繁忙期なのに空室が埋まらない理由は、本当に管理会社の責任？
賃貸業界の繁忙期（1月～3月）は多くの方が部屋探ししているため、同時期に募集している物件は千載一遇のチャンスです。
同時期は賃貸需要が最も高まることから、場合によっては募集開始と同時に内見予約／入居申込が入ることも珍しくはなく、中にはタッチの差で部屋が埋まってしまうこともあります。
賃貸繁忙期に物件募集しているに反響数や内見予約者が少ないと、貸主によっては「部屋が決まらないのは管理会社の責任だ！」と担当者を激高し、場合によっては管理会社を変える方もいます。
繁忙期に部屋が埋まらない理由を挙げてみると…
間取りがニーズに反映していない
家賃が高過ぎる
競合他社物件が過当競争している
入居条件が厳しい
築年数が古い／外観が汚い
以上の理由が考えられます。
弊社物件がある山梨県は「日本一空室率が悪い県」で、さらに弊社物件は今年で築30年目を迎えます。エリア内の賃貸市場としては最悪と言っても過言ではありません。
本執筆時の2023年11月13日現在満室状態を継続することができ、さらに2020年以降増収増益を達成しています。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションしていますが
家賃相場は一切無視
リノベーションを機に家賃値上げ
しています。弊社物件が結果を出している最大の理由は「顧客ファーストの賃貸経営」を行っているからです。
１．付加価値を高めるリノベーションを行う
弊社物件はファミリータイプとなっているため、入居者の大半は20~30代のカップル／新婚さんが多いです。
ファミリータイプを探している方は、女性が部屋探しの主導権を握っています。基本的に女性は…
入居後の生活イメージと内見部屋のイメージが合致しているか
部屋自体がシンプルかつおしゃれになっているか
を想像しながら内見しています。そこで弊社物件では2018年から自然素材の材料を取り入れたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
「シンプルな部屋だけど温かみが感じられる」ホッとするようなリノベーションとなっているため、内見時の第一印象はとてもよく、内見者によっては内見当日に入居申込される方が多いです。
自然素材の材料をリノベーションで用いると、リノベーション費用が高額になります。ただ付加価値をつけたリノベーションすることで客付けに対する費用対効果は十分期待でき、さらに競合物件との差別化を図ることができる点では、とても効果的なリノベーションと言えます。
▶弊社リノベーションについては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
２．暮らしやすい賃貸を証明する
築年数が経過している物件は、新築物件と比べると暮らしにくいイメージがどうしてもついてしまい、集客的にもマイナスとなってしまいます。
そこで弊社物件では室内機能性を強化するため、フルリノベーションした部屋に自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰を施工することで室内機能性が改善され、実際に入居している借主からも「漆喰のおかげで暮らしやすい」「光熱費削減ができた」とお褒めの言葉を多数頂戴しています。
弊社物件では独自の見学会を開催していますが、内見時において上記感想をそのまま伝えることによって、暮らしやすいアパートという認識を植え付けることができ、入居促進につなげることが可能となりました。
▶漆喰リノベーション／借主の感想に関しては過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気No1リノベーションルームを大公開！壁材編
【過去記事】おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。
３．集客方法の見直し
繁忙期に部屋が埋まらない最大の理由は、賃貸検索サイト上の反響数が減少していることです。
リノベーションすると資産価値が高まるため、客付けに有利と思われます。しかし賃貸検索サイトのみの集客では、「築年数」「家賃帯」で引っかかってしまい反響数を最大化させることが難しくなります。
そこで弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年から、物件公式サイトを立ち上げました。ホームページ＋SNS集客することによって、家賃帯や築年数で検索に引っかからないため、反響数を伸ばすことに成功。
その結果2020年以降成約期間の短縮に施工し、募集時期関わらず早期客付けに成功しています。
４．まとめ
繁忙期になっても部屋が埋まらないのは、管理会社の営業努力が足りないのではなく、顧客が貸主物件には入居したくないメッセージそのものです。興味があれば必ず入居してきます。
繰り返しますが家賃相場より家賃を値上げして募集していますが、募集時期関わらず早期客付けに成功しています。
繁忙期に客付けができないのは「部屋のクオリティー」「募集条件」等に問題がある可能性が高いため、もし客付けがうまくいかない場合は仲介担当者の意見を聞いた方がいいかもしれません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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