人気設備ランキングに騙されるな！空室対策で設備投資より室内クオリティーを優先すべき理由
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月6日
- 読了時間: 15分
築20年以上の物件を所有する貸主の中には、空室対策の一環として人気設備を導入したものの、空室改善ができずに悩んでいる方は多います。確かにインターネット無料や宅配ボックスは、賃貸検索サイトの検索条件にヒットしやすい点では効果的ですが…
和室中心、DKがある間取り
収納不足
水回りが古いまま
では部屋探しをする方の多くは「ここには住みたくない」と感じてしまうため避けられてしまいます。
本投稿は、築30年以上の物件で人気設備ランキングで常に上位にランクインしている「インターネット無料」対応していない物件が、ターゲットに訴求するリノベーションを行った結果、人気設備に頼らなくても入居率や家賃収入を大幅に改善させた事例をもとに、空室対策で本当に優先すべき改善順序について解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
空室対策の罠とは「人気設備を導入すればすぐに埋まる」と思い込み、部屋全体の価値改善が後回しになっていること。
築20年以上の物件でインターネット無料対応は反響改善に効果的なものの、通信速度を気にする方や間取りや設備が古いままでは、最終的には選ばれない。
今は設備単体よりも「住みたい」と感じる空間設計やリノベーションの質が、入居決定を左右する時代となっている。
弊社物件は築30年以上、インターネット無料化ではないが、差別化リノベーションを展開したことで入居率と家賃収入が大幅に改善。つまり単に人気設備を追加しただけでは空室改善効果はないといえる。
空室対策は設備追加より”住みたくない理由”を先に消すことが重要。敬遠設備の改善→写真映え＋動線改善→物件タイプ別の追加設備、この順番で進めると費用対効果と成約率が高められる。
１．空室対策の罠にハマっていませんか？
「人気設備を導入すれば空室が埋まる」
築20年以上の物件を所有している貸主ほど、この考え方に陥りやすい傾向があります。確かに近年では人気設備のひとつであるインターネット無料を導入する物件が増えており、以前と比べると物件競争力は向上しています。
一方で宅配ボックスやオートロックを導入している築20年以上の物件は、地方都市ではまだまだ少数派です。そのため、人気設備を追加すれば差別化できると考える貸主は少なくありません。
結論を言うと、設備投資しても空室が改善しないケースは数多くあります。その最大の理由は現代の部屋探しでは、設備の有無だけで判断されなくなってきているからです。
以前は人気設備を導入している物件が少なかったため、インターネット無料やモニター付きインターホン、温水洗浄便座を導入すれば、差別化につながるためすぐに部屋は埋まりました。
しかし今では、最低限の人気設備を設置する物件が増え、さらに部屋探しする方は、SUUMOなどの賃貸検索サイトで複数物件を比較しながら探す時代になっています。例えば宅配ボックスが標準設置されていても…
ファミリー物件に住みたいのに、間取りがDKでリビングがない
クローゼット収納がない、収納が少ない
生活動線が悪い
部屋全体の統一感がまったくない
このような部屋の状態では、仮に家賃が安くても「ここに住みたい」という感情は生まれないため、空室が長期化しやすくなります。
また20～30代の方は、InstagramやYouTubeのルームツアー動画の影響もあり、室内のデザイン性や暮らしやすさを重視する傾向があります。そのため単に設備を追加するだけでは、”古い物件に設備を足しただけ”といった印象になりやすく、結果的には価格競争に巻き込まれてしまいます。
ここで問題なのは設備投資自体ではありません。本当の罠とは、「人気設備を導入すればすぐに埋まる」と思い込み、部屋全体の価値改善が後回しになることです。実際に設備単体よりも…
LDKの開放感
キッチンのデザイン性や使いやすさ
収納力
部屋全体の雰囲気
など暮らしのイメージが想像できる部屋の方が、成約率は格段に高くなっています。つまり、現代の空室対策では、「どの設備を導入するか」ではなく、内見者がここで暮らしたいと思える状態にまで改善できているかが、結果を大きく左右するといっても過言ではありません。
▶人気設備ランキングの詳細については、過去記事をご覧下さい。
２．【データで判明】人気№1：インターネット無料の意外な落とし穴
全国賃貸住宅新聞社が毎年公表している「人気設備ランキング」は、実際に客付けを行っている不動産仲介会社管理会社の声を反映してしているため、例年上位にランクインされている設備ほど、ニーズの高い設備＝集客に有利になるといえます。
インターネット無料は単身・ファミリーともに、同ランキングで例年トップ3以内を維持しており、導入ニーズの高い設備であることは間違いありません。スマートフォン、動画配信、在宅ワークの普及によって、通信環境は既に”生活インフラ”の一部になっています。
そのため毎月3,000円～4,000円程度の通信費が抑えられるインターネット無料物件は、検索段階では確かに有利です。特に未導入物件が多いエリアでは、反響数の改善につながるケースもあります。
ただし、ここで見落とされがちなのは「検索される物件」と「最終的に選ばれる物件」は別という点です。
