これからのアパート経営はどうなる？生き残るためには？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 8月10日
- 読了時間: 9分
アパート経営は入居者を確保できれば安定した家賃収入が得られ、インフレにも強いことから、他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。
結論から言えば、これからのアパート経営では、人口減少や競合物件との比較が進む中で、築年数や立地だけに頼らず「入居者から選ばれる物件」にしていくことが重要です。特に築年数が経過した物件では、空室率だけでなく、家賃収入や修繕費なども含めて長期的な収益性を考える必要があります。
本記事では、これからのアパート経営で生き残るために、貸主がどのような対策を行えばよいのかについてお伝えします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
【本記事でお伝えする結論】
"アパート経営生き残りで重要なポイント”
人口減少や物件間の競争により、築古物件ほど厳しい経営環境に直面する可能性がある。
物件管理を強化し、入居者ニーズに応じたリノベーションで「選ばれる理由」をつくることが重要。
高稼働を維持できる物件では、サブリースと集金管理の収益性・契約条件を比較して判断する。
１．これからのアパート経営はどうなる？
これからのアパート経営は、人口減少など賃貸市場を取り巻く環境の変化により、特に築年数が経過した物件では厳しい状況に直面する可能性があります。その主な理由として、以下の3点が挙げられます。
人口減少
物件供給過多による空室率の悪化
家賃相場下落による収益減少
それではそれぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
人口減少
総務省の発表によれば、賃貸物件を最も借りる15才～64才までの生産年齢人口は1995年の8,716万人をピークに減少傾向となっています。これは総人口の約7割を占めていました。
2050年には5,275万人にまで減少すると予測されており、これは2021年と比較して29.2％減となります。若年層の人口が減少すれば、賃貸物件を借りる方も減少していきます。
特に地方都市の人口減少は大都市圏よりも急速に進行しているため、地方におけるアパート経営は厳しい状況になると考えられます。
物件供給過多による空室率の悪化
日本の人口は今後減少する見込みであり、それに伴い賃貸需要は確実に減少するでしょう。しかし賃貸物件の新規建設は、所得税や相続税の節税対策としての側面から、以前として抑制されていないのが現状です。
内閣府のデーターによると、貸家着工は2017年以降減少傾向となっていたものの、2021年の年半ばにかけて大幅に増加したとのことです。
空室率の悪化は、競争力が低下した築20年以上の物件に深刻な影響を及ぼします。物件の年数が経つにつれて供給数が増加するため、適正家賃で募集しても客付けが難しくなってしまいます。
▶内閣府のデーター詳細は、こちらをご覧下さい。
家賃相場下落による収益低下
物件の資産価値は築年数が経過するにつれて減少し、それに伴い家賃相場も下落します。特に築年数10年目／20年目は資産価値が大幅に下落しやすく、エリアによっては家賃相場の下落が顕著になることがあります。
先程もお伝えしましたが近年の賃貸市場は、物件供給数過多により空室率の悪化が進み、特に競争力が低下した築20年以上の物件は、適正家賃で募集しても客付けが難しくなるため、家賃収益は明らかに減少してしまいます。
さらに築年数の経過と共に修繕費が増加する一方、日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に政策金利を引き上げています。今後も経済・物価情勢によっては、追加利上げが行われる可能性があります。
借入金利が上昇すれば、変動金利など借入条件によってはアパートローンの返済負担が増える可能性があります。家賃収入が減少する中で、修繕費や借入金利などの負担が増えれば、キャッシュフローが悪化する要因となります。
２．アパート経営で生き残るためには？
賃貸市場では物件供給数や空室率の状況を背景に、今後は入居者から選ばれる物件と空室が長期化する物件との差が、さらに大きくなる可能性があります。
では、これからのアパート経営で生き残るためには、どのような対策が必要なのでしょうか？
弊社では、山梨県甲府市周辺で1993年築・全20戸のファミリー向けアパートを実際に経営しています。2018年から空室対策リノベーションに取り組み、2020年以降は95％以上の入居率を維持しています。その経験から、これからのアパート経営では次の3つが重要だと考えています。
