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【築30年アパート】リノベーションでここまで変わるビフォーアフター3選


近年の賃貸市場は部屋探しの多様化が進み築年数が古くてもリノベーションが施されていれば、築年数だけで物件判断される方はあまりいません。



ただ一部の貸主は…



  • リノベーションして本当に部屋が生まれ変わるのか?

  • 家賃値上げ/早期客付けはできるのか?

  • 費用が高額になるが費用対効果は期待できるのか?



などリノベーションに対し懐疑的に感じてしまう方もいます。



結論から言いますとコンセプトが明確になってるリノベーションを行えば従前と比べ、早期客付け+収益アップは十分期待できます。



弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、2年後から早期客付けさせることに成功し直近3年間は増収増益を達成しています。



本投稿は築30年目を迎えた弊社リノベーション物件3部屋のビフォーアフターをお伝えいたします。



 

▶︎お知らせ◀︎


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▼目 次

 


1.【築30年アパート】リノベーションでここまで変わるビフォーアフター3選



冒頭でもお伝えした通り弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを行っています。



弊社物件の間取りは2LDK~3LDKのファミリー物件。ファミリー物件は20~30代のカップル/新婚さんの入居が多く、女性が部屋探しの主導権を握っています。そこで弊社物件ではリノベーションコンセプトを「おうちカフェが楽しめる空間」としたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開。



自然素材の材料を使用することで、今までのリノベーション物件にはない「温かみや温もり」が全面的に感じられる居心地がいい空間に生まれ変わることができました。



その結果2020年以降早期客付け+収益アップさせることに成功し、本執筆時の2024年5月3日現在満室状態を継続しています。



それでは弊社リノベーションビフォーアフター3選をご紹介します。





1)3DK→2LDKリノベーション前に入居申込が入る


リノベーション前のDK
リノベーション前

リノベーション後LDKに間取り変更
リノベーション後LDKに間取り変更

弊社は3棟物件を所有し、そのうち1棟8戸の間取りは3DKでした。今の時代リビングで寛ぎたい方が多いため退去の度にDK→LDKに間取り変更を随時行ってきましたが、こちらの部屋は唯一残っていた3DKの部屋で昨年5月末退去となりました。



退去数日後に内見予約が入り内見時他室リノベーション写真を見せながら説明しましたが、何と内見当日に入居申込が入りました。



室内は白を基調としたシンプルナチュラル空間にしています。白をベースとした部屋作りをすることでインテリアとの調和+バランスが良い部屋になるため、内見時の訴求効果が期待できます。



さらに室内に使用する色を2~3色にまとめることで室内がすっきりと見え内見時の物件印象をさらに高くなり入居促進効果が期待できます。





 

▶こちらの部屋のリノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

2)コストパフォーマンが魅力的なリノベーション


リノベーション前
リノベーション前

キッチン&キッチンカウンター+床材のみ変更
キッチン&キッチンカウンター+床材のみ変更


弊社リノベーションは収益改善を目的としているため、原則従前より家賃値上げを行っています。ただ内見者の中には家賃帯を気にされる方がいるため、一部の部屋のみリノベーション個所を限定し家賃据置としたリノベーション部屋を提供しています。



こちらの部屋は壁紙の劣化が殆どなかったため、壁紙交換は行わずキッチン設備+床材交換のみ行っています。



家賃値上げを目的とした場合、リノベーションクオリティーを高めないと「家賃が高い」イメージが先行してしまうため早期客付けは難しくなります。



後述するフルリノベーション部屋と比べると明らかにクオリティーは低くなってしまいますが、競合物件と比較するとクオリティーは高くなっているため反響率向上は十分期待でき早期客付けも期待できます。





3)気分はおしゃれなカフェの店内


リノベーション前
リノベーション前

気分的にはおしゃれなカフェの店内
気分的にはおしゃれなカフェの店内

こちらは家賃値上げを目的としたフルリノベーション部屋となっています。先程のセカンドラインとの違いは…



  • 室内に自然素材の漆喰を施工

  • LDKにダウンライト&ペンダントライトを設置

  • アンティークなドアノブに変更



している点です。一般的なリノベーション物件では居住空間に照明器具は設置していないため、明るさを求めどうしてもシーリングライトを設置してしまいます。ただシーリングライトは生活感が前面出てしまうため、リノベーションの魅力を高めることができません。



そこでフルリノベーション部屋のみLDKにペンダントライト&ダウンライトを新設し標準対応することで、室内空間がすっきりし更にカフェスタイルキッチンの魅力を高めることができるため、内見時訴求効果を高めることが期待できます。





2.弊社リノベーション効果


費用が高額になるリノベーションを行う際、費用対効果が期待できなければ投資が無駄となってしまいます。



弊社物件は2018年からリノベーション事業を展開しています。開始当初は集客に躓き結果を出すことができませんでしたが、2年後から集客強化したことで早期客付けさせることに成功しています。




弊社リノベーション物件成約期間




成約期間を大幅に短縮させることができたため、入居率/稼働率も改善できその結果年間家賃収入も年々上昇傾向となっています。



弊社リノベーション家賃収入推移

リノベーション事業を始める前と昨年1年間の家賃収入を比較すると、約430万円収入UPさせることに成功しています。



つまり冒頭でお伝えしたリノベーションの懸念



  • リノベーションして本当に部屋が生まれ変わるのか?

  • 家賃値上げ/早期客付けはできるのか?

  • 費用が高額になるが費用対効果は期待できるのか?



はリノベーションすることで払拭できます。



3.まとめ


今回は築30年目を迎えた弊社リノベーション物件3部屋のビフォーアフターをお伝えしました。



リノベーションは費用が掛かってしまうもののリノベーションすることで築年数の古さを解消させることができ、さらにライフスタイルに合った居住空間に生まれ変わるため早期客付け+収益アップが期待できます。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


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空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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