【空室対策】低コストでおしゃれな洗面脱衣所にする方法！貸主向け格安リフォームアイデア
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 1 日前
- 読了時間: 14分
競争力が低下した築20年以上の物件の空室対策として、「水回りの強化」は必須と言われています。そのため多くのリノベーション物件ではキッチンは交換されているものの、洗面脱衣所については…
洗面台はリニューアルされていない
室内内装は白をベースにしている
ケースがあります。しかしファミリー向け物件を検討されている方は、女性が部屋探しの主導権を握っていることが多いです。そのため、キッチン同様に洗面脱衣所もデザイン性や機能性を高めないと、客付けに影響が出てきてしまいます。
一番の理想はリノベーションを機に洗面脱衣所をリニューアルすることですが、貸主によっては洗面所の交換に何十万円もかけられない方もいるはずです。
実はちょっとしたリフォームのコツを押さえるだけで、低コストでも見違えるほどおしゃれで使いやすい洗面脱衣所を作ることは可能です。
本投稿は賃貸集客を圧倒的に有利にしてくれる、洗面脱衣所の格安リフォームアイデアと、弊社物件の実例をご紹介します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％→99％への改善、年間収入430万円UPという実証済みのノウハウをもとに、オーナー様と二人三脚で改善サポートします。
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▼ 目 次
【本記事でお伝えする結論】
洗面脱衣所は生活感が最も伝わるため、築年数の経過によるデザイン性や収納力の低下は、成約率に影響を与える。
低コストでも洗面脱衣所は大きく改善でき、室内配色や照明、収納、エントランスを見直すだけで年数が経過しても清潔感と機能性が向上する。
弊社物件では2018年以降、フルリノベ部屋では造作洗面台、セカンドラインでは既存洗面台＋内装変更でコストを抑えつつも印象改善に成功。2020年以降は年間入居率95％以上を継続。
１．貸主がキッチンだけではなく、洗面脱衣所をリフォーム・強化すべき3つの理由
築20年以上のアパートでは、LDKをリフォームしても洗面脱衣所は特に対応していないケースが少なくありません。
しかし実際の内見では、水回りの印象次第で入居判断に大きな影響を与えてしまいます。特に20～30代のカップルや新婚世帯は、デザイン性だけではなく、毎日使う場所の快適性や清潔感まで細かく確認する傾向があります。
そのため洗面脱衣所の印象次第で、競合物件に流れてしまうこともあります。ここでは貸主が洗面脱衣所のリフォームを強化すべき理由をお伝えします。
洗面脱衣所は生活感が最も伝わりやすい
築20年以上経過したアパートの空室対策＝LDKやキッチンに予算を集中させるケースが非常に多く見られますが、実際の内見では、洗面脱衣所の印象も入居判断に大きく影響しているのが現状です。
先程もお伝えしましたがファミリー向けアパートに入居される方は、女性が部屋探しの主導権を握っています。女性は「毎日使う場所が快適かどうか」を内見の際非常に重要視しています。なぜなら、洗面脱衣所は…
朝の身支度
洗濯
入浴後
など、生活感がリアルに伝わる場所だからです。
一方築20年以上の物件では、洗面台や床材だけでなく、洗面脱衣所そのものが古い状態のまま募集されているケースが少なくありません。例えば…
洗面脱衣所にドアがなく、カーテンレールのみある
シャワー付き洗面台ではなく、2ハンドル水栓の洗面台がある
室内内装がまったく張り替えされていない
とそれだけで生活感が強く出てしまい、築年数以上の古さを感じさせてしまいます。
水回りは、物件管理が行き届いているかどうかを判断しやすい場所です。そのためLDKがきれいでも洗面脱衣所に古さや使いづらさが残っていると、部屋全体の印象を下げ成約率が低くなってしまいます。
白基調の内装は逆効果
スペースの関係からファミリー向けアパートの洗面脱衣所の広さは、2帖程度しかありません。そのため少しでも室内を広く見せたいために、築年数が古い物件では白を基調にした量産クロスや白系のクッションフロアが貼られてあるケースが非常に多いです。
室内内装を白色でまとめることで、圧迫感を軽減させることができますが、洗面脱衣所のような狭い空間では、素材感や照明との組み合わせによって、無機質で冷たい印象になりやすい特徴があります。
そのため、内見者によっては「清潔感」よりも「安っぽさ」「冷たい印象」に感じてしまい、生活イメージが湧きにくくなることがあります。
収納不足が原因で他社物件に流れる可能性が高い
また築年数が古いアパートにおいて見落とされやすいのが、洗面脱衣所の収納不足です。現在の借主は、バスタオルや洗剤、ドライヤー、スキンケア用品、ヘアアイロンなど、洗面所回りに置きたいものが昔と比べ増えています。
しかし築20年以上経過したファミリー向け物件では…
収納棚がそもそも設置されていない
収納スペースがあるが容量不足
のどちらかのケースが非常に多いです。特にこれから同棲する方や子供がいる子育て世代にとって、収納不足は想像以上にストレスになりやすくなります。そのため内見時に…
