賃貸契約時、連帯保証人ではなく家賃保証会社が重要な理由

更新日:9月9日


賃貸物件を借りる際には、万が一家賃滞納した時に、債権を回収しなければならなくなることから、確実に返済ができる方を用意しなければなりません。


今までの賃貸業界においては、契約時において「連帯保証人」をつけることが必須となっていましたが、ただ近年においては「連帯保証人不要」物件が多くなり、連帯保証人をつけない代わりとして、仲介会社が指定する「家賃保証会社」に契約時に加入することを求めているケースが多くなってきています。


今では、約8割の物件が「契約時に家賃保証会社」を利用しているとのことですが、賃貸物件を所有している貸主にとっては、「連帯保証人」と「家賃保証会社」どちらをつければ賃貸経営上メリットがあるのか、いまいちピンときませんよね?


結論から先に言いますと、賃貸契約時において「連帯保証人をつけるより、家賃保証会社を利用」した方が、安定した家賃収入が見込めるのですが、どうして連帯保証人をつけないほうが、メリットが大きいのか、その点についてお伝えさせてもらいます。


 

▼目 次

1.どうして連帯保証人をつけるのか?

2.連帯保証人の最大の弱点とは?

3.家賃保証会社の強み

4.入居審査時において、属性がよくわかるのは?

5.まとめ

 

1.どうして連帯保証人をつけるのか?

どうして連帯保証人をつけるのか?

そもそもどうして「賃貸入居の際、連帯保証人をつけないといけないのか?」についてですが、これは万が一「家賃滞納」「夜逃げ」「退去精算を逃れた」場合、貸主および管理会社は、誰に請求すればいいのかわからなくなってしまうため、予め連帯保証人をつけることによって、家賃滞納などが発覚した場合には、連帯保証人に対して「債権を回収」することになります。


ただ債権回収と言っても、管理会社が行うことができるのは「あくまでもお願いベース」であり、強引に金銭に変えられるものを奪っていくような行為をしてしまうと、それは明らかに不法行為となってしまうので、そのようなことは致しません。


もし返済をお願いしても「連帯保証人が聞き入れてくれない」場合には、最悪提訴して、司法判断を仰いでから対応することになるものの、ここには最大のデメリットが隠されています。



2.連帯保証人の最大の弱点とは?

連帯保証人の最大の弱点とは?

連帯保証人となる方は、基本的に「契約時において年収や勤務先、持ち家かどうか」を確認しますので、少なくとも「契約段階では、家賃支払い能力がある」と管理会社では認識しています。


しかし、連帯保証人が「自己破産」をしてしまえば、仮に訴訟をして勝訴したとしても「回収すること自体ができない」ので、泣き寝入りをせざるを得ません。また訴訟となると高額な裁判費用が発生し、その費用は貸主が負担となることから、多額の裁判費用を支払うより、「債権を免除する代わりに、今すぐ退去」させた方が、結果的にはオトクとなってしまいます。



3.家賃保証会社の強み

家賃保証会社の強み

連帯保証人をつけていたとしても、当事者が「自己破産」をしてしまえば、これ以上の回収を行うことは「不可能」となってしまいます。しかし、保証会社を利用することによって、家賃保証会社が「代位弁済」を行ってくれることから、貸主側が泣き寝入りをするということは、原則としてありません。


では、家賃保証会社を利用することによって、家賃滞納などが発生した際には、どのくらいのメリットがあるのか、下記にまとめてみました。

連帯保証人のみ

家賃保証会社利用時

家賃滞納

敷金設定→没収後、回収できない場合は、連帯保証人にお願いする

退去時まで保証される

更新料

連帯保証人にお願いして支払ってもらう

代位弁済請求を行えば、支払ってくれる。

退去費用

連帯保証人にお願いして支払ってもらう。

上限が定められているが、保証される。

強制退去費用

貸主負担

保証会社負担

連帯保証人のみの場合では、連帯保証人の方が「しっかりと支払ってもらえれば、何ら問題はない」のですが、ただ管理会社/貸主ができる回収方法は、あくまでも「お願い」ベースであることから、先方が支払いを拒否してしまえば、最悪裁判になってしまい、貸主側が泣き寝入りをしてしまう可能性は高くなります。


一方、保証会社を利用していた場合においては、原則として「保証会社が全て対応」してくれるのはもちろんのこと、「家賃滞納が連続して3か月以上」続いた場合には、「債務不履行による明け渡し訴訟」=強制退去手続きに入りますが、高額となってしまいがちな裁判費用全額を「保証会社が負担」してくれることから、貸主および管理会社にとっては、保証会社を利用することによって、円滑な賃貸経営を行うことができます。



4.入居審査時において、属性がよくわかるのは?

入居審査時において、属性がよくわかるのは?

物件を貸す側となる「貸主や管理会社」にとって、しっかりと家賃を支払ってくれる方に「入居」してもらいもの。過去に滞納歴がある方は、場合によっては「滞納癖が直っていない」可能性があるため、もしそのような方がいたら、入居を許可しない可能性も十分にあり得ます。


家賃保証会社を利用していると、保証会社によって違いはあるものの、「信用情報機関」に信用情報を確認することができるため、過去5年間に滞納歴がある方は、入居審査時において「該当」してしまうことから、保証会社によっては「入居拒否判定」をする可能性があります。

(信用情報に関する詳細はこちらのブログを確認!▶ブログを確認する


これは保証会社を利用しているからこそ、わかることであり、もし保証会社を利用していなければ、アナログ情報のみで入居審査を行わなければならないことから、昔と比べると「入居審査のレベル」が格段に向上しています。



5.まとめ

賃貸業界が「家賃保証会社の利用」を積極的に進めている背景には、「万が一滞納が発生しても、保証会社が倒産しない限りは、代位弁済してくれる」点と、「事実上の連帯保証人となってくれる」点があるからです。


ライフスタイルの変化によって、連帯保証人を見つけることができない方は、昔と比べると増えてきていますし、またご両親が高齢になってしまうと、連帯保証員の役割を担えない可能性が出てきますが、保証会社を利用することによって、上記懸念も解消することができることから、今後保証会社を利用する物件は、さらに増加することが予想されます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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