賃貸物件の築年数が経過すると資産価値が低下するため、空室が目立つ＋家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
ただ安易に家賃値下げしてしまうとキャッシュフローが悪化しさらに…
物件内で家賃差異が発生→既存借主からクレーム発生する
借主属性が低下し、騒音／家賃滞納トラブルが発生しやすくなる
物件供給数が飽和状態のため、家賃値下げしても空室が埋まりにくい
可能性が高くなります。
築古物件を再生させることは難しいと思われるものの、ブランディングを高めれば築古物件の再生は可能です。
本投稿は賃貸築古物件を再生させる方法について、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
"築古物件を満室物件に再生させるうえで重要なポイント”
１．築古物件が敬遠される理由
一般的に築年数が古い物件は浅い物件と比べ敬遠されがちになりますが、背景には以下2点を挙げることができるからです。
生活がしづらい
イメージが悪い
それではそれぞれの理由をみていきましょう。
１）生活がしづらい
築年数が経過すると新築物件と比べ設備及び室内機能性が低下するため生活しづらいイメージが強くなります。
リクシル住宅研究所が発表したリリースによると、賃貸物件に入居している人の約8割は室内機能性に不満を感じ、築年数が古いほど不満を感じる人は増加傾向となっています。
さらに不満を感じている方の約3割は、不満を解消するために住替えを検討しているとのことです。築年数が古い物件＝生活しづらいイメージが生まれるのは上記が原因の可能性が高いと言えます。
▶リクシル住宅研究所が発表したリリースの詳細はこちらをご覧下さい。
２）イメージが悪い
築年数が経過している物件では客付け強化のために、適正家賃～以下で募集しているケースが多いです。
賃貸業界の暗黙の了解として、家賃と借主属性は比例していると言われているため、築年数が古く家賃は安い物件では騒音問題／モラル守れない方は一定数います。
そのため家賃予算が少しでもあれば築年数が浅い物件を選ぶ方が多いため、古い物件は敬遠されがちになってしまいます。
▶家賃が安い物件に入居した借主が味わった苦難に関しては、こちらをご覧下さい。
２．築古物件を満室再生させる方法
エイブルが賃貸物件に入居している20代～30代男女400人に賃貸物件の築年数許容範囲を聞いたところ、築年数にこだわりはない／リフォームしていれば気にならないと回答した方が約3割いたとのことです。
ただ築年数が古い物件は「古い」「生活しにくい」イメージが強いため、築古物件を満室＆再生させるには、次の2点を強化しなければなりません。
物件第一印象をよくする
賃貸集客を見直す
それぞれの強化すべきポイントについてみていきましょう。
１）第一印象をよくする
人への印象を決定づけるものとして、「メラビアンの法則」を持ち出されることがあります。
同法則によると「見た目から受ける視覚情報が大半（55％）を占める」ことから、物件外観／内観を清潔＋おしゃれ空間にすることで、築古イメージを軽減させることが期待できます。
近年ではリノベーション物件に入居する方が多くなっていますが、人気の理由は新築並みのクオリティーなのに家賃が新築より安いからです。
２）賃貸集客を見直す
部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用することが多いため、物件募集する場合は同サイト掲載するよう仲介会社に依頼します。
ただ同サイト内には検索画面があるため「希望条件に合致」しないと内見に繋げることができません。
集客強化のために貸主がリノベーションしても、同サイト内のリノベーション定義に合致しなければ専用ページ掲載が難しくなるため、満室を目指すならば集客方法を見直した方がリノベーション効果を最大化させることができます。
３．弊社事例
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時リノベーションを行っています。また賃貸検索サイトのみの集客では価格競争に巻き込まれるリスクがあるため、物件公式サイトを同年から開設しました。
成約ターゲットに訴求するようカフェスタイルに特化したリノベーション
室内機能性強化のため上級グレードの部屋に漆喰を施工
競合物件との差別化を図るため上級グレードの部屋に造作洗面台設置
したところ、２年前から毎年増収増益＋満室達成を継続することができ、2024年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション、外壁に関する詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸築古物件を再生させる方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が古いと競争力が低下し空室が目立ってしまいますが、付加価値をつけたリノベーションを行うことで収益／稼働率を大幅に改善させることができるため、築古物件再生は十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
空室対策＆築古物件の再生は（有）山長にお任せください！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Opmerkingen