【空室対策】物件力を高める3つのポイント解説
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4月14日
- 読了時間: 14分
「空室対策をしているのに、なかなか部屋が埋まない」そんな悩みを抱えている貸主は多いのではないでしょうか？
近年の賃貸市場は、人口減少＋物件供給の増加により競争が激化しています。その結果、競争力が低下下した築20年以上の物件は…
家賃を下げても部屋が埋まらない
内見からの成約率が低い
といった状況に陥りやすくなっています。結論として、今後の空室対策で重要になるのは、家賃を下げることではなく物件力を高めることです。
本投稿は、清掃・リノベーション・防犯対策の3つの視点から、空室対策として効果的な改善方法を具体的に解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
空室対策の本質は築年数ではなく「生活価値＝物件力」を高めること。間取りや収納、キッチンなど日常の使いやすさと第一印象を改善すれば、古い物件でも家賃を下げずに早期成約が可能。
契約者の約9割は内見し、第一印象は3秒で決まるため、最初に確認される共用部の清掃徹底が成約率を左右する。
築20年以上の物件は原状回復だけでは競争力が上がらず、空室長期化になる。リノベーションが不可欠になるが、適切に価値を高めれば家賃アップしても早期成約や満室維持は可能。
防犯対策は空室対策に直結し、「対策されているか」が入居判断を左右する。古い物件でも防犯カメラなどの対策を行うことで、物件全体の抑止力につながり、結果的に成約率が高くなる。
１．空室対策で最も重要なのは物件力である理由
部屋探しの価値観が多様化した現代では、貸主が空室対策で押さえるべきポイントは大きく変化しています。ここからは…
なぜ「生活価値」が重視されるのか？
空室が出る物件にはどのような共通点があるのか？
築年数が古い物件でも選ばれる物件との違いは何か？
といった視線から、空室対策の本質を具体的に解説していきます。
１）築年数ではなく「生活価値」で選ばれる時代
かつては築年数が浅い物件ほど賃貸集客には有利でしたが、現代の空室対策において重要なのは、築年数ではなく、顧客にとっての生活価値をどれだけ提供できるかです。
近年の賃貸市場は部屋探しの価値観が多様化し、築年数が古くてもリノベーションが施されていれば、築年数の古さは部屋探しにおいて特に問題にはなっていません。
一方で、インフレによる家賃上昇の影響により、築年数の浅い物件であっても、以前のようにスムーズに空室が埋まるとは限らなくなっています。
例えばJR甲府駅周辺にある築10年以内の2LDKアパートの家賃相場は、かつては8万円台が主流でしたが、今では約11万円と約3割上昇しています。
その結果、部屋探しをされる方は「新しいかどうか」ではなく、家賃に対してどれだけ快適に暮らせられるかというコストパフォーマンスで判断するようになってきました。
実際に、内見時には以下のポイントを意識しています。
間取りが使いやすいか？
収納が十分にあるか？
キッチンがストレスなく使えるか？
といった、日常生活のしやすさが重視されています。つまり、築年数が古くても生活価値が高ければ選ばれ、逆に築年数が浅い物件であっても、家賃が高過ぎれば敬遠される時代になっています。
２）空室が出る物件に共通する3つの問題
空室が出る物件には共通点があり、特に多いのが以下の3つです。
①間取りが現代のライフスタイルに合っていない
ファミリー向け物件を検討する方の多くは、部屋数の多さよりも「ゆったりとしたリビング空間」を重視する傾向があります。
そのため従来のDKタイプのままでは、利便性が悪いと判断されてしまうため、結果として空室が長期化する原因となります。
②設備が古く生活ストレスが大きい
キッチンなどの水回りが古い、収納が少ないといった設備面の問題は、日々の生活に直結するため入居判断に大きく影響します。特に注意すべきなのが水回り。
水回りは築年数以上に古さが目立ちやすいため、特に女性が部屋探しの主導権を握りやすいファミリー物件においては、成約の可否に直結します。
③第一印象で選ばれない
at－homeが発表したリリースによると、部屋探ししている方の約7割が、SUUMOなどの賃貸検索サイトを利用し、さらに半数以上の方が「水回り写真」を重点的に確認していることが明らかになっています。
本リリースから、賃貸検索サイト上の”掲載写真の印象”次第で、内見に進むかどうかを大きく左右していると言えます。また実際の内見は希望条件に合致した物件の中から、3件程度に絞るケースが多いです。
つまり、掲載写真が魅力的ではないと感じられた時点で、成約対象外になるリスクは極めて高くなってしまいます。
▶at－homeが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧ください。
３）築古でも埋まる物件の共通点とは？
一方で築20年以上でも、安定して埋まる物件には明確な共通点があります。それは「生活価値を意識してアップデートされている」ことです。例えば…
３DKを２LDKに間取り変更する
壁付けキッチンから対面キッチンに変える
収納をクローゼット化する
といった改善を行えば、付加価値が高まるため顧客満足度が大きくなります。実際にリノベーションを行った物件では…
募集開始前に申込が入る
