近年の賃貸市場は需要と比べ供給数が多くなっています。
物件供給数が多くなれば競争力が低下している築年数が古い物件などは、早期客付けは厳しくなり空室による家賃機会損失が大きくなってしまいます。
ただ物件資産価値が高い／募集に工夫をしている物件は、募集時期関わらず客付けに成功しているため、安定した家賃収入を得ることができています。
本投稿は賃貸物件の客付けを大成功させるための効果的な方法についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸物件の客付けの流れ
不動産仲介会社は部屋探しする方に希望条件に合った部屋を紹介～契約手続きを行いますが、一連のことを「客付け」／客付けする仲介会社を「客付け業者」と言います。
仲介会社が行う客付け業務を細分化すると、以下の業務を行います。
物件情報掲載
問い合わせ
内見同行
入居審査～賃貸借契約書作成／契約業務
それではそれぞれの業務内容を見ていきましょう。
１）物件情報掲載
賃貸検索サイトは原則仲介会社でしか掲載することができないため、貸主から募集依頼があると同サイトに物件掲載を行い反響を待ちます。
２）問合せ
反響があると物件募集している仲介会社に問合せ連絡が入ります。問い合わせ内容としては内見予約／物件募集確認が多いです。
３）内見同行
内見予約が入ると仲介担当者同行のもと物件内見を行います。基本的に現地内見を希望される方が多いですがオンラインでも内見でも対応可能です。
部屋探しされる方は平均3件内見しています。そのため内見が入っても必ずしも成約になるとは限りません。
４）入居審査→賃貸借契約
内見者が入居申込すると、仲介会社は入居審査を行います。滞納歴／家賃支払い能力／人柄などを総合的に判断し入居可否を決めます。
入居審査通過後は賃貸借契約の手続きを行い契約終了後カギを渡して終了となります。
２．賃貸客付け成約報酬
仲介会社が客付けに成功すると、成約報酬となる仲介手数料を請求することができます。
仲介手数料は法律により最大で家賃1,1か月分までしか請求できず、また原則借主／貸主双方が負担するルールとなっていますが商習慣により、借主が家賃1,1か月分を支払うケースが圧倒的に多いのが現状です。
なお貸主側も客付けに成功した仲介会社／管理会社に「広告料」「業務委託料」という名目で成約報酬を支払うことになります。この場合家賃1か月分を支払うケースが多いです。
３．賃貸物件客付けを有利にするには？
仲介会社は物件成約できなければ、何件物件内見同行しても報酬はゼロとなります。
そのため仲介担当者は成約につながりそうな物件を最優先で紹介／案内を行いますが、仲介担当者か積極的に紹介したい物件の特徴は以下の3点です。
物件清掃が行き届いている
物件クオリティーが高い
レスポンスが早い
それではそれぞれの特徴を見ていきましょう。
１）物件清掃
たとえ募集部屋が素晴らしくても物件外観周り／共用部分（駐輪場、廊下、ゴミ置き場）にごみや汚れが目立ってしまう物件は、物件印象が悪くなってしまうため客付けさせることが難しくなってしまいます。
物件清掃が行き届いてると清潔感が前面に出るため、内見時の第一印象を高めることが期待できます。
仲介担当者は「見た目」も客付けには必要と考えているため、物件清掃がしっかりされている物件は優先的に紹介／案内されることが多いです。
２）物件クオリティーが高い
部屋探しされている方は複数の物件を内見し、それぞれの部屋の機能性＋利便性を確認しています。
そのため物件クオリティーが高い物件は成約率が高くなるため、たとえ築年数が古くても仲介担当者は優先的に紹介／案内してくれます。
３）レスポンス
部屋探しされる方は少しでも条件がいい物件に入居したいと考えています。そのため内見時／入居申込時に交渉される方がいます。
入居条件を変更する場合原則として貸主許可が必要となりますが、貸主との連携がうまくいっている物件では、その場ですぐに対応してくれるためクロージングがしやすくなります。そのため仲介業務に協力的な物件は優先的に紹介／案内してくれます。
４．賃貸物件客付けを大成功させるための効果的方法とは？
賃貸物件の客付けは正直「運次第」のところが大きくなってしまいますが、賃貸客付けを大成功させる効果的な方法があるとしたら、ぜひ実践したくなるものです。
賃貸客付けを大成功させる方法とは、徹底した差別化戦略を行いSNS媒体を使った募集を強化することです。
弊社物件は築年数が古いため2018年から差別化リノベーション＋独自集客を展開しています。
集客ターゲットが確実に気に入る「カフェスタイル」に特化したリノベーション部屋を作り、SNS媒体を用いた集客を行うことで従前と比べ…
反響数大場UP→内見当日に入居申込する確率80%以上／成約期間短縮に成功
映えるリノベーションを展開→家賃値上げに成功→収益性大幅に改善
させることに成功しています。
▶弊社リノベーション／集客は不動産メディアなどから注目されています。詳細はこちらをご覧下さい。
５．まとめ
賃貸物件の客付けを大成功させるための効果的な方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件がSNS集客に力を入れているのは、賃貸物件を最も利用している20～30代は調べ物をする際、SNS検索される方が多く、また賃貸検索サイトとは違い「検索で引っかかる」ことはないため、物件の魅力を伝えることができれば、早期客付けさせることができるからです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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