アパート経営は入居者さえ確保することができれば継続的な家賃収入が得られ、またインフレにも強いと言われていることから、他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。
しかし賃貸経営を行っている貸主は、これからのアパート経営は厳しくなると分析しています。
株式会社オーナーズスタイルが2016年に調査した所、約6割の貸主は賃貸経営は今後厳しくなると回答しています。ただしアパート経営のリスクを把握ししっかりと対処することができれば、安定したアパート経営を行うことはできます。
本投稿はこれからのアパート経営で生き残るための対処方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"アパート経営生き残りで重要なポイント”
１．これからのアパート経営はどうなる？
これからアパート経営は残念ながら厳しくなることが予想されています。厳しくなる理由としては以下の3つを挙げることができます。
人口減少
物件供給過多→空室率悪化
家賃相場下落による収益低下
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
人口減少
日本の人口はこれまで増加傾向となっていましたが、2008年をピークに減少傾向となり2048年には1億人を割り込み9,913万人になると予測されています。
人口減少が著しくなると賃貸需要そのものが減少してくるため、アパート経営そのものが難しくなってしまいます。
物件供給過多→空室率悪化
日本の人口は今後減少傾向となることから賃貸需要は確実に低下します。しかし賃貸物件の新規建設は歯止めがかかっていないのが現状です。
内閣府のデーターによると、貸家着工は2017年以降減少傾向となっていたものの2021年の年半ばにかけて大幅に増加しているとのことです。
▶内閣府のデーター詳細は、こちらをご覧下さい。
新規物件が次々に建設されている背景には、築古物件の建て替えもありますが、それ以上に節税対策の一環として新規物件建設を検討している人が多いと思われます。
物件供給が過多状態になれば、空室率は確実に悪化することが予想されます。特に競争力が低下している築年数が古い物件は家賃下げ圧力に歯止めがかからないため、価格競争になりがちになります。
家賃相場下落による収益低下
物件資産価値は築年数の経過と共に下落するため、家賃相場も比例し下落してきます。特に築年数10年目／20年目は資産価値が大幅に下落しやすいため、エリアによっては家賃相場の下落率が大きくなります。
先程もお伝えした通り今後も物件供給数過多＋空室率悪化が加速するため、競争力が低下している物件ほど家賃値下げ競争が激化＋空室長期化になりやすくなるため、物件によっては収益性が低下する可能性が出てきます。
２．アパート経営で生き残るためには？
賃貸市場は物件供給数過多＋空室率悪化の影響により、今後二極化が発生することは間違いありませんが、アパート経営で生き残るためには何が必要となるのでしょうか？
日本一空室率が悪い山梨県で、二期連続増収増益＋満室継続記録更新している弊社代表は、アパート経営で生き残るためには、以下の3つが重要になってくると考えています。
物件管理力アップ
空室率改善
サブリース契約はしない
それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
物件管理力アップ
株式会社AlbaLinkが賃貸物件を借りたことがある687人にアンケート調査を行ったところ、賃貸契約に後悔したと回答した方は約7割いることがわかり、後悔した内容について最も多かった意見は「騒音問題」でした。
▶株式会社AlbaLinkが発表したリリースはこちらをご覧下さい。
賃貸騒音問題は築年数や構造躯体が原因と思われがちですが…
入居審査を厳しくすることで借主の質が良くなりクレーム発生率低下
リフォームを機に吸音効果が期待できるクッションフロアを施工
することで、トラブル発生率を抑制することは十分可能です。物件管理の質を向上させることができれば、退去抑制＋長期入居に繋げることができるため安定した家賃収入を得ることができます。
空室率改善
空室率を改善させるためには、顧客目線に立った部屋を提供することが求められます。
弊社物件では成約ターゲットとなる20～30代女性が気に入るような「カフェスタイル」に特化した差別化リノベーションを展開しています。
競合他社では決して提供することができない弊社オリジナルリノベーションとなっていることから、集客反響／内見時の第一印象はとてもよく、その結果内見当時に入居申込される方が約8割となっています。
▶弊社物件の早期客付け成功の背景については、過去記事をご覧下さい。
サブリース契約はしない
サブリース契約とは、サブリース会社が貸主物件を借り上げ第三者に転貸するシステムです。空室有無に関わらず毎月一定の賃料が貸主に支払われるため、集金管理と比べるとリスクが少ないと言われています。
しかしサブリース契約にすると…
借地借家法によりサブリース会社が借主となるため、家賃減額を要求されると拒否できない。
貸主から契約解除するためには正当事由が必要となるためハードルが高い
修繕対応する際にはサブリース会社が指定する業者しか対応できない
ことから、収益を最大化させたい貸主にとっては非常に不利になり、また貸主権限も少なくなるため、リスクが大きくなります。
▶弊社物件の早期客付け成功の背景については、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回はこれからのアパート経営で生き残るための対処方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
これからのアパート経営は、物件供給数の規制を行わない限り供給過多状態が続くため厳しくなることが予想されています。しかし顧客目線に立ったアパート経営を行えば人気物件となるため安定した家賃収入を得ることができるはずです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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055-241-2218
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