家賃を上げても決まる
といったケースは珍しくはありません。つまり築年数が古いかどうかではなく、どれだけ今の生活にフィットしているかが、結果を分けます。
４）物件力を高めることが空室対策の本質
結論として空室対策で最も重要なのは、「物件力を高める」ことです。ここでいう物件力とは、見た目目がきれいかどうかや、人気設備が充実しているかではありません。実際の暮らしを想定した時の…
使いやすい間取りなのか
十分な収納が確保されているか
キッチンは使いやすいか
日常生活で不便を感じないか
といった”入居してからの満足度”を左右する要素の総合力を指します。なぜこれが重要なのかというと、賃貸物件を探している方は「築年数」ではなく、「ここで快適に暮らせられるかどうか」を基準にしているからです。
つまり選ばれる物件に共通しているのは、「この部屋に住みたい」と直感的に思わせる力があるかどうかです。それでは貸主はどのような対応を取ればいいのか？今すぐできる具体的な行動は以下の通りです。
SUUMO等の賃貸検索サイトを使って、所有物件と比較する
掲載写真を見て「第一印象で選ばれるか」を客観的に確認する
「使いにくいポイント」がないか、仲介会社などに意見を聞く
これらを意識して物件自体を見直すことが、結果として家賃を下げずに空室を埋める、最も効果的な戦略につながります。
２．【空室対策】物件力を高める3つのポイント解説
それでは具体的に物件力を高めるには、何を行えばいいのでしょうか？ここでは実際に空室改善につながる「3つの実践施策」を具体例とともに解説します。
１）清掃で第一印象を改善する
最もコストをかけずに効果が出やすい空室対策とは、共用部の清掃を徹底し、第一印象を改善することです。
株式会社Alba Linkが発表したリリースによると、賃貸契約をする際に内見が必要と考えている方は約9割にのぼり、内見時に最初に確認されるのは室内ではなく、エントランスや共用部です。
第一印象はわずか3秒で決まると言われているため、この時点で内見者がマイナス評価をしてしまうと、その後どれだけ室内が良くても成約に至らない可能性は高まってしまいます。
▶株式会社Alba Linkが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
これは賃貸物件に限った話ではありません。日本トレンドリサーチの調査でも、約6割の方は「店内の汚れ」を理由にそれ以降飲食店に行かなかくなった経験があると回答しています。
つまり人は「清潔感のない場所＝避けるべき場所」と無意識の中で判断してしまいます。実際に空室が長期化している物件では、以下のような状態がよく見られます。
共用廊下や玄関エントランスに虫の死骸やゴミが残っている
郵便受けに大量のチラシ入っている
駐輪場が乱雑になっている
ゴミ置き場が汚れている、ニオイがある
敷地内の雑草が伸び放題になっている
▶日本トレンドリサーチが発表したリリースの詳細は、こちらをご覧ください。
これからは貸主にとっては小さな問題かもしれませんが、内見者にとっては「管理が行き届いていない物件には住みたくない」という判断に直結します。
さらに重要なのは、物件を紹介する仲介会社担当者も同様の印象を与えてしまいます。共用部が汚れている物件は…
借主属性が低く入居後トラブルが発生しやすい
案内しても成約が期待できない
と捉えがちになり、場合によっては当て馬的に扱われる可能性が高くなります。
では具体的に何をすればいいのでしょうか？以下の対策を行うと効果的です。
出来れば週1回、少なくとも月1回は現地に来て、共用部を確認する
共用部分清掃が行き届いていない場合は、委託先に連絡して改善してもらう
物件が自宅近くにある場合は、貸主自ら掃除を行う
清掃は一見地味な作業ですが、内見時の第一印象を改善する＝内見後の離脱を防ぐという意味では、非常に効果が高い空室対策です。
▶物件清掃の重要性の詳細は、過去記事をご覧下さい。
２）リノベーションで価値を再設計する
築20年以上の物件で以前と比べ空室が長くなった場合は、リノベーションによる価値の再設計が必須となってきます。なぜなら、20年以上前の物件は当時のライフスタイルを前提に設計されているため、現代の顧客ニーズとずれが生じているからです。
20年以上前の物件 | 現代の新築物件 | |
部屋数が多いDK＋和室 | 人気の間取り | リビングで寛ぎたい＝LDK＋洋室 |
押入タイプ | 収納 | クローゼット |
追い炊きがない | 浴室 | 追い炊きがあって当たり前 |
シャワー付きではない | 洗面台 | シャワー付き |
そのため原状回復程度のリフォームを行っても、競争力が高まらないため、家賃を値下げしても空室が埋まりにくく、価格競争が発生しやすくなります。
しかし部屋探しの価値観が多様化した現代では、築年数は物件探しにおいてあまり重要視されなくなっています。そのためライフスタイルに合ったリノベーションを施せば、”新築より安くて済みやすい物件”として選ばれやすくなります。
なぜこのようなことが言えるのか、その理由はインフレの影響により新築物件の家賃は高止まりの状態が続き、建物が完成しても募集を続けるケースが増えています。これは裏を返せば「新築に住みたいが、家賃が高くて諦めている」方が潜在的に多いことが推察されます。
つまり適切なリノベーションを行えば、「本来は築年数が浅い物件を検討していた層を取り込める」可能性が高まるため大きなチャンスといえます。その結果…
