借主が退去する場合原則退去する1か月前までに連絡することになっています。
借主が入居中は室内確認ができないため実質的な募集開始は退去後となります。空室による家賃機会損失を最小限に抑えるには、反響率を上げることが重要となります。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、家賃相場より高い家賃設定をしているため、賃貸検索サイトの反響率を高めることは正直難しいです。
しかしある方法を実践したことで…
最短で募集開始後1週間で成約
閑散期であっても反響率UP
させることに成功しています。
本投稿は、誰でも簡単にできる賃貸反響率を上げる方法について、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸反響率UPで重要となるポイント”
１．賃貸反響率を上げる理由
賃貸物件を募集する際、賃貸検索サイトに掲載するのが一般的です。仲介会社／管理会社は同サイト反響率をものすごく重要視していますが、その理由は以下の3つを挙げることができます。
物件認知してもらう
成約につながらない
仲介会社は損をしてしまう
それぞれの理由についてみていきましょう。
１）物件認知してもらうため
賃貸検索サイト内には検索画面があり希望条件を入力すると条件に合致した部屋のみが掲載されます。
募集部屋が希望条件に合致すれば、多くの方が物件情報を見てくれます。その結果問合せや内見予約に繋げられやすくなり、早期成約になる可能性が高くなります。
２）成約につながらない
反響率を上げなければ内見率が低下するため空室期間が長期化してしまいます。
空室期間が長期化すれば貸主の家賃収入と管理会社の管理料収入がゼロとなってしまいます。
空室期間の長期化は双方デメリットでしかありませんので、成約に繋げるためには反響率を上げなければなりません。
３）仲介会社が損をしてしまう
仲介会社は掲載料を支払って物件情報を掲載しています。そのため空室期間が長期化すれば掲載料コストが増え費用対効果がなくなってしまいます。
そのため一部の仲介会社では反響数が伸び悩んでいる物件掲載を取りやめてしまうところもあります。
▶仲介会社が一部物件の掲載を取りやめてしまうわけについては、動画をご覧下さい。
２．賃貸反響率を上げる際にやってはいけないこと
賃貸反響率が増加すれば内見予約につなぐことが期待できます。
一般的に反響数が伸びない場合、募集物件と希望条件が合致していない可能性が高く、特に家賃相場との乖離が大きくなると反響率が悪くなってしまいます。
そのため空室期間が３か月以上続くと、管理会社担当者などから募集家賃の見直しを提案されることがあります。
家賃見直しすることで同サイト反響率UPが期待できますが、安易な値下げ入居後の管理リスク（騒音トラブル／家賃滞納トラブル）が高くなり、また競合物件も同様のことを考えているため早期客付けが確実にできるか不透明です。
▶安易な値下げを行うことによる管理上のリスクについては、過去記事をご覧下さい。
３．誰でもできる賃貸反響率を上げる方法
築年数が経過している物件は競争力が低下／価格競争が激化しているため、反響率UPさせることは正直難しいです。しかし物件資産価値を高め独自集客を行うことで、築年数が古い物件でも簡単に反響率を伸ばすことができます。
弊社物件は築年数が古い＋日本一空室率が悪い山梨県に物件があります。
弊社物件は同築年の競合他社物件と比べると、表装リフォームをしっかり行っていたため、空室率はそれほど悪くはありませんでした。しかし2017年の繁忙期、募集部屋が全く埋まらず赤字転落となってしまいました。
赤字になった理由として
表装リフォームのみでは資産価値を高めることができない
築年数が古くなればなるほど賃貸検索サイト集客は厳しくなる
と分析。翌年から集客方法を全面的に見直し、差別化リノベーション＋独自集客（HP＋SNS）を行いました。
その結果2020年以降は独自サイト反響率が大幅にアップしたことで、平均成約期間短＋増収増益を達成。
昨年と一昨年は閑散期に退去が発生したものの、一昨年は約2か月／昨年は退去後数日で入居申込（契約）に繋げることができました。
▶閑散期早期客付けができた弊社集客詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は簡単にできる賃貸反響率を上げる方法についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっています。そのため反響率UPを狙いに家賃値下げしても、競合物件も同様のことを行う可能性が高いため、早期客付けは厳しいと思われます。
SNS集客は賃貸反響数UPに効果的ですが、物件クオリティーが低いと反響数を伸ばすことは難しいため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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