賃貸経営にとって一番のリスクは家賃滞納です。家賃滞納リスクを回避するためには保証人をつけることが有効的と言われています。
一昔前は契約時に家賃支払い能力がある親族に連帯保証人になってもらえなければ、賃貸契約することができませんでした。
しかし近年は原則として保証人不要でも契約できるものの、仲介会社が指定する家賃保証会社に加入することが求められています。
契約時家賃保証会社を利用する場合…
初回保証料として家賃50～100％支払う（物件によって設定が異なる）
年1回更新料orを月別保証料を支払うことになる（保証会社によって異なる）
入居期間中滞納／夜逃がなくても、初回保証料などは退去時返還されない
事から借主は家賃保証会社を利用することに不満を感じてるはずです。
しかし賃貸経営上貸主にとって家賃保証会社の利用はリスクを最大限回避することができるためとても重要になります。
本投稿は賃貸経営上連帯保証人より家賃保証会社が重要な理由について、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸経営上家賃保証会社が重要となる理由”
１．連帯保証人の最大の弱点
賃貸連帯保証人になると（借主が家賃支払いをしない場合）借主に変わって、家賃返済することを法的に約束した人。
家賃入金が確認できないと管理会社は連帯保証人に対し滞納家賃を至急支払うよう要求します。しかし管理会社／貸主ができるのは、あくまでも「お願い」程度で直接的な債権回収することはできません。
直接的な債権回収を目指すのであれば、司法判断を仰ぐことになります。ただ裁判に勝訴したとしても…
多額の裁判費用を負担しなければならない
差し押さえができても自己破産してしまえば泣き寝入りせざるを得ない
ため、貸主側にとって連帯保証人をつけたとしても100％債権回収できる保証はありません。
２．賃貸経営上連帯保証人より家賃保証会社が重要な理由
連帯保証人は法的に借主同様債務者となるため、家賃支払い義務が発生します。しかし借主／連帯保証人が自己破産という最悪のカードを切ってしまえば、債権回収は不可能となります。
しかし契約時に借主が家賃保証会社に費用を支払うことで、保証会社が事実上の連帯保証人の役割を担ってくれますがこれ以外にも…
代位弁済が可能となる
裁判費用を負担してくれる
信用情報を確認できる
点は貸主側にメリットが大きく、賃貸経営上とても重要となります。
それではそれぞれのメリットについて、見ていきましょう。
１）代位弁済
代位弁済とは、第三者による返済のことを言います。
家賃保証会社必須物件に入居する際、借主は家賃保証会社との間に「賃貸保証契約」を結び、家賃滞納が発生した際は借主に変わって保証会社が立て替えて支払ってくれます。
２）裁判費用
過去の判例上「借主が家賃を連続3か月以上滞納」した場合、賃貸借契約上における借主と貸主との信頼関係は破綻しているとみなされ、賃貸借契約を解除させることができます。
ただし借家権の問題から家賃滞納者を退去させるためには、司法判断を仰ぐ必要があるため、貸主が不動産明け渡し訴訟を行うには多額の裁判費用が発生します。
一方家賃保証会社を利用している場合では、貸主に変わって保証会社が全て対応し裁判費用も負担してくれるため、貸主の経済的負担はありません。
３）信用情報確認
一部の保証会社は信用情報機関と連携しています。そのため入居申込した方が過去5年間に家賃／クレジットカード滞納があると、入居審査（保証会社審査）に通らなくなる可能性があります。
今までの入居審査では入居申込者の過去の滞納歴を調べることはできませんでした。管理会社は家賃滞納を非常に嫌う傾向なため、滞納リスクを減らせる家賃保証会社は今ではなくてはならないものとなっています。
連帯保証人／家賃保証会社利用時を比較すると次の通りとなります。
| 連帯保証人のみ | 家賃保証会社利用時 |
家賃滞納 | 敷金設定→没収後、回収できない場合は、連帯保証人にお願いする | 退去時まで保証される |
更新料 | 連帯保証人にお願いして支払ってもらう | 代位弁済請求を行えば、支払ってくれる。 |
退去費用 | 連帯保証人にお願いして支払ってもらう。 | 上限が定められているが、保証される。 |
強制退去費用 | 貸主負担 | 保証会社負担 |
入居審査 | （家賃保証会社がない時代）信用情報は確認できない | 信用情報機関と連携している保証会社では確認できる |
３．まとめ
今回は賃貸経営上連帯保証人より家賃保証会社が重要な理由について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
家賃滞納が発生する確率は1割以下といわれているものの、賃貸家賃は金額が大きいため滞納が発生してしまうと回収が難しくなってしまいます。
家賃保証会社の普及により、同会社が倒産しない限りは家賃滞納などの問題が発生しても確実に債権は回収できるため、賃貸経営上のリスクを可能な限り回避することができます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562