賃貸経営で空室が発生してしまうことはやむを得ないことです。
問題なのは成約期間を短縮させることですが、一般的に早期客付けを目指すのであれば「適正家賃にあった家賃設定する」「広告料をつける」「客付けに強い仲介会社訪問する」ことが求められます。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、築年数は昨年で30年目を迎えた物件ですが…
家賃相場より高い家賃設定
広告料は一切つけない
仲介会社訪問はしていない
にも関わらず、昨年5月に発生した退去部屋はわずか4日で入居が決まりました。
本投稿は、弊社物件で募集後わずか4日で入居決定になった理由をお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"早期客付けを目指すうえで重要なポイント”
１．一般的な賃貸空室期間
株式会社タスがリリースしたところによると、主要都市の平均空室期間は4～5か月とのことです。ただし繁忙期は比較的早期成約ができるため、上記は参考程度にとどめておいた方が無難です。
空室期間が4～5か月となってしまうと、期間内は家賃収入を得ることができません。そのため管理会社や仲介会社では空室が3か月以上続いている物件に対し家賃値下げをお願いする可能性が高くなりますが、近年の賃貸市場は空室率が悪化しているため家賃値下げしても客付けができない可能性があります。
２．家賃相場より高いリノベ物件が退去後わずか4日で成約！
一般的に5月の大型連休後～8月お盆前は部屋探しする方が少なくなってしまうため、閑散期となります。
昨年5月30日に退去となった部屋は、弊社物件で唯一間取り変更していなかった3DK／入居期間が10年であったため、8月のお盆までに間に合うよう間取り変更を含むリノベーションを検討しようと思っていました。
ただ退去後4日後に内見→即日入居申込が入ったことで、急遽リノベーションを行うことになりました。
間取り変更していない（クリーニングさえしていない）部屋がどうして早期客付けに成功したのか、その理由は弊社代表が考えた「差別化戦略」がカギとなります。
▶差別化戦略の重要性については、過去記事をご覧下さい。
差別化戦略①：独自集客
弊社物件はリノベーション後安定した家賃収入を得たいとため、家賃相場より高めの家賃設定にしています。
そのため賃貸検索サイトからの反響は正直期待できません。そこで物件独自の公式サイトを2018年に開設しました。
公式サイト（HP／Instagram／Twitter／YouTube）を開設したことで、リノベーション部屋の訴求効果を高めることができ公式サイト経由からの反響が多くなりましたが、部屋探しされる方は必ずしも賃貸検索サイトだけを使っているとは限らないことが伺えます。
実際昨年入居／今年入居された方は弊社公式サイトから内見された方であるため、集客媒体を見直すことで反響数アップは十分期待できると言えます。
▶独自集客の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
内見時の状況
早期成約を実現するためには第一印象がとても重要となります。そのため内見時にリフォームが完了していないと客付けは難しくなってしまいます。
内見当日は、他室リノベーション部屋の写真を用いながら、リノベーション後の部屋の概要を説明しました。しかしこれだけでは説得力があまりありません。そこで弊社代表はリノベーション部屋に入居するメリット（暮らし方の提案）を行いました。
差別化戦略②：暮らし方の提案
仲介担当者は部屋の詳細までは把握することができないため、内見時の説明が抽象的になりがちになります。
一方弊社物件の場合、弊社代表がリノベーション企画を立て物件管理も強化してるため…
漆喰を施工することで光熱費削減が期待できる
一般的な物件と比べガス単価が安いため、家計に優しい物件
物件管理を強化しているため、クレームが発生しにくい
事を具体的に説明することができるため、内見者も暮らしのイメージが連想しやすくなり1時間程度の内見で入居申込をしていただくことに成功しました。
３．決め手は資産価値を高めたキッチン
クックパッドのリリースによると、部屋探しの際「キッチンの充実度」を優先したいと考えている方が多いとのことです。
▶クックパッドのリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
ファミリー物件の場合、女性が成約のカギを握っていることから「キッチンのクオリティー」次第で成約の可否が決まってしまう可能性は極めて高いです。
近年ではリノベーション物件が多くなり、キッチンもリノベーションを機に交換しているケースが多いものの、競合他社物件はコスト削減のために既製品を導入しているため差別化を図ることができません。
そこで弊社物件ではリノベーションを機に女性客を意識したカフェスタイルキッチンを設置しています。キッチン本体はそのまま生かし無垢材扉を新設＋機能性改善のためキッチンカウンターを設置することで、資産価値を高めることができ競合他社との差別化を図ることができます。
実際にカフェスタイルキッチンを導入したことで…
内見時に入居申込してくれる人が多い
長期入居に繋げることができる
ためカフェスタイルキッチンの費用対効果はとても高いと言えます。
こちらは今回入居された借主アンケートですが、キッチンを高評価していただいたことで、家賃が高くても入居促進に繋げられることを証明しています。
▶弊社カフェスタイルキッチンの詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶今回成約となった部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は弊社物件で募集した部屋がわずか4日で入居決定になった理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
差別化戦略を打ち出すことができれば、価格競争からの脱却／早期客付けが現実的となります。ただ多くのリノベーション物件は差別化を図ったつもりでも実際はそうではないため、資産価値を最大限に高められません。
一方弊社物件、は弊社物件でしか提供できないリノベーション部屋を提供することができるため、早期成約／収益最大化を簡単に達成させることに成功しています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562