不動産投資は、他の投資と比べると「リスクが少ない」ともいわれています。
ただ貸物件は築年数が経過すると「資産価値が低下」してしまうため、家賃を維持させることは難しくなります。そのため…
空室が目立つようになる
家賃値下げを余儀なくされる
ためキャッシュフローが悪化するリスクが高くなります。
近年施工された新築物件は融資条件としてサブリース契約となっているケースがありますが、サブリース契約は「稼働率の低下」「家賃相場の下落」が発生するとサブリース会社が損をしてしまうため契約更新時に「借地借家法第32条1項」を適用し、家賃値下げ要求を行う可能性が出てきます。
集金管理／サブリースともリスクが発生することは十分に考えられますが、不動産投資に失敗しないためにはどのような対策を講じればいいのかについて、お伝えしていきます。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
”不動産投資に失敗” しないようにするためには、下記が重要！
なぜ不動産投資に失敗しないようにするためには、上記が重要となってくるのか？
その理由について順に見ていきたいと思います。
１．よくありがちな不動産投資失敗例
１）賃料収入が途絶えた
不動産投資のリスクは退去が発生すると、その部屋の賃料収入が途絶えてしまうことです。
退去連絡をもらった時点で管理会社はすぐに再募集の手続きを開始します。ただ退去後の室内状況が悪ければリフォームなどを行わなければならないため、客付けに時間がかかることがあります。
また貸し出せる状態になっていても、募集時期／部屋のクオリティー次第では早期客付けが難しくなる可能性があります。
客付けに時間がかかってしまうと家賃機会損失が大きくなってしまいますが、正直客付けは運次第のところがあります。
２）家賃滞納されてしまった
家賃滞納発生率は10％以下と言われています。
毎月の家計支出の中で最も支払額が大きいのが家賃です。そのため家賃滞納が発生した際はすぐに回収しないと、返済自体が難しくなり滞納額が大きくなります。
滞納が発生すると管理会社は連帯保証人に至急滞納分を支払うよう督促します。ただ管理会社の督促はお願い程度になってしまうため、連帯保証人が確実に支払ってくれるかは未知数です。
家賃滞納が3か月以上続くと賃貸借契約上における信頼関係は破綻したとみなされる可能性が高いことから、賃貸借契約を解除させることはできます。ただし借家権の問題から退去させる場合には、司法判断を仰ぐ必要があり裁判費用は貸主負担となります。
そのため裁判費用捻出が難しい貸主の一部は、債権放棄する代わりに借主に退去を促すこともあります。
３）物件価値が下落してしまった
新築時は「エリア内でも高い賃料設定」で貸し出すことができても、築年数が経過すればするほど「物件価値は低下」するため、家賃維持は難しくなってしまいます。
好エリアではない限り、家賃相場は年々値下がり傾向となります。
特に築年数が10年目／20年目になると相場自体が一気に値下がり傾向となるため、賃料を値下げせざるを得なくなります。
一旦値下げしてしまうと、他の部屋までも同様の対応をしなければならないので、負のスパイラル状態となってしまいます。
２．不動産投資に失敗しないようにするためには？
１）リスケジュールを検討／無理してまで物件を購入しない
【リスケジュールを検討】
空室期間長期化／家賃値下げによりキャッシュフローが悪化してしまうと、自転車操業的な賃貸経営になってしまいます。このような状態が長期化してしまうと突発的な修繕が発生した際、支払そのものができなくなりドツボにはまってしまいます。
キャッシュフローの改善が難しい場合、無理せずにすぐに借入先の金融機関担当者に事情を説明してリスケジュール検討してもらうようお願いするのがベスト。
リスケジュールすることで毎月の支払額が軽減されるため、キャッシュフローの改善が期待できます。
▶キャッシュフロー悪化対策については、過去記事をご覧下さい。
【無理してまで、物件購入しない】
「実質利回りがいいから」「銀行担当者に勧められたから」といって、安易に新規物件を購入するのは、控えられたほうがいいです。
実質利回りがいい物件であっても、「緊急修繕や大量空室が発生」することはあり得る話。また今後は賃貸空室率はさらに悪化するため、購入当初利回りが良くても場合によっては想定利回り以下になることも考えられます。
物件売却をしたくても利回りが低くなれば買い手が見つからない可能性もあり得るため、無理な投資は禁物です。
２）家賃保証会社を利用することでリスク回避
家賃滞納を防ぐなら契約時に家賃保証会社を利用するのが一番です。家賃保証会社を利用することで借主が家賃滞納しても、代位弁済してくれるため管理会社／貸主における家賃滞納リスクはほぼありません。
また3か月以上家賃滞納すると、契約上の信頼関係は破綻したとみなされるケースが多いため、保証会社は契約解除した上で不動産明け渡し訴訟を行います。
裁判費用は全額保証会社負担となります。
３）物件資産価値を上げる
築年数が古い物件が価格競争になっているのは、物件資産価値が低下しているからで資産価値を高めるリノベーションを行えば家賃値上げ／早期客付けがしやすくなり安定的な賃貸経営が可能となります。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県ある築30年目の物件ですが、差別化リノベーション／独自集客を展開することで2020年以降増収増益＋満室継続を実現しています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は不動産投資に失敗しないためには、どのような対策を講じればいいのか、お伝えしました。
不動産投資が本格的だった1990年代と比べると物件供給数は飽和状態となっています。そのため昔と比べると築年数が経過すると収益性が低下しやすくなり貸主によっては、不動産が「負動産」になってしまっている所もあります。
ただし資産価値を高めるリノベーションを展開すれば収益性を高めることができ、さらに近年の部屋探しは室内のクオリティーが高ければ築年数は特段気にしない傾向となっているため、築年数が古くてもそこまで心配することではありません。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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