【簡単にできる】賃貸反響率を上げる方法
更新日：3月5日
一般的な賃貸借契約では、借主が退去をする際「退去日から1か月前」までに管理会社に連絡することになります。
貸主／管理会社的には、早期客付けをすることにより、空室による家賃機会損失を少しでも抑えたいと考えます。
そのためにはまずは物件を知ってもらう＝反響率を上げることが重要となります。
弊社物件は築年数が経過している物件であるため、2018年から家賃値上げ目的のリノベーションを行っています。家賃相場を無視した集客を行っているため賃貸検索サイト上での反響は正直あまり伸びません。
しかしある方法を採用したことによって
最短で募集開始後1週間で成約
閑散期であっても反響率UP
させることに成功しています。
本投稿は、誰でも簡単にできる賃貸反響率UPの方法について、お伝えいたします。
▼目 次
１．反響率を上げる理由
１）物件認知してもらうため
２）成約につながらない
３）仲介会社が損をしてしまう
２．反響率を上げる際にやってはいけないこと
３．誰でもできる反響率を上げる方法
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"反響率UPで重要となるポイント”
１．反響率を上げる理由
再募集が開始されると、仲介会社は物件情報を賃貸検索サイトにUPを行い早期成約を目指すことになりますが、そもそもどうして物件反響数を上げなければならないのでしょうか？
その理由は以下の3つを挙げることができます。
物件認知してもらう
成約につながらない
仲介会社は損をしてしまう
それぞれの理由についてみていきましょう。
１）物件認知してもらうため
賃貸検索サイト内には検索画面が掲載されています。
希望条件を入力することにより、すべての条件に合致した部屋のみが掲載されます。
募集部屋が部屋探しをされている方の希望条件に合致すれば、多くの方が物件情報を見てくれます。その結果問合せや内見予約に繋げられやすくなり、早期成約になる可能性が高くなります。
２）成約につながらない
反響率を上げなければ当然ながら空室期間が長期化してしまいます。
空室期間が長期化すれば、貸主の家賃収入は当然ありませんが、物件を管理している管理会社にとっても管理料収入がゼロとなってしまいます。
双方にとって空室期間の長期化はデメリットでしかありませんので、成約に繋げるためには反響率を上げなければなりません。
３）仲介会社が損をしてしまう
再募集を行う際、仲介会社に賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらうようにお願いすることになります。
仲介会社が同サイトに物件情報を掲載する際、掲載料を支払います。そのため仲介会社側は早期成約に繋げることで、掲載料コストを軽減させたいと考えています。
ただ空室期間が長期化になると、仲介会社側にとっては掲載コストばかり増えてしまいます。そのため一部の仲介会社では反響数が伸び悩んでいる物件掲載を取りやめてしまうところもあります。
▶仲介会社が一部物件の掲載を取りやめてしまうわけについては、動画をご覧下さい。
【動画】必見！セミナー④不動産会社によるポータルサイト掲載する空室の選別方法を理解しよう！～
２．反響率を上げる際にやってはいけないこと
賃貸反響率＝成約は紙一重の部分があるため、早期成約を目指すためには反響数を伸ばすことは急務です。
一般的に反響数が伸び悩んでいる背景には、募集部屋の家賃とエリア内の家賃相場に乖離が発生していることが考えられます。
賃貸検索サイト内には、エリア内の家賃相場が掲載されているため、家賃相場との乖離が大きくなると他の部屋に流れてしまう可能性が出てしまいます。そのため空室期間が2か月以上続くと、管理会社担当者などから募集家賃の見直しを提案されることがあります。
家賃見直しすることにより適正家賃に近づけるため、反響数UP＝成約率上昇が期待できますが、安易な値下げを行うと管理上のリスクを高めることになるため注意が必要です。
▶安易な値下げを行うことによる管理上のリスクについては、過去記事をご覧下さい。
３．誰でもできる反響率を上げる方法
築年数が経過している物件では、競争力が低下しているため価格競争が激化しています。そのため家賃相場は値崩れ状態になりがちです。
反響数UPのために家賃値下げを繰り返していけば、利幅が少なくなりキャッシュフローの低下を招いてしまいます。
弊社物件は築年数が古い＋日本一空室率が悪い山梨県に物件があります。
弊社物件は同築年の競合他社物件と比べると、リフォームをしっかり行っていたため、空室率はそれほど悪くはありませんでした。しかし2017年の繁忙期、募集部屋が全く埋まらず赤字転落となってしまいました。
赤字になった理由として
リフォームのみでは資産価値を高めることができない
賃貸検索サイトのみの集客では、築年数が古いだけで敬遠されてしまう
と分析し、翌年から集客方法を全面的に見直し、差別化リノベーション＋独自集客（HP＋SNS）を行いました。
その結果同サイト内における家賃相場の影響を受けにくくなったことから、2年後方は増収増益＋満室達成を実現。2022年度においてはアパート家賃収入＋利益が過去最高を更新することができました。
▶弊社集客の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
４．まとめ
今回は簡単にできる賃貸反響率を上げる方法についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸の資産価値は築年数の経過と共に下落してしまいます。そのため家賃も比例して値下がりをしてしまう可能性が高くなります。
ただし築年数が経過していたとしても、物件資産価値を高めた上で集客方法を見直すことで、家賃値下げなどをしなくても安定的な集客を行うことができます。弊社物件では今回ご紹介した内容を実践したことで、反響数を簡単に高めることができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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