地方都市では人口減少と物件供給数過多により賃貸空室率が悪化しています。この影響で競争力が低下した築年数が古い物件では客付けに苦戦し、中にはキャッシュフローが悪化するケースも見受けられます。
しかし適切な空室対策を行えば、地方都市でも安定した家賃収入を確保できます。
弊社物件は空室率が全国ワースト3位の山梨県にあり築30年越えの物件を所有していますが、空室対策を強化したことで2020年以降増収増益を達成し、満室をほぼ維持しています。
本投稿は地方都市でアパート経営を成功させる方法について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸経営と地方都市について
賃貸経営を成功させるためには、一定の賃貸需要が不可欠です。大都市圏はこの条件を満たしていますが、地方都市では需要と供給のバランスが崩壊しているため、エリアや物件によって苦戦を強いられることがあります。
主な理由は空室理宇の上昇と家賃値下げが挙げられます。それではこれらの理由について詳しく見ていきましょう。
１）地方都市は大都市圏と比べて空室率が悪い
「不動産投資は地方都市では止めたほうがいい」と言われる最大の理由は、大都市圏と比べ空室率が悪化しているからです。
LIFULL HOME'Sでは、都道府県ごとの「空室率」を確認することができます。
一都三県の平均空室率は17.38％ですが、地方都市では平均20%台が多く見受けられ、「福井県」「長野県」「山梨県」では空室率が約30%台に達しています。
空室率が悪化すれば、募集しても客付けできない物件は増加し、特に競争力が低下している古い物件は空室期間が長期化してしまうのです。
２）家賃値下げをしても、部屋が埋まりにくい
空室率が悪化すると客付けできない物件が増加します。空室による家賃機会損失を抑えるため、一定期間内に客付けできない物件は、家賃値下げを行うことがあります。
しかし競合物件も同様の対策を取るため、過当競争が発生し、さらに家賃値下げが進むことになります。この結果物件内で家賃格差が発生し、現借主からのクレームが予想され…
契約更新時家賃値下げ要求が発生しやすくなる
家賃値下げにより借主属性が悪化し、家賃滞納や騒音トラブル
が発生しやすくなり、負のスパイラルに陥るリスクが高まります。
２．地方都市で生き残るためにはイノベーションを行う勇気が必要
賃貸経営で一番難しいのは、築年数の経過と共に物件価値が低下するため…
空室率の悪化、家賃値下げによる家賃収入の減少
経年劣化の影響による修繕費の増加
によりキャッシュフローが悪化する恐れがあることです。
しかし築年数が古くても資産価値を高めるリノベーションを行えば、収益性を改善させることができます。ただリノベーションすると修繕費がさらに嵩むため、貸主によって対応が異なることが多いです。
20世紀を代表する経営学者「ピータードラッカー」は、『マネジメント エッセンシャル版』の中で
現在というイノベーションの時代において、イノベーションができない組織は、たとえいま確立された地位を誇っていても、やがて衰退し、消滅すべく運命づけられている （『マネジメント エッセンシャル版』より）
つまり現状維持を貫く物件は、自然淘汰されるリスクが非常に高くなります。地方都市では人口減少が急速に進行しており、人気が高い新築／築浅物件でも油断すると客付けが難しくなる可能性は決してゼロではありません。
今後地方都市で今後賃貸経営を成功させるためには、イノベーションは必須です。築に築年数が20年以上経過している物件はリノベーションを行わなければ、賃貸経営自体が困難になってしまうでしょう。
３．地方都市で成功するには差別化戦略
地方都市にある賃貸物件で生き残るためには、徹底した差別化、つまりイノベーションが不可欠で、そこで重要となるのが、競合他社との差別化です。
競合他社には提供できない「差別化物件」を作ることによって、価格競争に巻き込まれずリノベーションを機に「家賃値上げ」も可能となり、収益性が高められます。
差別化物件を提供するで得られるメリットは以下のとおりです。
１）集客力のアップ
差別化物件を提供することで、物件資産価値と競争力が高まり、反響数や成約率は格段に向上します。これにより賃貸経営の成功に向けた基盤が強化され、安定した収益を得ることが可能になります。差別化は賃貸市場での優位を確立するための重要な戦略です。
２）収益性が改善される
リノベーションを機に家賃値上げは可能であり、更にクオリティーが高いリノベーション部屋を提供できれば、家賃相場より高い家賃設定でも集客上不利になることはありません。
客付けに成功すれば…
収益性改善
長期入居に繋げられれば入居中にリノベーション費用を回収が可能
資産価値が高いため契約更新時の家賃値下げ要求が発生しにくくなる
ため、一石三鳥の効果が得られます。
３）仲介会社が積極的に案内してくれる
不動産仲介会社は、成約に伴う「仲介手数料」が唯一の報酬のため、成約に繋げることができそうな物件は、積極的に案内／紹介を行います。差別化したリノベーション部屋は…
デザイン性が優れている
家賃予算の都合上、新築／築浅物件に入居できなかった
方が入居検討してくるため、募集開始すると反響数が増えるため、仲介会社側も積極的に紹介／案内してくれます。
４．まとめ
今回は地方都市でアパート経営を成功させる方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
地方都市において賃貸経営で生き残るためには、競合物件との差別化は不可欠です。弊社物件は徹底した差別化戦略を2018年から打ち出したことで収益性を高めることに成功しています。
一方で現状維持を貫いている同築年の競合他社物件は、集客に苦戦し空室期間が長期化しています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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