賃貸物件を最も利用している20～30代は動画視聴やSNS利用時間が長く、総務省の調査でも20代の平日インターネット利用時間は平均4時間超となっています。
しかし一般的なインターネット無料物件は、一つの回線を複数世帯で共有するケースが多いため、利用者が多くなる夜間や休日になると通信速度が大きく低下することがあります。
動画が止まる
オンラインゲームにラグが発生する
といったストレスは、想像以上に入居満足度に影響してきます。実際にインターネット無料物件へ入居された方の中には、オンライン会議中に何度も通信速度が低下し、業務に支障が出たことで早期退去につながった事例もあります。
そのため通信速度を求める方や、所謂ヘビーユーザの方は、好んでインターネット無料物件には入居しません。
▶総務省が発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
▶インターネット無料物件に入居した方が早期退去した事例については、こちらをご覧下さい。
さらに近年では部屋探しの基準そのものも変化しています。現代の部屋探しは希望条件に合致した3件程度の部屋を内見・比較した上で総合的に判断しています。
例えば築20年以上の物件で、間取りが現代のライフスタイルとは真逆のDKや和室の部屋に、インターネット無料にしても、家賃を抑えたい方以外進んで入居しません。
一方で仮にインターネット無料対応ではなくても、リノベーションが施されていれば、内見時「ここに住みたい」といった印象につながりやすくなります。
また最近ではSNS経由で部屋を探す方も増えており、”住みたいと思える空間かどうか”が以前より重視される傾向があります。つまり、インターネット無料は「あって当たり前」の設備に近づいており、それ単体だけで空室対策を完結できる時代ではなくなっています。
▶SNS経由で部屋探しをする方の詳細については、こちらをご覧下さい。
３．【実証】設備投資ゼロでも満室！物件クオリティー向上の成功事例
弊社物件は1993年築のファミリー向けアパートを3棟所有していますが、2017年の繁忙期の集客失敗を契機に翌年から空き室を順次リノベーションを行っています。
弊社物件はもともとインターネット無料ではなかったため、管理会社からは集客強化のために、インターネット無料化の提案を受けましたが…
インターネット無料化にしても顧客の希望条件に合致しなければ、部屋は決まらない
通信速度の低下リスクが発生しやすいことによる入居満足度の低下
入居有無に関係なく毎月発生するランニングコスト
などを考慮し、導入は見送りました。その代わりに取り組んだのが、リノベーションによる室内全体のクオリティーの向上です。
▶弊社が2017年の繁忙期に集客で失敗した理由については、過去記事をご覧下さい。
無垢材を活用したオリジナルのカフェスタイルキッチンや白を基調にした内装、漆喰壁や間接照明などを採用し、「この部屋に住みたい」と感じてもらえる空間づくりを優先しました。
リノベーションを機に家賃を8～10％値上げしましたが、入居率は従前の77％→95％以上まで改善、年間家賃収入も約430万円アップさせることに成功しています。
ここで注目すべき点が、インターネットが無料でないことを理由に契約を断られたり、更新のタイミングでインターネット無料物件に住み替えされた事例が今まで全く発生していません。
つまり入居の決め手になるのは、人気設備の有無以上に「部屋そのものに魅力があるか」がポイントになってくると言っても過言ではありません。
なぜこのようなことが言えるのかというと、2024年の秋に節税対策の一環として宅配ボックスを全室に設置しました。宅配ボックスは需要が高い設備で、人気設備ランキングの付加価値偏でもランクインしていますが、設置後に反響率や成約率が大幅に伸びることはなかったからです。
先程もお伝えしましたが、近年の賃貸市場は借り手有利な時代で、内見する際は設備はもちろんですが室内デザイン性や部屋全体の雰囲気を比較した上で部屋を決めています。
そのため築20年以上の物件で確実に成果を出すには、人気設備を追加するのではなく、部屋全体の魅力や世界観を高める方法へ切り替えた方が、結果的に収益改善につながりやすくなります。
そのため、築20年以上の物件で成果を出すには、設備追加を繰り返すのではなく、部屋全体の魅力や世界観を高める方向へ切り替えることが、結果的に収益改善につながりやすくなります。
▶実際の弊社リノベーション部屋の詳細については、過去記事をご覧下さい。
４．失敗しないための空室対策ロードマップ
空室対策で成果を出すためには、「人気設備を追加する」前に、改善すべき順番を正しく理解することが重要です。
実際に空室が長期化している物件の多くは、設備不足以上に”住みたくない理由”が放置されています。その状態で設備投資を行っても費用対効果は限定的になります。
ここでは空室対策で失敗しないために、優先順位に沿って進めるべき改善ステップを、具体例を交えながら解説していきます。
ステップ①：敬遠される設備を減らす
最初に行うべきは、入居希望者から敬遠される設備があった場合は、即改善することです。借主から敬遠される設備に関しては、全国賃貸住宅新聞社が毎年10月に発表していますが、順位は例年あまり変化はありません。
その中でも特に…
3点ユニット
バランス釜
昔ながらの和室
和式トイレ
昔ながらの和室中心の間取り
