家賃収入減少で、キャッシュ不足になった場合、どう対応したらいい？
更新日：4月15日
不動産投資は、借主が物件に入居さえしてもらえれば、家賃収入が始まりますので、他の投資と比べてリスクが少ないと言われています。
ただ、借主はいつ退去するかは「予想すること自体」難しく、また貸主がその事実を知るのは、基本的には「退去される1か月前」であるため、複数同時に退去連絡が発生してしまうと、キャッシュフローが厳しくなる可能性が出てきます。
キャッシュ不足状態になってしまうと、当然ながら「アパートローンや税金」等の支払いが厳しくなってしまい、この状態が続いてしまうと、賃貸経営が難しくなってしまいます。
本投稿は、キャッシュ不足となってしまった場合、どのような対応をとればいいのか、お伝えいたします。
▼目 次
１．金融機関に相談する
内部留保があれば、キャッシュ不足となっても一時的に持ちこたえることができるものの、空室部屋を埋めなければ、経営が悪化するのは時間の問題となってしまいます。
もしこのような状態になってしまった場合は、すぐに借入先の金融機関に相談し、現在の状況を融資担当者に伝えてください。
金融機関側も、キャッシュ不足になってしまったから「債権を今すぐ回収」するような、強硬手段を打って出ることは、恐らくしないはずです。
ただ経営自体がマイナスになってしまうと、金融機関の評価は下がってしまうのは事実です。
貸主からの相談内容によって、「返済期間の延長」「元金を一時的に据え置く」等の提案をしてくれると思いますが、ただ金融機関に相談する時には、しっかりとした再建計画を伝えることが大切です。
【弊社事例】
2020年に発生した新型コロナウイルスによって募集部屋の客付けが全滅となり、その後退去が発生してしまったことで、キャッシュフローが完全に崩壊し支払いができなくなってしまいました。
すぐにメインバンクに相談した所、1年間の元金据え置きをすぐに決めていただき、最悪の事態にはならずに済みました。
３．借り換えを検討する
キャッシュ不足を改善する方法のひとつに、借り換えがあります。
金利そのものを見直すことによって、必然的に毎月の返済額は減少することから、借り換えを実施することによって、キャッシュフローが改善する可能性が出てきます。
金融機関側にとっても、金額的に高額となっているアパートローンを借り換えてもらうと、仮に金利を現在のものから値下げしたとしても、長期的な視点から見れば、貴重な収入源となることから、利害関係が一致するので、対応してくれる可能性は出てきます。
【弊社事例】
弊社物件はもともと都市銀行をメインバンクとしていました。
初代オーナーである祖父がなくなり急遽自分が2代目オーナーに就任しましたが遺留分請求を受けてしまい、メインバンクに融資依頼をしたところ断られてしまいました。
そこで他行に相談してフリーローンで遺留分を支払うことができたものの、金利が4％台だったので支払いがとてもきつく担当者に相談しました。
担当者からアパートローンを含むすべてのローンを借り換えしてもらえれば金利を大幅に見直すと提案され、すぐに借り換えを行いました。
借り換え後は従前金利より1.5％程度安くなり、さらにアパートローン金利も下げてくれたことで、キャッシュフローを改善させることができました。
▶アパートオーナー就任時における葛藤については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
４．家賃値下げするより投資が重要とは？
空室状態が続いてしまうと、「家賃を値下げすればいいのでは？」といった考えが浮かんできやすくなりますが、結論から言いますと「家賃値下げ」をし続けてしまうと、空室は埋めることができても、利益を出すことは難しくなってしまいます。
近年では賃貸物件の供給数が多くなっているため、特に競争力が低下している築古物件では、家賃値下げをしても部屋が埋まりにくくなっています。
そこでおススメなのがリノベーションです。
リノベーションを行うことによって、物件資産価値が向上し家賃値上げもしやすくなります。また同築年より価値が向上しているため家賃相場の影響を受けにくくなる点も、メリットと言えます。
弊社物件も2018年以降リノベーションを展開することによって、収益性を高めることに成功。2020年以降は増収増益を継続でき、今期に至ってはアパート売り上げが過去最高を更新することができました。
▶弊社の取組は不動産メディア系から注目されています。詳細はこちらをご覧下さい。
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５．まとめ
不動産賃貸業界を取り巻く環境は、今後確実に厳しくなることが予想されます。
2040年には空室率が40％になるとの予測が出ている以上、不動産投資をされている方においても、二極化がどんどん進んでしまい、キャッシュ不足に陥る方は、今後増加することが予想されます。
ただ、空室率増加となっても、賃貸に入居する方が全くいなくなるというわけではないことから、物件の差別化を徹底的に行い、顧客の創造ができるような賃貸経営を行うことができれば、大空室時代を迎えたとしても、収益性を高めることはできるはずです。
賃貸空室対策をしたいと思っても、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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