募集前に申込が入る
家賃値上げしても早期成約できる
可能性が高まります。
ここで重要なのは、リノベーション＝闇雲に設備を増やすことではないという点です。本質は「生活しやすさを設計すること」にあります。特にファミリー向けアパートの場合は、部屋探しの主導権を握ることが多い女性の視点が成約に直結するため…
キッチンの使い勝手
収納の十分さ
生活動線のスムーズさ
室内の配色
といった細部まで意識する必要があります。それでは貸主は何を始めるべきか？今すぐ実行できる具体的な行動は以下の通りです。
SUUMOなどの賃貸検索サイトで競合物件を検索し、設備や間取り、家賃を比較する
所有物件が「写真で選ばれるか」客観的に確認する
仲介会社や管理会社に「なぜ部屋が決まらないのか」を具体的にヒアリングする
リノベーションは全面改修するため費用が高額になりますが、付加価値を高めることができれば…
家賃アップしても早期成約が可能
入居満足度が高まり長期入居につながりやすい
入居期間中に資金回収でき、利益を確保しやすい
かかった経費は減価償却となり、節税効果が期待できる
ため結果として、家賃を下げるよりも収益は安定しやすくなります。つまりこれからの空室対策で重要になるのは、築年数で戦うのではなく「選ばれる物件」を提供することです。
これができるかどうかで、空室が続く物件になるか、安定して埋まる物件になるかが決まります。
▶リノベーション効果の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３）空室対策における防犯対策の重要性
賃貸物件を探している方の中には、「この物件は安心して暮らせられるのか？」と不安を感じながら内見しているからは少なくありません。特に女性やカップル、ファミリー層では、防犯面への意識が年々高まっており、防犯性が低い物件は成約候補から外れるケースも増えています。
そこで近年施工された新築アパートでは、オートロックは標準装備し、さらに一部の物件にはホームセキュリティーも完備することで、防犯力を強化しています。
一方で築年数が古い物件では、こうした設備が導入されていないケースが多く、また初期費用やランニングコストの問題から、普及が進んでいないのが実情です。この差が「新築は安心だが築古は不安」といったイメージにつながり、空室の原因になることも少なくありません。
また警視庁のデータでも住宅窃盗は減少傾向にあるものの、2022年時点でも年間約15,000件発生しており、「安全かどうか」ではなく「対策されているか」が重視される時代になっています。そのため内見時に…
ここは少し不安かも？
夜は怖そう
と思われると、他の物件に流れる可能性は高くなります。
それではどのような対策が効果的なのでしょうか？重要なのは高額な設備を導入することではなく、見てわかる防犯対策＝見える防犯を整えることです。
具体的には、以下の3つが即効性の高い施策です。
テレビ付きモニターホンの設置：訪問者を事前に確認できる
敷地内の防犯カメラ設置：犯罪抑止力が高く、視覚的にアピールできる
共用部の照明設置：薄暗い箇所に照明をつけることで、周囲からの視認性が高められる
築年数が古い物件ほど、防犯面では弱くなってしまいますが、上記を対応することにより「ここなら安心して暮らせられる」と感じてもらいやすくなりますので、結果的には物件力を高める空室対策になると言えます。
３．まとめ
今回は、清掃・リノベーション・防犯対策の3つの視点から、空室対策として効果的な改善方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
空室対策の本質は築年数ではなく「生活価値＝物件力」を高めること。間取りや収納、キッチンなど日常の使いやすさと第一印象を改善すれば、古い物件でも家賃を下げずに早期成約が可能。
契約者の約9割は内見し、第一印象は3秒で決まるため、最初に確認される共用部の清掃徹底が成約率を左右する。
築20年以上の物件は原状回復だけでは競争力が上がらず、空室長期化になる。リノベーションが不可欠になるが、適切に価値を高めれば家賃アップしても早期成約や満室維持は可能。
防犯対策は空室対策に直結し、「対策されているか」が入居判断を左右する。古い物件でも防犯カメラなどの対策を行うことで、物件全体の抑止力につながり、結果的に成約率が高くなる。
弊社物件は築30年以上が経過していますが、オーナーである私自身が主体となり…
共用部の定期清掃強化
差別化を意識したリノベーションの推進
モニター付きインターホンを全室設置、敷地内防犯カメラの導入
といった物件力を高める空室対策を継続的に実施しました。その結果、築年数の古さをカバーするどころか、むしろ強みへと転換することができ…
2020年以降は年間稼働率95％以上を維持
2024年度は家賃収入が過去最高を更新
成約期間の大幅な短縮
といった成果につながっています。この実績から、空室対策は「築年数」ではなく「物件力」で決まると言えます。適切な対策を講じることで、築年数が古い物件であっても十分に選ばれる物件へと改善できることを、実体験として強く実感しています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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