明らかに不便に感じる
入居後、洗濯機ラックを用意しなければならない
収納不足によって生活感が感じられてしまう
ことになり、結果的に他社物件に流れてしまう可能性が高まります。
▶洗面台をおしゃれに見せる具体的なリフォーム方法については、過去記事をご覧下さい。
▶洗面脱衣所の収納不足㋾改善する具体的な方法については、過去記事をご覧下さい。
２．【低コストで激変】おしゃれで機能的な洗面脱衣所にする4つのアイデア
洗面脱衣所のリフォームというと「洗面台を丸ごと交換しないと古さは消えない」と思われがちです。
確かに、シャワー付きではなく2ハンドル洗面台が設置されている物件では、昭和感が前面に出てしまうため交換は必須になりますが、それ以外の場合は、「清潔感や使いやすさ」が内見の際重視されています。
特に築年数が経過したアパートを所有している貸主の中で、リフォーム予算が限られている場合は…
費用をかけるところ
抑えるところ
を見極めることが重要です。ここでは低コストで実現できる、おしゃれで機能的な洗面脱衣所にする4つのアイデアについてお伝えします。
インテリアは2色がベスト
洗面脱衣所をおしゃれに見せる上で、最も低コストで効果が期待できるのが、室内配色の整理です。
築年数が経過したアパートの特徴としては…
床や壁、建具の色がバラバラ
白一辺倒の配色
になっているため、雑然とした印象となってしまいます。一般的に洗面台は白系が多いため、ここを基準に空間全体をまとめると、統一感が出やすくなります。
おすすめは「白＋木目系」の2色構成。白系の壁紙（量産タイプでOK）にし、床材は耐水性が優れコストが安いクッションフロアを活用します。
クッションフロアはさまざまな色や柄がありますが、その中でも特に洗面脱衣所と相性が良いのが、ナチュラルな木目調やテラコッタ調です。温かみのある色を選択することで、冷たい印象になりがちな洗面空間をやわらかく見せることができます。
またおしゃれに見せるコツとしては、すべての部屋の室内配色を2色にすること。こうすると部屋全体の統一感が生まれ、築年数が古い物件から雰囲気を整えた物件にアップグレードできます。
照明を高ルーメンのLED電球に交換する
洗面脱衣所のリフォームで意外と見落とされがちなのが、室内の明るさです。築年数が古いアパートの場合、電球タイプの照明が備え付けられているものの、近年の新築物件で主流となっているLEDダウンライトと比べると、明らかに照度不足となり空間全体も古く見えてしまう恐れがあります。
そこでおすすめなのが、照明機器を交換するのではなく、電球を高ルーメンのLED電球に交換することです。電球ひとつ交換するだけですが、従前と比べ空間全体が明るくなり、さらに朝の身支度などがしやすくなるため、結果的に費用対効果が高くなります。
▶LED電球の選び方については、Panasonic公式サイトも参考になります。
収納棚は後付けできる
ファミリー向け新築物件では浴室の広さを確保するために、洗面脱衣所は意外とコンパクトになっています。そのため収納棚が設置されてあっても限定されるため、タオルや洗剤、着替えなどを十分に収納することが難しくなります。
一方、築年数が古いアパートの洗面脱衣所は、意外とスペースに余裕があるものの、空間を最大限生かし切れていないケースが多く見られます。
そこでおすすめなのが、洗濯機置き場付近に可動棚を設置することです。棚を2つ設置することによりタオル置き場、洗剤ストック、家族の着替えスペースを確保しやすくなります。
また材料費と施工費を含めても2万円程度で対応でき、さらに収納が増えることは内見者にとって「生活しやすそう」といった印象を持ちやすくなります。生活改善が施されていると、結果的に入居の決め手になったり長期入居につながりやすくなるため、結果的に費用対効果を高めやすくなります。
ドアなし問題はロールカーテンで解決
築年数が古いアパートの空室が埋まりにくい原因の一つとして、洗面脱衣所にドアがない点です。
一応カーテンレールが設置されているので、カーテンを付ければプライバシーは確保できるものの、内見者にとっては、生活感が想像しやすい以上に「ここで生活するのはイヤだ」と感じてしまう可能性が高くなってしまいます。
本来であれば後付けのドアを設置することが理想ですが、ドアのサイズは物件によって異なるため特注となり、6万円以上の費用がかかってしまいます。そこでおすすめなのがロールカーテンを設置することです。
ロールカーテンは見た目がすっきりしているので、カーテンより生活感が出にくく、空間全体も整って見えます。また使用しない時には収納できるので圧迫間の軽減や、洗面脱衣所内の換気も可能になります。
さらにロールカーテンは施工費込でも2万円程度で対応できるため、コストを気にする貸主にとってもメリットは高いと言えます。
▶洗面脱衣所を低コストでおしゃれに見せる方法、洗面脱衣所にドアがない物件の改善方法については、過去記事をご覧下さい。
３．【実例ビフォーアフター】フルリノベーションvsコストを抑えたセカンドライン
築年数が経過したアパートの洗面脱衣所リフォームについて、「どこまで費用をかけるべきか」で悩む貸主は非常に多いです。
