不動産投資に失敗しないようにするためには？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2024年2月17日
- 読了時間: 10分
更新日：8月8日
不動産投資は、一般的に他の投資と比べると「リスクが少ない」と言われています。しかし賃貸物件の場合、築年数の経過によって「資産価値の低下」が避けられず、その結果として家賃を維持することが難しくなるケースが少なくありません。
この状況が生じると、以下のようなリスクが高まります。
空室が増え、収益が安定しなくなる
家賃値下げを余儀なくされ、収益性が低下する
これに伴い、キャッシュフローが悪化してしまうリスクが高くなります。
また最近では不動産投資を行う方が増え、特に会社員が行う場合、空室リスクによる家賃収入の減少を防ぐ目的で、サブリース契約を選択される方が見受けられます。
ただし、サブリース契約は「家賃相場が下落」が発生するとサブリース会社が損失を被ることから、契約更新時に「借地借家法第32条1項」を根拠に、家賃減額を要求される可能性がある点には注意が必要です。
集金管理／サブリースに関しては、それぞれ一定のリスクが伴う可能性があります。不動産投資で失敗を避けるためには、十分な情報収集と慎重な計画が重要です。
今回は、不動産投資におけるリスクを軽減するための具体的な対策について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
”不動産投資に失敗” しないようにするためには、下記が重要！
なぜ不動産投資に失敗しないようにするためには、上記が重要となってくるのか？
その理由について順に見ていきたいと思います。
１．よくありがちな不動産投資失敗例
１）家賃収入が途絶える
不動産投資において避けられないリスクのひとつが、退去が発生し次の借主が入居しない限り、その部屋の家賃収入が途絶えてしまうことです。
このリスクは貸主にとって頭を悩ませるポイントですが、適切な対応策を用意することで、損失を最小限に抑えることが可能です。
管理会社が退去連絡を受け取ると、再募集手続きを開始します。しかし問題となるのが退去後の室内状況です。経年劣化や自然損耗が見られなければ、原状回復程度工事だけで済むので時間はかかりませんが、リフォームが必要な場合、再募集するまでの準備期間が長引いてしまうこともあります。
さらにきれいに整備された状態であっても、次の借主がすぐに見つかるかどうかは保証できません。特に募集時期や部屋そのもののクオリティーが影響し、早期客付けが困難になる場合もあります。
例えば、閑散期や周辺の物件と比べて魅力度が低い場合、客付けまでに時間がかかることが考えられるでしょう。この客付けに時間がかかるほど、家賃収入が得られない期間、いわゆる「家賃機会損失」が増大してしまいます。
２）家賃滞納されてしまった
一般的に、家賃滞納発生率は10％以下と言われています。この割合を低く維持できている背景には、契約前に行われる入居審査で、借主に家賃支払い能力を確認している点が、大きな要因として挙げられます。
毎月の家計支出の中で、家賃は最も負担が大きい項目です。そのため家賃滞納が発生した際には、すぐに対応しなければ、滞納額の膨張や返済困難に至る可能性が高くなります。
滞納が発生した場合、管理会社は連帯保証人に速やかに滞納分の支払いを求める対応を行います。しかし、その督促の仕方が「お願い程度」になるため、実際に保証人が確実に支払うかどうかは不透明です。
家賃滞納が3か月以上続くと、賃貸借契約における「信頼関係が破綻した」とみなされる可能性が高まります。この場合、貸主は賃貸借契約を解除することが可能ですが、借家権の問題から退去させる場合、裁判を通じて司法判断を得る必要があります。この際に発生する裁判費用は、借主の負担となります。
こうした事情から、裁判費用を捻出することが難しい貸主の中には、債権を放棄する代わりに借主に退去を促す選択肢を取るケースも見受けられます。
３）物件価値が下落してしまった
新築時はエリア内でも高めの家賃設定で貸し出すことができますが、築年数が進むにつれて、物件資産価値は低下するため、家賃を維持することが難しくなるのは避けられない現実です。
特に築10年目や20年目になると、物件価値自体が大幅に下落するため、家賃相場も急激に値下がりすることが多いです。
一度家賃を値下げすると、結果的に他の部屋に対しても同様の対応を講じる必要が生じ、結果として、負のスパイラルが発生する可能性が高まります。さらに近年の賃貸市場では、築年数が経過するにつれて物件の供給量が増加し、それに伴い競争力も低下していきます。
このような状況下では、仮に適正家賃で募集を行ったとしても、空室を完全に埋められる保証はありません。以上を踏まえると、築年数の進行は物件の収益性に大きく影響を与える要因であり、初期の高い家賃収益を維持することは困難になりがちです。
２．不動産投資に失敗しないようにするためには？
１）リスケジュールを検討／無理してまで物件を購入しない
【リスケジュールを検討】
