものとして、「メラビアンの法則」を持ち出されることがあります。
法則によると「見た目から受ける資格情報が大半（55％）を占める」ことから、物件外観／内観を清潔＋おしゃれ空間にすることで、築古イメージを軽減させることができます。
近年ではリノベーション物件に入居する方が多くなっていますが、人気の理由は築年数は古いものの室内空間は新築並みになっているからです。
２）賃貸集客を見直す
賃貸募集する際、仲介会社にお願いして主要賃貸検索サイトに掲載してもらう物件が多いです。
同サイト掲載することで反響に繋げやすくなりますが、同サイト内には検索画面があるため「希望条件に合致」しないと成約にはなりません。
集客強化のために貸主がリノベーションしても、同サイトにおけるリノベーション定義に合致していないと専用ページ掲載が難しくなるため、物件満室＆再生させたいのであれば集客方法を見直した方がリノベーション効果を最大化させることができます。
３．弊社事例
弊社物件では築年数が経過していることもあるため、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行っています。また賃貸検索サイトのみの集客では価格競争に巻き込まれてしまうため、物件公式サイトを同年から開設しました。
その結果3年前から増収増益＋満室達成を継続することができ、昨年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション、外壁に関する詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
【過去記事】弊社人気リノベーション物件の外観、共用部分の紹介
４．まとめ
今回は賃貸築古物件を再生させる方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
日本は今後人口減少がさらに加速するため、賃貸物件の空室率はさらに悪化することが予想されています。競争力が低下している築年数が古い物件は、今より更に客付けが難しくなってしまいます。
家賃値下げして満室にするのではなく、家賃値下げした上で満室にした方が貸主にとっては安定的な賃貸経営を行うことができますが、それを行うのには今までの空室対策をすべて捨てなければなりません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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