ただ見せ方や内装の工夫次第では、たとえシャワー付き洗面台が古くても、室内印象を大きく改善させることは可能です。ここでは、実際に弊社が所有物件で行った…
家賃アップを目的としたフルリノベーション
コストを抑えながらも見栄えを改善したセカンドライン
を比較しながら、費用対効果の高い改善ポイントを具体的に解説していきます。
フルリノベーション部屋の洗面脱衣所
弊社物件は築年数の経過による競争力の低下が課題となっていたため、2018年から空き室を順次リノベーションを進めています。全3棟のうち2棟については、家賃アップと競合物件の明確な差別化を目的としたフルリノベーションを実施し、洗面脱衣所については、弊社オリジナル仕様となっています。
無垢材を活用した洗面台や白を基調にした内装に統一することで、キッチンと同じようなおしゃれなカフェの雰囲気を演出することができます。また照明や床材、収納棚の色味も合わせることで、洗面所単体ではなく「部屋全体の世界観」に一体感を持たせています。
ただし、フルリノベーションはクオリティーが高くなる一方でどうしても家賃帯は高くなります。実際に一部の内見者からは「部屋自体が素晴らしいが予算的に難しい」といった声をいただくことがありました。
そこで弊社では「家賃は抑えたいがおしゃれな部屋に住みたい」方に向けて、フルリノベーションのセカンドラインを開発しました。
▶フルリノベーションで洗面台にここまでこだわる理由については、過去記事をご覧下さい。
セカンドラインの洗面脱衣所
セカンドラインは原則家賃据置で募集するため、費用をかける部分と見栄えを優先する部分を明確に分けなければなりません。
例えば洗面台本体は無理に交換せず、状態が良ければそのまま活用することで、コストを抑えることができます。その代わり内装や収納、目隠し部分を重点的に改善することで、低コストでも印象を大きく変えることができます。
特に効果が大きかったのは、内装の張り替えです。壁材には量産クロス（石目調）、床材にはデザイン性が高いテラコッタ調のクッションフロア（両者ともサンゲツ）をそれぞれ採用しました。これにより、コストを抑えながらもヨーロッパ風の柔らかい雰囲気を出すことができます。
▶クッションフロアの特徴については、サンゲツ公式サイトでも詳しく紹介されています。
また古いアパートで多い「洗面脱衣所にドアがない問題」に対しては、ロールカーテンを設置。ドア交換よりも3分の1程度の費用で済み、見た目もスタイリッシュになるため、空間全体の印象改善につながりました。
さらにリノベーションを機に可動式の収納棚を新設。今までは洗濯機ラックなどを用意しなければなりませんでしたが、洗濯機置き場上の空きスペースを活用することで、収納容量が格段に増え結果的に内見時のPRポイントの一つになりました。
洗面脱衣所リフォームというと、つい高額設備の導入を検討しがちですが、内見者が最初に感じるのは設備の充実以上に…
清潔感
統一感
利便性
の3つです。そのため低コストでも見せ方次第では印象が大きく変わり、それが入居促進の一つになってきます。
なお今回取り上げた洗面台改修などの独自のリノベーションを推進した結果、2020年以降は年間入居率95％以上と安定した家賃収入を得ることができています。
▶弊社物件の洗面脱衣所の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は、賃貸集客を圧倒的に有利にしてくれる、洗面脱衣所の格安リフォームアイデアと、弊社物件の実例についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
洗面脱衣所は生活感が最も伝わるため、築年数の経過によるデザイン性や収納力の低下は、成約率に影響を与える。
低コストでも洗面脱衣所は大きく改善でき、室内配色や照明、収納、エントランスを見直すだけで年数が経過しても清潔感と機能性が向上する。
弊社物件では2018年以降、フルリノベ部屋では造作洗面台、セカンドラインでは既存洗面台＋内装変更でコストを抑えつつも印象改善に成功。2020年以降は年間入居率95％以上を継続。
空室対策リノベーションを行う際、同じ水回りでもキッチンに比べて洗面脱衣所は軽視されがちですが、他社物件がやっていないことを強化することで、結果的にリノベーションの費用対効果を最大化させることができ、入居促進につながりやすくなります。
「できるだけリフォーム費用を抑えて空室を埋めたい」と考えている方は、今回紹介した低コストアイデアをぜひお試しください。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年・98年に祖父が建設した計4棟のアパートを、2006年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと劇的に改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」と「満室継続」を同時に達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
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