サブリースと集金管理、どちらがいい？
更新日：5月16日
賃貸経営の最大のメリットは安定した家賃収入を確保することができる点です。ただ管理方法によって毎月入金される金額は、大きく異なります。
近年施工した新築物件などでは、サブリース契約で物件管理をされていることが多いです。
サブリースとは、管理会社が貸主の物件を「全て借り上げ」て、それを部屋探ししている人に「転貸」する方法。
サブリース契約すると、空室がどのくらい発生していても「毎月一定額」の家賃が入金されるので、「安定収入が期待できる」点ではとても心強いです。
一方集金管理（集金代行）は、サブリースとは全く異なり家賃回収のみを行うことを指します。
家賃入金が遅れても、管理会社がしっかりと回収してくれる（今の時代では、保証会社がついているので、実際の家賃回収は保証会社なります）ものの、空室が発生してしまうと、部屋が埋まるまでは「家賃入金」は一切ありません。
このような話をしてしまうと「サブリース契約の方が絶対に優位」というように感じてしまいますが、貸主の権限を強化／利益を最大化させるのであれば、集金管理がおススメです。
本投稿はサブリース及び集金管理の詳細について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"弊社リノベーション物件で重要なポイント”
１．サブリース契約の最大のデメリット
サブリース契約の最大のデメリットは、管理会社から「契約更新時」において、一方的に家賃値下げ交渉が入ってしまう点です。
賃貸物件は、新築時が一番資産価値が高く、その後は緩やかに「価値が減少」していきます。
エリアによっては「価値の減少幅」を抑えることができるものの、一般的には「価値は築年数が経過すればするほど下がってしまう」ので、新築時と同じ家賃を維持することは不可能です。
サブリース契約では
募集家賃と現在の家賃相場に乖離がある
空室率の上昇
が発生してしまうと、空室保証をしていることから管理会社負担が大きくなります。
そこで上記のような状況が発生してしまった場合は、契約更新時において借地借家法による「家賃減額請求」を起こしてきます。
貸主側から見ると、管理会社（サブリース会社）の主張に納得することはできないはずです。しかしサブリース契約をしてしまうと、同会社が法律上の借主の立場になってしまうことから、要求に対して拒否することはできません。
ただし「家賃減額交渉」が入ったとしても、当事者間の話し合いによって、家賃改正がされるため貸主の意見も多少反映されるものの、最終的には譲歩しなけばならなくなります。
２．集金管理は、家賃を自由に決められる
サブリース契約は「空室保証」がされているものの、借地借家法によって貸主の立場は非常に弱くなってしまいます。
一方集金管理の場合は、逆に貸主の方が圧倒的な権利を有することになることから、本格的に賃貸経営をしたい方にとっては、メリットの方が大きくなります。
（１）管理料が全く違う
サブリース契約では「空室が発生した場合における担保」を確保しなければならないので、管理会社によって差異はありますが「満室時想定時の10～20％の管理料」が発生しています。つまり入居率80～90％で運用しているのと同じです。
【家賃5万円×10室 満室想定における家賃収入】
集金管理 | サブリース（管理料20％） |
47,5万円 | 40万円 |
一方で集金管理の場合における管理料は、３～５％となっていますので、集金管理の方がオトクになると言えます。
（２）家賃を自由に決められる
サブリース契約は貸主が家賃設定を行うことはできません。
一方集金管理の方では、貸主の方で「家賃設定」することができることから、収益改善を目指して「家賃値上げを目的としたリノベーション」をしたとしても、家賃帯に関して管理会社が拒否することはできません。
３．まとめ
今回は、「サブリースと集金管理」のメリット、デメリットについてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社では4棟賃貸物件を所有しています。3棟は集金管理／1棟はサブリースとなっています。築年数が30年近く経過していますが、収益性を高めているのは集金管理物件であり、サブリース契約物件は新築時と比べ家賃が20％以上下落しています。
集金管理／サブリースともメリットやデメリットがあるため、どちらがベストなのかは貸主の賃貸経営次第となりますが、ただ利益を最大化させたいのであれば集金管理がおススメです。
弊社物件では独自の空室対策を施した結果、収益性を伸ばすことに成功し、昨年度は家賃収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社空室対策の詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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