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【空室対策】物件力を高める3つのポイント解説


賃貸市場は今後人口減少に伴う賃貸需要の低下+物件供給数飽和状態が続くため賃貸空室率は全国的に悪化します。その結果競争力が低下した築年数が経過した物件は、価格競争に巻き込まれ今まで以上に客付けに苦戦する物件が増加することが懸念されます。



競争に勝ち抜くためには物件力を向上させることが求められます。



物件力を高められれば、大空室時代を迎えても空室で悩むことが少なくなり、また安定的な家賃収入を得ることができます。



本投稿は空室対策で物件力を高める3つのポイント解説します。


 

▶︎お知らせ◀︎


私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます!

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▼目 次

 

【本記事でお伝えする結論】




1.なぜ空室対策で物件力を高めることが重要なのか?


なぜ空室対策で物件力を高めることが重要なのか?

本記事をご覧になっている貸主の中には、物件力を高めることがなぜ重要になるのか理解できない方がいると思いますが、実は物件力を高めることができない物件は賃貸経営を成功させることは100%できません。



賃貸物件の価値(=資産価値)は築年数の経過と共に下落します。物件価値が下落すれば当然ながら魅力的な物件にはならないため空室が目立ってきます。例えば…



  • ファミリー物件に住みたいのに間取りがDKのまま

  • 築20年以上経過しているのに設備交換されていない

  • 玄関にテレビドアフォンが設置されていない



と古さが目立ってしまうのはもちろんですが、それ以上に「利便性が感じられない」ためこの部屋で生活しようとは誰も思いません。



ただ近年では部屋探しの際「築年数にこだわりを持たない」方が増加しています。そのため築年数が古くても物件力を高める空室対策することで、反響数UP/収益UPさせることは十分期待できます。





2.【空室対策】物件力を高める3つのポイント解説


【空室対策】物件力を高める3つのポイント解説

空室対策で物件力を高めると聞くと「人気設備増強」を連想される方が非常に多いですが、設備増強しても室内インテリアが魅力的ではなかったり物件自体が汚かったりすると、客付けが難しくなってしまいます。



弊社代表が考える空室対策で物件力を高める方法とは以下3つです。



  • 定期清掃

  • リノベーション

  • 防犯対策



それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。



1)定期清掃


部屋探しされる方は基本的に希望条件に合致した複数の物件を内見します。



内見時は物件外観周り/共用部も確認しますが、定期清掃が行われていないと貸主が思っている以上に清潔感が感じられない物件にみえてしまいます。「第一印象はたった3秒で決まってしまう」と言われてるため清潔感がない物件は物件力が低下し客付けにも影響が出てしまいます。



例えば…



  • 共用廊下に虫の死骸などが大量に落ちている/壁に蜘蛛の糸がある

  • 駐輪場が整理整頓されていない

  • 雑草があちらこちらで伸びている

  • ごみ置き場にごみが蓄積されている



上記物件は特に注意が必要です。ただ定期的に物件清掃を行っていれば、築年数関わらず物件印象を高めることができるため客付けで不利になることは少ないはずです。



 

▶物件清掃の重要性の詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

2)リノベーション


築年数が20年以上経過すると新築物件と比べ設備機能性が低下するため、物件力が弱くなり家賃値下げしても物件自体魅力的ではないため早期客付けが難しくなってしまいます。



しかし物件力を高めるリノベーションを行うと、室内機能性やデザイン性が向上しさらに新築物件と比べ家賃がリーズナブルになっていることから、従前と比べ早期客付け+収益アップが期待できます。



 

▶リノベーション効果の詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

3)防犯対策


警視庁発表によると、住宅侵入窃盗は2004年以降減少傾向となっているものの2022年度は年間約15,000件発生しています。



分譲マンション比べ賃貸アパートはセキュリティーが弱く、オートロックが設置されている物件は少ないため物件力で見た場合あまり期待できません。



しかしテレビ付きドアフォンを設置しさらに防犯カメラを敷地内に設置することで、対応していない物件と比べると防犯力+物件力を高めることができます。




弊社物件は築年数が30年を超えていますが、オーナーである私が定期清掃強化/差別化リノベーション推進/テレビ付きドアフォン設置+敷地内防犯カメラ設置など物件力を高める空室対策を行った結果…



  • 2020年以降満室+増収増益

  • 昨年度家賃収入過去最高を更新

  • 成約期間短縮させる



ことができました。



 

▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。


 

3.まとめ


今回は空室対策で物件力を高める3つのポイントをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。





近年では部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数が古くても物件力を高める空室対策を行えば早期客付けさせることは十分できます。



今後賃貸空室率はさらに悪化し二極化が進むため、確実に生き残るためには物件力を高めることがカギとなります。




今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。






 
空室対策コンサルタント 有限会社山長
有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

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