は若い世代にとっては「清潔感が感じられず、住みにくい」印象が強くなってしまうため、仮に適正家賃以下で募集したり入居条件を大幅に緩和しても、空室が長期化してしまいます。当然ながら敬遠される設備があれば、人気設備を設置しても何ら効果はありません。
まずは「住みたいと思えない理由」を減らすことが最優先で行うべき課題です。
▶築年数が経過した物件で設備改善を優先すべき理由については、過去記事をご覧下さい。
ステップ②：写真と内見の印象を変える
マイナス要素を改善した後は、「この部屋を見てみたい」と思わせる段階に入ります。
近年ではSUUMOなどの賃貸検索サイトだけではなく、Instagramなどやショート動画など、視覚中心で比較される傾向が強まっています。そのため募集部屋が顧客の希望条件に合致していたとしても、写真段階で魅力が伝わらなければ、内見予約につながりにくくなります。
例えばリフォームやリノベーションをする際に…
DKからLDKへ変更して室内を広く見せる
白を基調としたインテリアにして明るさと清潔感を出す
キッチンや洗面台を刷新して生活感を改善する
といった改修を行うと、写真映えが期待できるだけでなく、内見時に入居後の生活イメージをより想像しやすくなります。
さらに最近の部屋探しの傾向としては、部屋の見た目だけでなく生活のしやすさも重視しています。収納不足や導線の悪さは、内見時マイナス評価につながります。
そのためクローゼットの改修や増設、回遊しやすい動線改善など、”入居後の快適性”までを考えた改修を行うと、築年数の古さを感じなくなり、結果的に内見からの成約率が高くなります。
▶リノベーションを行う目安については、過去記事をご覧下さい。
ステップ③：最後に設備追加を行う
物件タイプ | 優先すべき設備 |
築年数が浅く単身アパート（男性向け） | インターネット無料 |
女性単身アパート | 防犯カメラ、ホームセキュリティー、オートロック |
学生物件 | インターネット無料、高速インターネット |
築年数が古いファミリー物件 | 水回りの一新、LDK化、収納強化 |
ここまで改善して初めて、追加設備が効果を発揮します。実際、競合物件もリフォームや設備更新を行っているため、単にリフォームやリノベーションを行っただけでは比較競争から抜け出しにくくなります。
そのため最終的には、”選ばれる理由”を加える必要がありますが、追加すべき設備は物件タイプによって異なります。例えば…
単身向け…インターネット無料、宅配ボックス、独立洗面台、バストイレ別
ファミリー向け…水回りリニューアル、収納強化
女性専用物件…防犯対策（防犯カメラ、オートロック、ホームセキュリティー）、水回りリニューアル
など、ターゲットによって優先順位は変わってきます。
つまり空室対策で結果を出すには、単に設備を増やすのではなく、まずはマイナス評価につながる設備を撤去した上で、築年数に応じたリフォームやリノベーションを行い、最終的に人気設備を導入するといった順番で進めれば、競争力が高い物件になるため、結果的に早期成約＋費用対効果が期待できます。
▶空室対策全体の考え方について、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
５．まとめ
今回は最新人気設備を導入すれば空室問題は解決できるかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室対策の罠とは「人気設備を導入すればすぐに埋まる」と思い込み、部屋全体の価値改善が後回しになっていること。
築20年以上の物件でインターネット無料対応は反響改善に効果的なものの、通信速度を気にする方や間取りや設備が古いままでは、最終的には選ばれない。
今は設備単体よりも「住みたい」と感じる空間設計やリノベーションの質が、入居決定を左右する時代となっている。
弊社物件は築30年以上、インターネット無料化ではないが、差別化リノベーションを展開したことで入居率と家賃収入が大幅に改善。つまり単に人気設備を追加しただけでは空室改善効果はないといえる。
空室対策は設備追加より”住みたくない理由”を先に消すことが重要。敬遠設備の改善→写真映え＋動線改善→物件タイプ別の追加設備、この順番で進めると費用対効果と成約率が高められる。
築20年以上の空室対策では、人気設備の追加より先に「住みたい」と思える住環境を優先すべきです。
弊社物件がある山梨県は、かつて賃貸空室率が全国ワースト1になるほど空室率が多いエリアですが、2018年から空き室を差別化リノベーションしたことで、インターネット完備物件ではないものの入居率と家賃収入を大幅に改善させています。
つまり、築20年以上の物件で空室率を改善させたいならば、人気設備の充実よりまずは物件全体の価値改善を見做すことが重要であると言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年・98年に祖父が建設した計4棟のアパートを、2006年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと劇的に改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」と「満室継続」を同時に達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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