賃貸物件を契約する際、必ず「賃貸借契約書」を作成してもらうことになります。
借主が契約書に「署名・捺印」をした時点で、契約書に記載されている内容に関しては、借主・貸主双方が遵守しなければならないことになります。
賃貸更新に関して更新料を設定している物件が多いですが、ただ更新料は慣習的要素が強く地域ごとで金額設定が異なっています。
そのため借主の中には「どうして契約を更新するのに、更新料を支払わないといけないのか？」と抗議される方もいます。
本投稿は、更新料設定されている物件において「更新料支払いを拒否」した場合の貸主対応についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．更新料は法的に認められている
本題に入る前に、更新料に関しての歴史に関して、お伝えいたします。
更新料はあくまでも慣習的要素が強いものなので、民法や借地借家法に更新料についての規定がありません。
法的に更新料の規定がなければ、理論上借主は更新料支払いを拒否できると言えます。
しかし賃貸借契約の特約事項に更新料支払いが明記され、契約前に「宅地建物取引士」の資格を持つ仲介担当者から「口頭説明」を受けた上で、署名捺印をした時点で「更新時には更新料を支払うことに同意」したとみなされます。
そのため借主は更新料支払いを拒否することはできません。
更新料設定金額が常識から逸脱しているようなものであれば、法的に無効となる可能性が高いものの、概ね「家賃1か月分」であれば常識の範囲内として認められています。
２．あくまでも毅然な態度をとる
契約更新時に借主から「更新料支払いに関する交渉」が入ることがあります。仮に交渉されたとしても、「契約書に記載されている以上、更新料は支払ってもらいます」と毅然とした態度で対応すべきです。
もし、更新料を無料にしてもいいと貸主が認めてしまうと、借主は当然喜びますが「その情報は確実に他の借主にも伝わり、今後無茶な要求をされる可能性が高くなります。
その結果負のスパイラルに陥ってしまう可能性が高くなるため注意が必要です。
▶負のスパイラルに関しては過去記事をご覧下さい。
３．更新手続きが完了しないと、法定更新に切り替わる
万が一、更新手続きが完了しないまま契約満了を迎えてしまうと、従前契約がそのまま生かされる＝法定更新に切り替わります。
法定更新になると「契約期間そのものの定めがない」ことになるため、更新料が設定されていても借主は支払う義務がなくなります。
ただし賃貸借契約書に「法定更新に切り替わったとしても、更新料支払いは発生する」といった記載があれば更新料支払いは自動的に発生します。
４．保証会社を利用している場合は、代位弁済される
近年では、大多数の物件が「契約時に家賃保証会社」を利用していまが家賃保証会社の保証プランには、家賃滞納はもちろん更新料未払いも対象となっています。
そのため借主が更新料支払いを拒否し法定更新に切り替わったとしても、管理会社（貸主）は、保証会社に代位弁済請求すれば更新料を立替て支払ってくれるため、更新料未払い状態はなくなります。
５．まとめ
本投稿は、更新料設定されている物件において「更新料支払いを拒否」した場合の貸主対応についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
契約更新時に更新料支払いに関する相談を受ける時もありますが、契約上及び法的に更新料は認められているため毅然とした態度で対応することが重要です。
もし貸主の心が折れて更新料無料にしてしまうと、他の借主にも同様の対応をとることになるため収拾がつかなくなるばかりか、家賃収入そのものにも影響を与えてしまいます。
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