繁忙期なのに空室が埋まらない理由は、本当に管理会社の責任？
更新日：4月2日
賃貸業界の繁忙期（1月～3月）は多くの方が部屋探しをされることから、同時期に募集している物件は千載一遇のチャンスです。同時期は需要が最も高まることから、場合によっては募集開始と同時に内見予約／入居申込が入ることも珍しくはなく、中にはタッチの差で部屋が埋まってしまうこともあり得る話です。
賃貸繁忙期に物件募集しているにも関わらず、反響数や内見予約者が少ないと、貸主にとっては気が抜けなくなり、「部屋が決まらないのは管理会社の責任だ！」と担当者を激高し、場合によっては管理会社を変える方もいるはずです。
そもそもどうして募集しているのに、部屋が埋まらないのか？
考えられる理由としては…
間取りがニーズに反映していない
家賃が高過ぎる
競合他社物件が乱立している
入居条件が厳しい
築年数が古い／外観が汚い
日本一空室率が悪く更に所有物件が築30年目を迎える弊社物件は、大手管理会社に管理委託していますが、家賃相場は一切無視し設定家賃は相場より1万円以上高く設定して集客しています。さらに物件周辺には競合他社が乱立し、価格競争が激化していますが、本執筆時の2023年2月3日現在「満室状態」が続いています。
更に弊社は2020年以降増収増益を達成することができ、2022年度の家賃収入は過去最高を更新することができました。
どうして賃貸市場が最も悪いエリアで
家賃相場無視
家賃を値上げ
をすることができ、売り上げを伸ばすことができているのか？その最大の理由は顧客ファーストの賃貸経営を行っているからです。
１．付加価値を高めるリノベーションを行う
築年数が経過した物件をリノベーションすることによって、付加価値を高くすることができ、家賃値上げをすることが可能になると言われています。ただ競合他社が展開しているリノベーション又は空室対策（最近ではホームステージングが注目されていますが…）は、貸主目線で対応している所が多いです。
例えばリノベーションにおいては、コスト削減のため設備交換する時は既製品を導入し、内装を変える時は量販クロスを採用しています。このようなリノベーションは、競合他社も同じようなことをしてくる可能性が高くなり、同質化になってしまいます。
ランチェスター戦略上、同質化戦略が有効的になるのは「リーダー的な企業」のみで、賃貸業界に当てはめれば「新築や築浅物件」が該当してきます。そのため部屋を借りる方の心境としては、「同じような部屋で家賃帯もあまり差がなければ新築の様がいい」というようになってしまいます。
弊社物件は2LDK賃貸アパートであるため、入居される方の大半は20～30代のカップル／新婚さんとなっています。更にファミリー物件の場合成約のカギを握っているのは女性であることから、女性が好むカフェスタイルに特化したリノベーションを展開すれば、家賃を値上げしても納得して頂けると考え、2018年からリノベーションを行っています。
競合他社には真似できないカフェスタイルキッチン、おしゃれなペンダントライト、おしゃれなナチュラル洗面台を設置することで、入居後の暮らしのイメージを膨らませることが内見時においてできるようになるため、家賃値上げしても納得した上で入居される方増えてきました。
▶弊社リノベーションについては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
２．暮らしやすい賃貸を証明する
築年数が経過している物件は、新築物件と比べると暮らしにくいイメージがどうしてもついてしまいます。
築古物件のデメリットを改善させるために弊社物件においては、家賃値上げした部屋のみ自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰を施工することによって、室内機能性が改善され、実際に入居している借主からも「漆喰のおかげで暮らしやすい」「光熱費削減ができた」とお褒めの言葉を多数頂戴しています。
弊社物件では独自の見学会を開催していますが、内見時において上記感想をそのまま伝えることによって、暮らしやすいアパートという認識を植え付けることができ、入居促進につなげることが可能となりました。
▶漆喰リノベーション／借主の感想に関しては過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気No1リノベーションルームを大公開！壁材編
【過去記事】おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。
３．集客方法の見直し
繁忙期に部屋が埋まらない最大の理由は、賃貸検索サイト上の反響数が減少していることです。
反響数が少なければ当然ながら内見予約も入りにくくなってしまうため、空室期間が長期化してしまいます。築年数が経過している物件では価格競争が続いているため、家賃帯を抑えないと反響数が伸びにくくなってしまいます。
弊社物件は価格競争をしてしまうと収益性＋物件価値が低下してしまう懸念があると判断し、リノベーション事業を開始した2018年から物件公式サイトを開設し、独自集客を行っています。
今の時代、SNSは日常生活においてなくてはならないツールとなり、特に若い世代ほど利用が多いことから、物件募集を行っている時にはSNSで物件投稿を行っております。
その結果、今では入居される方の約8割は弊社公式サイト経由となり、さらに独自集客を確立することで当方の希望する家賃帯で貸すことができたため、収益性を伸ばすことに成功しています。
４．まとめ
繁忙期になっても部屋が埋まらないのは、管理会社の営業努力が足りないのではなく、貸主の物件には興味を持ってもらえないからです。興味を持ってもらえることができれば、すぐに部屋が埋まります。
弊社物件では2016年までは比較的順調に客付けができていましたが、2017年の繁忙期今までの成功事例が全く通用できなくなり、赤字に転落してしまいました。その後リノベーション＋独自集客を行ったことで物件認知度も右肩上がりとなり、今では収益性をしっかりと残すことができるようになりました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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