不動産投資に100%失敗する人の共通点とは?

更新日:9月21日


不動産投資に関しては、株やFXとはことなり、比較的値崩れなどが起きにくいことから、副業感覚で行われている方も、多いと思います。


物件を所有した経緯はどうであれ、しっかりと賃貸経営を学んで入れば、比較的失敗することがないのですが、不動産投資に失敗する人には、ある共通電があるのをご存知でしょうか?また、その事実をオーナー様が認識していないばかりか、逆に「どつぼにはまって」しまって、自転車操業的な経営をされているオーナー様がいますので、要注意です。



間違いその①:お客様の立場に立った賃貸経営ではない

不動産投資=賃貸経営は、お客様が毎月家賃を支払ってもらうことができなければ、成立しない商売です。逆を言えば、お部屋を募集する際「ニーズに沿った部屋作り」をしないことには、早期に客付けをすることができません。


不動産投資目的で「物件購入」されたオーナー様の中には、築年数がある程度経過した物件を仕入れて、利回りをよくして売却される方もいるはずです。


ただ利回りをよくするためには、「家賃単価」を挙げる必要性があるのですが、古い物件は「設備的に劣っている」こともあるので、集客強化するためには「どうしても設備投資」は必要となってきます。


しかし、投資感覚で物件を所有しているオーナー様の中には、築年数的な問題から、あえて交換する必要性がないと考えている方がいますが、これでは家賃を値下げしたとしても、部屋が早期に埋まりにくくなり、特に空室率が悪化しているエリアにおいては、なおさら空室期間が長くなってしまう可能性が高くなります。



間違いその②:広告料つければ、すぐに成約になると勝手に思い込んでいる

広告料つければ、すぐに成約になると勝手に思い込んでいる

募集している部屋を、一日でも早く埋めるためには、仲介会社の協力なしでは実現できません。

そこで、早期に部屋を埋めたいと考えているオーナー様の中には、成約謝礼金として「広告料を別途設定」する方もいます。

確かに広告料が設定していると、仲介会社にとっては、1件の契約で2~3件分の契約をしたことになるので、積極的に営業活動をしてくれますが、ただしこれは「お部屋探しをされている方が、高校苦量が設定されている物件と類似している物件を探している場合」のみに有効的であり、広告料をつけたからと言っても、すぐに結果が出るとは決して言えません。




上の2つの写真をご覧下さい。

2つの部屋の「家賃」「間取り」「築年数」「エリア」がほぼ同じで、左側は広告料2か月分、右側は広告料設定なしと仮定した場合において、お客様が右側の部屋を見学したいと申し出た時、仲介担当者は「家賃帯や築年数、間取りも殆ど差異がない事から、広告料が設定されている部屋を積極的に営業しよう」と誰もが思います。


ただ、誰がどう見ても「入居条件が同じ」であれば、おしゃれで清潔感溢れる部屋に入居したいと考えるはず。


実は、投資家の中には「広告料をつけて、ホームステージングをすればすぐに成約になる」といった考え方をされている方がいますが、仲介会社においては「すぐに成約が取れる物件を最優先でご紹介」することから、広告料がついている物件のクオリティーがあまりにも低すぎている場合、逆に「捨てコマ」的な扱いをされてしまいます。



間違いその③:仲介会社にケンカを売っている

仲介会社にケンカを売っている

不動産仲介会社は、契約が成立しなければ「報酬=仲介手数料」をもらうことができません。


仲介会社では、出来るだけ多くの物件をご紹介し、お客様が契約したいと思えるような、営業を行いますが、地方都市においては「物件供給数が過剰」となっているため、小手先のリフォーム程度では、お客様は契約したいとは考えません。


設備投資が難しいオーナー様の中には「家賃を値下げ」「広告料の増額」「フリーレントを複数月設定」すれば、すぐに決まると本気で思っていますが、この様な集客方法は、一昔前のやり方であり、更に退去リフォームが甘い/もしくはしていないような部屋は、仲介会社は「客付け協力をしたい」とは、誰も思わないので、言い方が悪くなってしまうのですが、「そっぽを向かれてしまう」物件となってしまいます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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