繁忙期なのに空室が埋まらない理由は、本当に管理会社の責任？
賃貸業界の繁忙期（1月～3月）は多くの方が部屋探ししているため、同時期に募集している物件は千載一遇のチャンスです。
同時期は賃貸需要が最も高まることから、場合によっては募集開始と同時に内見予約／入居申込が入ることも珍しくはなく、中にはタッチの差で部屋が埋まってしまうこともあります。
賃貸繁忙期に物件募集の反響数や内見予約者が少ないと、貸主によっては「部屋が決まらないのは管理会社の責任だ！」と担当者を激高し、場合によっては管理会社を変える方もいます。
繁忙期に部屋が埋まらない理由を挙げてみると…
間取りがニーズに反映していない
家賃が高過ぎる
競合他社物件が過当競争している
入居条件が厳しい
築年数が古い／外観が汚い
以上の理由が考えられます。
結論から先に申し上げますと、繁忙期に空室が埋まらない原因を、すべて管理会社の責任と考えるのは適切ではありません。家賃設定や室内のクオリティー、競合物件との差別化、貸主側の対応なども含めて原因を確認する必要があります。
繁忙期は賃貸需要が高まる一方で、入居希望者は複数の物件を比較して検討します。そのため、繁忙期だからといって必ず空室が埋まるわけではなく、競合物件と比較された際に「選ばれる理由」があるかどうかが重要になります。
弊社物件は1993年築の2LDK賃貸アパートで、物件がある山梨県は、賃貸空室率が全国ワースト1位になったことがあります。また、エリア内には同年代に建築された賃貸物件も多く、競争が激しい地域となっています。
しかし弊社物件は2020年以降、満室経営をほぼ継続しており、従前と比べて成約までの期間も短くなっています。その理由は、退去時期にかかわらず早期成約を目指し、リノベーションによる物件の差別化に加え、募集方法や物件管理の改善にも取り組んできたからです。
近年の退去から成約までの状況は以下の通りです。
▶なお、2026年はそれ以前と比べ、退去後の修繕や募集に時間を要した部屋もありました。その中には、ナフサショックによる資材不足の影響でリフォーム工期が延びた事例もあります。
詳しくは、関連記事「2026年の賃貸市場を自社物件で振り返る｜5件の退去・修繕・募集で分かったこと」で紹介しています。
このように成約までの期間には差があるものの、弊社では繁忙期だけに頼らない客付けに取り組んできました。その基本としているのが、「顧客ファーストの賃貸経営」です。
株式会社AlbaLinkが賃貸物件に住む412人を対象に行った調査では、賃貸物件を決めるまでの内見件数は平均3件となっています。つまり、内見時には自社物件だけでなく、他の候補物件と比較されることを前提に考える必要があります。そのため、競合物件と比べて…
部屋のクオリティーが低い
共用部の清掃が行き届いていない
家賃や初期費用などの交渉が入った際、貸主と連絡が取れない／柔軟な対応ができない
といった状態では、内見者から選ばれにくくなる可能性があります。
また、たとえ管理会社の担当者や貸主が客付けに強い仲介会社へ訪問営業を行ったとしても、成約につながりにくいと判断されるような物件では、繁忙期であっても積極的に紹介してもらえるとは限りません。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年から空室になった部屋を順次リノベーションしています。
ファミリー向け物件で、主なターゲットは20～30代のカップルや新婚世帯です。そこで弊社では、同年代の女性にも選ばれる部屋づくりを意識し、カフェスタイルのリノベーションを展開しています。
▶築年数が経過した賃貸物件の空室対策として、弊社が実践してきたリノベーションの考え方や進め方については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
ただし、部屋のクオリティーを高めるだけでは十分ではありません。築年数が経過した物件では、室内だけでなく共用部を含めた物件全体の印象も重要になると考えています。
そこで弊社物件では、オーナーである私自身が平日の午前中を中心に物件清掃を行い、いつ内見があっても気持ちよく見学していただけるよう、物件の美観維持にも力を入れています。
また、内見時の条件交渉についても、できるだけ早く回答することを心がけています。
リノベーションによって物件の付加価値を高めているため、家賃の値下げ交渉については丁重にお断りしていますが、それ以外の相談については柔軟に検討できるよう、仲介会社には「土休日を含め電話相談OK」と伝えています。
このように、リノベーションだけでなく、物件管理や仲介会社への対応まで含めて入居希望者の立場を意識することが、弊社が考える「顧客ファーストの賃貸経営」です。
その結果、近年では他社の仲介会社からご紹介いただく機会も増えています。
▶弊社が実際に行っている差別化リノベーションについては、関連記事【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開 で詳しく紹介しています。
実際に空室の客付けに苦戦している貸主から無料コンサルティングのご相談を受けた際、適正家賃以下で募集し、広告料も設定し、管理会社に管理を委託しているにもかかわらず、1年以上空室が続いていた物件がありました。
現地で物件を確認すると、家賃や募集条件だけではなく、室内の状態や物件そのものの競争力についても改善すべき点が見受けられました。
先程もお伝えしたように、部屋探しでは複数の物件を比較したうえで入居先を決める方も多いため、物件そのものの競争力が低ければ選ばれにくくなります。
家賃を下げたり広告料を設定したりするだけではなく、管理会社だけに原因を求める前に、なぜ自分の物件が選ばれていないのかを貸主自身が確認することも重要です。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
弊社が自社所有アパートで実際に行ってきたリノベーションと、その後の入居率・収益改善については、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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