【賃貸物件客付け】大成功させるための効果的な方法とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月24日
- 読了時間: 7分
近年の賃貸市場では、築年数が経過するにつれて供給が需要を上回る傾向にあります。そのため供給が多い築年数が古い物件は競争力が低下し、適正家賃で募集しても客付けが難しくなります。
しかし築年数が古くても資産価値が高い物件や募集に工夫を凝らしている物件は、募集時期関わらず早期客付けに成功し、安定した家賃収入を得ることが可能です。
本投稿は賃貸物件の客付けを大成功させるための効果的な方法についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸物件の客付けの流れ
不動産仲介会社は部屋探しする方に希望条件に合った部屋を紹介し契約手続きを行います。この一連のプロセスを「客付け」、客付けを行う仲介会社を「客付け業者」と言います。
仲介会社が行う客付け業務は、以下のように細分化されます。
物件情報掲載
問い合わせ
内見同行
入居審査～賃貸借契約書作成／契約業務
それではそれぞれの業務内容を詳しく見ていきましょう。
１）物件情報掲載
賃貸検索サイトは基本的に仲介会社のみが物件情報を掲載できるため、貸主から募集依頼があった際は、同サイトに物件情報を掲載し反響を待ちます。
２）問合せ
反響があると物件募集している仲介会社に問合せ連絡が入ります。主な問い合わせ内容は内見予約／物件募集確認です。
３）内見同行
内見予約が入ると仲介担当者と共に物件内見を行います。基本的に現地内見を希望される方が多いですがオンラインでも内見対応してくれます。
部屋探しされる方は平均3件内見しています。そのため内見があったからといって必ずしも成約に至るわけではありません。
４）入居審査→賃貸借契約
内見者が入居申込すると、仲介会社は入居審査を行います。滞納歴／家賃支払い能力／勤務歴／人柄などを総合的に判断し入居可否を判断します。
入居審査通過後は賃貸借契約の手続きを行い、契約終了後カギを渡して終了となります。
２．賃貸客付け成約報酬
仲介会社が客付けに成功すると、成約報酬となる仲介手数料を請求することができます。
仲介手数料は法律により最大で家賃1,1か月分まで請求でき、原則として借主と貸主双方が負担することになっていますが、商習慣により、借主が家賃1,1か月分を支払うケースが圧倒的に多いのが実情です。
なお貸主側も客付けに成功した場合「広告料」「業務委託料」という名目で成約報酬を支払うことになります。この場合家賃1か月分を支払うケースが多いです。
３．賃貸物件客付けを有利にするには？
仲介会社は物件が成約しなければ、内見同行しても報酬は発生しません。そのため仲介担当者は成約の可能性が高い物件を最優先で紹介／案内を行いますが、積極的に紹介したい物件の特徴は以下の3点です。
物件清掃が行き届いている
物件クオリティーが高い
レスポンスが早い
それではそれぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。
１）物件清掃
たとえ募集部屋が素晴らしくても物件外観や共用部分（駐輪場、廊下、ゴミ置き場）にごみや汚れが目目立つと、物件印象が悪くなり客付けが難しくなってしまいます。
日本トレンドリサーチが発表したリリースによると、約6割の回答者が「店内の汚れ」を理由にそれ以来行かなくなったことが明らかになっています。
物件清掃が行き届いてると清潔感が強調され、内見時の第一印象を向上させることが期待できます。
仲介担当者は「見た目」の重要性が成約率に影響を及ぼすことを理解しているため、物件清掃がしっかりされている物件は優先的に紹介／案内されることが多いです。
２）物件クオリティーが高い
部屋探しされている方は複数の物件を内見し、それぞれの部屋の機能性や利便性を確認しています。
そのため物件クオリティーが高い物件は印象に残りやすいため成約率が高くなり、たとえ築年数が古くても仲介担当者は優先的に紹介／案内してくれます。
３）レスポンス
部屋探しされる方は少しでも条件がいい物件に入居したいと考えています。そのため内見時／入居申込時に交渉が入ることが多いです。
入居条件を変更する場合原則として貸主許可が必要となりますが、貸主との連携がうまくいっている物件では、その場で貸主に電話連絡し決裁を仰ぐことができるため、クロージングが容易になります。
そのため仲介業務に協力的な物件は優先的に紹介／案内をしてくれます。
４．賃貸物件客付けを大成功させるための効果的方法とは？
賃貸物件の客付けは正直運に左右される部分が大きいですが、成功を収めるための効果的な方法があれば、ぜひ試してみたいものです。賃貸客付けを大成功させるには、徹底した差別化戦略を行いSNSを活用した募集を強化することが重要です。
弊社物件は築年数が古いため2018年から差別化リノベーション＋独自集客を展開しています。物件は２LDK～３LDKのファミリータイプで、主に20～30代のカップルや新婚夫婦が入居しています。
ファミリータイプ物件では女性が契約の決定に大きな影響を与えていることが多いです。
そこで競合物件が模倣できない「自然素材」を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、室内写真を物件専用HPやSNSに投稿することで、ハッシュタグ検索を通じて物件情報を直接拡散させることが可能です。
特にInstagramは20～30代の女性ユーザーが多く占めており、魅力的なリノベーションの写真を投稿することで、視覚的なインパクトを通じて多くの反響を得ることが期待されます。
その結果2020年以降は成約期間を短縮することに成功し、平均して1か月前後で入居申込を頂くことが可能となりました。
またリノベーションで徹底的な差別化を図っているため、リノベーションを機に家賃を8～10％値上げしていますが、客付けには全く影響は出ていません。
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５．まとめ
賃貸物件の客付けを大成功させるための効果的な方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件がSNSを活用した集客に力を入れている理由は、賃貸物件を最も利用している20～30代は調べ物をする際、SNSを頻繁に利用するからです。
SNSは賃貸検索サイトとは異なり「検索で不利になる」ことはないため、物件の魅力を効果的に伝えれば早期客付けは十分期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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