物件管理力アップ
空室率改善
サブリース契約はしない
それではそれぞれの対策について詳しく見ていきましょう。
物件管理力アップ
株式会社AlbaLinkが賃貸物件を借りた経験がある687人にアンケート調査を行いました。その結果賃貸契約に後悔したと回答した方は約7割いることが明らかになりました。後悔した内容として最も多く挙げられたのは「騒音問題」でした。
▶株式会社AlbaLinkが発表したリリースはこちらをご覧下さい。
賃貸物件の騒音問題は、一般的に建物の築年数や構造躯体に起因すると考えがちですが…
入居審査を厳しくすることで借主属性が向上し、クレーム発生率低下させることが可能
リフォームを機に吸音効果が期待できるクッションフロアを施工
することで、トラブル発生率を抑制することは十分可能です。これに物件管理のクオリティーを向上させることで、退去抑制＋長期入居に繋げることができるため安定した家賃収入を得ることができます。
空室率改善
空室率を改善させるためには、顧客目線に立った部屋を提供することが求められます。近年の賃貸市場は部屋探しに対する価値観が多様化し、個々のライフスタイルを重視する方が増加しています。
そのため顧客ニーズに応じたリノベーションを行うことで、築年数だけで物件判断される方は少なくなり、家賃値上げしても新築物件より安く借りられます。その結果、部屋探しの選択肢が広がり早期客付けが期待できます。
弊社物件は２LDKタイプのファミリー向けで、築年数が経過しているため、2018年から20～30代女性をターゲットにした「カフェスタイル」に特化した差別化リノベーションを展開しています。
競合物件では決して提供できない「自然素材」を用いたカフェスタイルキッチン、漆喰、造作洗面台を設置していることから、集客効果や内見時の第一印象はとてもよく、その結果内見1回で入居申込される方が約8割に達し、空室率の大幅な改善に成功しています。
▶弊社物件の早期客付け成功の背景については、過去記事「差別化賃貸リノベーションは、見込み客を今すぐ客に変えることができる」をご覧ください。
サブリース契約はしない
サブリース契約とは、サブリース会社が貸主物件を借り上げ第三者に転貸するシステムです。空室有無に関わらず毎月一定の家賃が貸主に支払われるため、集金管理と比べるとリスクが少ないと言われています。
サブリース契約というと新築物件のみが対象であるというイメージが強いですが、一部のサブリース会社は途中からでも対応してくれるところがあります。しかしサブリース契約を結ぶと以下のデメリットが発生します。
サブリース会社から賃料の減額を求められる可能性がある
貸主側から契約を解除する場合、契約内容や借地借家法との関係から制約を受ける場合がある
修繕について、サブリース会社の指定業者を利用するなどの条件が設けられている場合がある
これらの理由から、収益性を重視する貸主にとっては、サブリースによる空室リスクの軽減だけでなく、契約条件や貸主側の自由度についても十分に確認する必要があります。
集金管理では管理料が家賃収入の3～5％程度に設定されるケースがある一方、サブリースでは貸主が受け取る賃料と実際の入居者家賃との間に一定の差が生じます。
そのため、物件稼働率を80％以上で継続できるような高稼働物件では、契約条件によってはサブリース契約が貸主の収益面でマイナスになる可能性があります。
ただし、実際の収益性は保証賃料や管理料、免責期間などの契約条件によって異なるため、集金管理と比較した上で判断する必要があります。
▶サブリースと集金管理の詳細は、関連記事「サブリースと集金管理、どちらがいい？ 」をご覧ください。
３．まとめ
今回は、これからのアパート経営で生き残るための対処方法についてお伝えしました。
かつては物件の評価において築年数が重視される傾向があり、築年数が古い物件はどうしても不利な立場に置かれることが多くありました。
しかし現在では部屋探しの価値観が多様化しており、顧客ニーズに応じたリノベーションを行うことで、築年数だけでは伝わらない物件独自の魅力をつくることができます。
築年数が経過した物件でも「選ばれる理由」をつくることが、空室率の改善につながると考えています。
▶弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできた空室対策については、「空室対策リノベーション実績」で詳しくご紹介しています。
▶築年数が経過した賃貸物件の空室対策として、リノベーションを検討する際の考え方や費用、投資対効果については「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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