空室期間の長期化による物件稼働率の低下が続いたり、家賃の値下げを何度も行うと、キャッシュフローが徐々に悪化し、最終的には資金繰りが極端に厳しくなる、自転車操業的な賃貸経営に陥るリスクが高まります。
このような状況が長期化し、突如として大規模な修繕が必要になれば、支払い能力は完全に失われ、文字通り手詰まりの状態に陥る可能性があります。
特に、キャッシュフローの根本的な改善が難しいと感じた場合は、事態を放置したり過度な負担を抱え込むのではなく、早急に具体的な対応策を検討することが不可欠です。
そのひとつの有効な方法が、借入先金融機関の担当者に現状を正直に伝えた上で、返済スケジュールを見直す、いわゆる「リスケジュール」の相談を持ちかけることです。
リスケジュールを行うことで、毎月の返済額を軽減することが可能となり、その結果としてキャッシュフローの改善につながる可能性が出てきます。
ただしリスケジュールを行うと、貸主の信用格付けが下がり、借入金利が高くなりますが、デメリットを人強い記した上で早急に対応することで、これ以上深刻化する事態を防ぎ、経営状況を安定化させるための重要な手段となり得ます。
▶キャッシュフロー悪化対策については、過去記事をご覧下さい。
【無理してまで、物件購入しない】
実質的な利回りが良いという理由や、銀行担当者からの勧めを受けたという動機だけで、軽率に新規物件を購入することは避けた方が賢明です。物件購入に際しては、慎重な判断が求められます。
たとえ実質利回りが良好だと評価される中古物件であっても、実際には予期しない事態が発生する可能性は十分にあります。例えば、急な修繕が必要になる場合や、一度に多くの空室が出てしまう状況はあり得る話です。
また賃貸市場における空室率は、これからさらに悪化する見込みがあることを考慮すると、購入当初は高い利回りが期待できた物件であっても、その後の運用次第では想定していた利益水準を下回る結果になる可能性も否定できません。
さらに将来的にその物件を売却したいと考えたとしても、利回りが低下してしまうことで物件の市場価値が下がり、買い手を探すことが困難になる恐れもあります。
このようなリスクを踏まえると、無計画で過度な投資を行うのは慎むべきです。物権の購入を検討する際には、リスクと利益のバランスを十分に吟味し、長期的な視点から適切な判断を行うことが求められます。
２）家賃保証会社を利用することでリスク回避
家賃滞納を未然に防ぐには、契約時に家賃保証会社を利用するのが最適な方法です。最近では多くの仲介会社が、家賃保証会社を積極的に導入しています。
家賃保証会社を利用することで借主が家賃滞納した場合でも、保証会社が代位弁済してくれるため管理会社／貸主にとって、家賃滞納のリスクはほぼゼロに抑えられます。
さらに3か月以上家賃滞納が続くと、契約上の信頼関係は破綻したとみなされることが多く、管理会社は契約を解除した上で、保証会社に不動産明け渡し訴訟を行うようお願いすることになります。
裁判費用は全額保証会社が負担するため、貸主に追加負担が発生することはありません。
３）物件資産価値を上げる
築年数が経過した物件が市場で価格競争に巻き込まれるのは、主に物件の資産価値が低下しているためです。このような状況下で、資産価値を向上させるリノベーションを実施することで、家賃の値上げや早期客付けが容易となり、結果として、安定した賃貸経営の実現が可能となります。
弊社が所有する物件は築年数が古く、さらに物件がある山梨県は、エリア全体の空室率が約3割に達しているという厳しい環境下にあります。特に2017年の繁忙期には、今まで成功していた空室対策が功を奏せず、結果として赤字に陥るという苦しい経験をしました。
この反省を踏まえ、翌年からは物件の資産価値を向上させる目的で、リノベーションを積極的に進めたところ、その効果が顕著に現れ、開始から2年後には業績が安定し始め、以降4期連続で増収増益という成果を達成することができました。
この経験は、リノベーションによる資産価値向上がいかに賃貸経営の安定性と成功につながるかを示す、重要な事例なっています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は、不動産投資におけるリスクを軽減するための具体的な対策について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
地方都市を中心に、賃貸物件の空室率が悪化傾向にあります。特に競争力が低下した築20年以上の物件は、供給数が多いこともあり、稼働率や収益率の低下が顕著です。そのため貸主によっては、不動産が「負動産」と化してしまうケースも見受けられます。
しかし、資産価値を高めるリノベーションを実施することで、収益性の向上が期待できます。また、最近の賃貸ニーズでは、室内クオリティーは高ければ、築年数をさほど気にしない傾向が強まっていることから、築年数が古い物件であっても、適切な対応をすれば十分競争力を維持することが可能です。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
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