家賃値下げ＝入居促進につながるのか？
更新日：1月31日
不動産投資は他の投資と比べてリスクは少ないと言われています。
しかし、賃貸の空室は「いつ発生」するか全く予想することが難しく、貸主が退去の事実を知るのは借主が退去連絡する1か月前。
もし退去発生が多くなればキャッシュフローが悪化してしまう恐れが出てきてしまいます。
退去発生時期が1月～3月であれば、繁忙期と重なるので集客的にはとても有利と言えます。
ただ、近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、募集しても部屋が埋まらない可能性は、一昔と比べると確率的には高くなっています。
近年の部屋探しは大手賃貸検索サイトを利用するケースが多いため、家賃や築年数で物件選択されてしまうことから必然的に築年数が経過している物件は、家賃帯を相場以下に設定しなければ反響を伸ばすことができにくくなってしまいます。
ある空室対策コンサルタントは
空室期間が長期化するより、家賃値下げして成約させた方が家賃損失を最小限にさせることができる
と主張しています。
確かに空室期間が長期化するより、家賃値下げして早期に成約させた方が、家賃収入が発生するため、貸主にとってはメリットが生まれることになります。ただ家賃値下げしても貸主にとってはプラスどころかマイナスになってしまう可能性の方が高くなります。
理由①：確実に借主の質は低下する
家賃値下げすると反響率が高くなり入居してもらえる可能性は高くなります。
ただし、家賃値下げは借主の質が悪くなることが予想され「借主同士のトラブル」「家賃滞納問題」を誘発し、問題が大きくなり退去してもらいたくても、借地借家法によって借主は借家権が認められるため、簡単に退去させることが難しくなってしまいます。
理由②：収益性の低下
家賃値下げを行うことで貸主の収入は減少してしまいます。さらに募集部屋で家賃値下げを行うと、その情報は賃貸検索サイトにも反映され、その情報を見た他の借主は当然ながら不満に感じる可能性が高くなり、契約更新時に家賃値下げ要求を行う可能性が高くなります。
交渉が決裂してしまえば退去の可能性が出てくるため、貸主としては家賃値下げを認めざるを得ない状態となり、これが永遠に続けば自転車操業的な賃貸経営を強いられてしまいます。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
理由③：客付けが難しくなってしまう
借主トラブルが発生するような物件／物件管理が徹底されていない物件は、仲介会社担当者にとっても「案内しても成約に繋げられそうもない」と判断されてしまいます。さらに退去した借主の退去原因が「他の借主とのトラブルによるもの」であると、場合によっては告知義務が発生してしまいます。
告知義務が発生してしまと、その部屋に反響があった場合担当者は必ず告知をしなければならないことから、家賃値下げなどをしても成約に繋げることが難しくなってしまいます。
家賃値下げして入居促進ができたとしても、上記3つの問題は必然的に発生しやすくなることから、賃貸経営をマイナスにさせてしまうリスクを増やしてしまいます。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県に物件を所有し、さらに築年数30年目となっていますが…
家賃値下げは一切行わず、逆に家賃相場は無視した値上げ
を行っていますが、本執筆時の2023年1月31日現在満室状態を継続しています。
また直近2期連続で増収増益を達成し、2023年度決算ではアパート収入は過去最高売上を達成することができました。
どうして築年数が経過している弊社物件が家賃値上げして満室を達成することができたのか？
最大の要因は差別化戦略を打ち出したからです。
築年数が経過している物件は、資産価値が低下しているため、家賃面などで新築や築浅物件に勝つことは100％できません。
ランチェスター戦略上、新築や築浅は勝者／築古物件は弱者の分類に分けることができます。
築年数が経過している物件が収益を伸ばせない／空室がなかなか埋まらないのは、競合他社と同質化しているからであり、そこから抜け出すためには差別化戦略を打ち出すしか方法はありません。
弊社物件では2018年から空き部屋を順次リノベーションを行っていますが、ランチェスター戦略的に当てはめると…
【差別化戦略】
競合他社には真似できず借主が気に入っていただくことができるカフェスタイルリノベーションを展開。
【局地で戦う】
エリア内にある競合他社物件の市場動向を把握し、対策を講じる。
【得意技で戦う】
弊社公式サイトから入居申込をされた方限定で、仲介手数料無料にする。
弊社がランチェスター戦略上の弱者の戦いをしたことによって、2020年以降増収増益を達成することができ、2023年度の年間家賃収入は過去最高を更新することができました。
上述した通り、家賃値下げしても近年では空室率が悪化傾向となっていることから、入居促進に繋ぐことが難しくなっています。それならば資産価値を高めたリノベーションを行い、家賃値上げして集客した方が、長期的な視点で考えれば安定した賃貸経営を継続することができます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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