不動産投資は借主が物件に入居さえしてもらえれば、毎月安定した家賃収入が入るため、他の投資と比べてリスクが少ないと言われています。
ただ借主がいつ退去するか予想すること自体難しく、また貸主がその事実を知るのは、基本的に「退去される1か月前」であるため、同時に複数退去が発生するとキャッシュフローが厳しくなる可能性が出てきます。
キャッシュ不足状態が続くと、当然ながら「アパートローンや税金」等の支払いが厳しくなってしまうため賃貸経営が難しくなってしまいます。
本投稿は家賃収入減少でキャッシュ不足になった場合の対応方法についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．家賃収入減少でキャッシュ不足！どう対応する？
退去が連続して続いてしまうと、家賃収入が一気に減少してしまうためキャッシュ不足となってしまいます。
キャッシュ不足になった場合、速やかに対応しないとキャッシュが焦げ付く可能性が高くなります。対応方法としては以下3点を挙げることができます。
金融機関に相談しリスケジュールしてもらう
借り換えを行う
それではそれぞれの対応を見ていきましょう。
１）金融機関に相談する
内部留保を活用すればキャッシュ不足になっても一時的に持ちこたえることができますが、空室部屋を埋めなければ、内部留保が枯渇し経営難になるのは時間の問題となります。
もしキャッシュ不足になった場合資金繰りを改善させることが先決です。すぐに借入先の金融機関にリスケジュールを検討してもらうよう相談して下さい。
リーマンショックが発生した2009年に、中小企業金融円滑法が制定されました。同法律は中小企業の資金繰り（借入条件緩和／返済一時猶予）をサポートしたものですが、臨時に作られた法律のため2013年に施工期間が終了しました。
ただし金融庁は同法律が終了しても「金融機関が引き続き円滑な資金供給や貸付条件の変更などに努めるべきということは今後も何ら変わりはありません」と打ち出しているため、クライアントが資金繰りが悪化した際、リスケジュールしてくれる可能性は高くなります。
ただし金融機関にリスケジュールを相談する際は再建計画を伝えなければ評価が下がってしまいます。
【弊社事例】
2020年に発生した新型コロナウイルスによって募集部屋の客付けが全滅となり、その後退去が発生してしまったことで、キャッシュが焦げ付き支払いができなくなってしまいました。
すぐにメインバンクに相談した所、1年間の元金据え置きを即決して頂いたことで窮地を脱することができました。
２）借り換えを検討する
キャッシュ不足を改善する方法のひとつに借り換えがあります。金利が安い金融機関に借り換えることで…
従前と比べ毎月の返済額を大幅に減らすことができる
金融機関側も安定した利益（金利）を得ることができる
ため対応してくれる可能性はあります。ただし借り換えを行うと諸経費が発生するため注意が必要です。
【弊社事例】
初代オーナーの祖父がなくなり急遽自分が2代目オーナーに就任しましたが遺留分請求を受け、他行でフリーローンで遺留分を支払うことができたものの、金利が4％台だったので支払いがとてもきつく担当者に相談しました。
担当者からアパートローンを含むすべてのローンを借り換えしてもらえれば金利を大幅に見直すと提案され、すぐに借り換えを行いました。
借り換え後は従前金利より1.5％程度安くなり、さらにアパートローン金利も下げてくれたことで、キャッシュフローを改善させることができました。
▶アパートオーナー就任時における葛藤については、過去記事をご覧下さい。
２．金融機関は何を見ている？
アパート経営の資金繰りが悪化した際、リスケジュールは早期に資金繰りを改善させることができます。ただリスケジュールを行うと銀行評価（格付け）は低下してしまうため、新規融資が厳しくなってしまいます。
そのためリスケジュールをお願いする際は、経営再建計画を打ち出し業績立て直しを行うことが重要になります。
先程もお伝えしましたが弊社物件では2020年の新型コロナウイルスの影響により資金繰りが悪化し、1年間元金据え置き対応してもらいました。
弊社物件では公的融資を使って空き室を随時リノベーションを行っていますが、リスケジュール中は自己資金で2件のリノベーションを行いました。
その後早期客付けに成功し2021年度以降増収増益＋満室をほぼ継続させたことで金融機関の評価が高くなり、その結果メインバンクから遺留分で借りた金利を大幅に削減させることができました。
▶弊社の取組はメディアから注目されています。詳細はこちらをご覧下さい。
３．まとめ
今回は家賃収入減少でキャッシュ不足になった場合の対応方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
不動産賃貸業界を取り巻く環境は、今後確実に厳しくなります。2040年には空室率が40％になるとの予測が出ているためキャッシュ不足に陥る貸主は、今後増加することが予想されます。
ただ空室率増加したとしても賃貸に入居する方が全くいなくなるというわけではありません。物件の差別化を徹底的に行い、顧客の創造ができるような賃貸経営を行うことができれば、大空室時代を迎えたとしても収益性を高めることはできるはずです。
賃貸空室対策をしたいと思っても、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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