賃貸経営は借主さえ見つけることができれば安定した家賃収入を得ることができますが、その一方で借主には借家権があるので、借主が迷惑要求や行為をしても「正当事由」がなければ退去させることができません。
物件管理を管理会社に委託すれば煩わしい管理業務は全て管理会社が行うため、貸主は管理ストレスを感じることなく賃貸経営に集中することができますが、場合によっては貸主が判断を下さなければならないことがあります。
本投稿は実際の管理現場でよくありがちな借主の迷惑要求&行為に対し、貸主はどう対応すべきかについてお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
1.賃貸借主からの迷惑要求&行為どう対応すべき?
近年の賃貸市場は完全に借り手有利となっています。そのため借主によっては入居中に無理難題な要求や迷惑行為をすることがありますが…
基本スタンスとしては毅然とした態度で対応
することがとても重要です。
賃貸管理上認められない要求や行為を貸主が認めてしまうとそれが全て前例となり適切な物件管理を行うことができなくなり、場合によっては退去者が多くなる/空室が目立つようになってしまいます。
それでは賃貸管理でよくありがちな問題点4つを挙げてみたいと思います。
事例①:壊れていない設備を交換しろと言われた場合
賃貸物件に設置されてある設備の所有権は貸主となっています。そのため貸主は備付設備がきちんと使える状態にしなければならず、経年劣化により設備故障や不具合が生じた場合は、民法上貸主が修繕義務を負うことになっています。
視点を変えれば設備が故障していなければたとえ製造年が古くても貸主には修繕義務はありません。よくありがちなのが、内見時及び入居申込時に製造年が古いエアコンを交換してほしい/エアコンを増設してほしいとお願いされることがあります。
設備が正常作動すれば貸主には修繕義務は一切発生しません。
ただし製造年が古いといつ不具合を起こすかわかりません。それなら借主提案を受け入れた方が逆に顧客満足度が高くなるため長期入居に繋げやすくなるため費用対効果は高くなります。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
事例②:更新料支払い拒否された場合
賃貸業界の商習慣として一部エリア/物件を除き契約更新時更新料が設定されています。更新料の金額はエリアによって異なりますが一般的には家賃0.5~1か月が大半を占めています。
借主にとって更新月は家賃とは別に更新料支払い(事務委託費が別途設定されているケースもある)が発生するため金銭的負担が増えてしまいます。そのため一部借主から…
更新料支払いを拒否
更新料を免除しないと退去する
法定更新すれば更新料は発生しないから更新しない
等といった強気の交渉が入ることがありますが、この様な要求を受けた場合完全無視しても差し支えなく逆に更新料支払いを拒否すると借主ペナルティーが高くなることを伝えてください。
更新料支払い拒否できないワケ
更新料を設定している物件では賃貸借契約書に更新料支払いに関する記載があり、契約時に署名捺印をしているため、契約更新する場合法的に更新料を支払う義務が発生します。
法定更新しても更新料支払いは発生する
更新料支払いを拒否したまま契約満了日を過ぎると法定更新したとみなされます。法定更新に切り替わると「期限の定めがない契約」となるため更新料は不要となります。
ただし賃貸借契約書に「法定更新された場合その更新時及び更新後2年ごとに更新料を支払う」記載があれば更新料支払い義務が発生するため「逃げ得」はできません。
信用情報にキズが付く
近年では約8割の物件で家賃保証会社を利用しています。家賃保証会社の保証範囲には「更新料」も含まれているため、もし借主が更新料支払いを拒否した場合代位弁済請求すれば家賃保証会社が更新料を立替てくれます。
一部の家賃保証会社は信用情報機関と連携しているため、代位弁済請求が発生すると信用情報にキズが付き5年間は履歴が残ってしまいます。
そのため借主が他の物件に住替えしたい/住宅ローンなどを組みたいと思っても信用情報にキズが付いた状態では部屋を借りる/ローンが組めない恐れが出てきます。更新料支払いを拒否した場合、信用情報にキズが付く恐れがあることをやんわりと伝えると、更新料を支払ってくれると思います。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
事例③:入居後虚偽記載したことが分かった場合
賃貸物件を契約する方は必ず入居審査を行います。入居審査時に「在籍確認」「収入証明書」「入居理由」をヒアリングし問題がなければ入居を許可します。
ただごく稀にアリバイ会社を使って入居申込書に虚偽記載し入居審査をパスされる方がいます。入居後虚偽記載した事実を知ってしまうと貸主的には信頼関係は破綻していると見做し契約解除→退去してもらいたいと誰もが思います。
しかし借家権の問題から貸主が契約解除/契約更新拒絶するには正当事由があることが条件となっているため、家賃滞納/問題行動を起こさなければ虚偽記載だけでは契約解除させることは非常に難しいのが正直なところです。
入居申込書の虚偽記載を防ぐには…
会社発行の源泉徴収票、在籍証明書を提出してもらう
在籍確認を行う(会社ホームページやGoogle検索などで確認するのも◎)
入居理由を聞く
ことが重要でもし少しでも矛盾点があった場合は徹底的調べるよう管理会社に伝えると意外とボロが出てきます。
▶上記詳細は過去記事をご覧下さい。
事例④:又貸し行為が分かった場合
賃貸物件は契約者及び同居人が入居すること前提としています。そのため契約者が第三者に転貸(又貸し)することは賃貸借契約及び民法で禁止されています。
どうして又貸しを禁止しているのかというと…
第三者に転貸すると事態が複雑化し、対応できない可能性がある
貸主との信頼関係が損なわれる可能性が高くなる
からです。又貸ししている当事者は「バレない」と思っていますが、意外と又貸し行為はすぐに露見してしまうものです。
民法では又貸しした時点で賃貸借契約を解除することができるため、貸主は即契約解除させることができます。知恵がある借主は「借家権」を持ち出し徹底抗戦(退去しない)してきますが…
又貸しは不法行為である
不動産明け渡し訴訟を起こせば強制退去は認められる可能性が高い
裁判費用は全て借主に請求される
点を伝えることで、退去してくれる可能性が高くなります。
2.まとめ
今回は実際の管理現場でよくありがちな借主の迷惑要求&行為に対し、貸主はどう対応すべきかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸経営をし続けると様々な問題が発生してしまうものですが、少なくとも賃貸管理を徹底している物件では借主属性が高いため今回紹介した問題点(設備交換を除く)は発生しにくいためあまり深く考えなくても大丈夫です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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